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租房未到期，房东卖房，关于装修费、赔偿等应该如何协商？

北京－西城区 06-08 14:45 悬赏 25 发布者:artsle…… 给我留言回答:(36)

因为孩子上学，和房东为期6年的租赁合同，还未住满两年，现在房东要卖房。

因为租房时房屋内墙墙皮脱落严重，考虑到要住6年所以重新装修，当时男房东同意并在装修后来看过房子，现在我们提出和房东在商量好后再进行卖房，结果对方不承认违约，女房东耍赖说：“我们可以说你们破坏墙体结构，要对我们进行赔偿”，对此很无语。。。因为合同中没有明确约定房东违约的赔偿和装修事宜，现在我们应该怎样合理保护我们的权益。谢谢！

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全部答案

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
电话：15901128689
305834积分

回复时间： 2015-06-08 14:35

您好，可以起诉解决

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
电话：4006777998
966750积分

回复时间： 2015-06-08 14:36

您好，房屋在租赁期间买卖原租赁合同是有效的。您享有房屋的租住权，你可以要求继续住改房屋。

[北京-海淀区]
吴丁亚律师 VIP
电话：13552751245
248949积分

回复时间： 2015-06-08 14:44

可以要求继续履行合同

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2015-06-08 23:10

你好，很高兴为您解答：
    一、我国法律有明确的规定：《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”。

而承租人提出的“优先购买权”则是指出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。《合同法》第230条规定：“出租人出卖出租房屋的，应当在出卖之前的合理期间内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

  所以得出结论，出租人将房屋出卖的并不影响租赁合同本身的效力，并且作为出租人本身具有法律优先权您甚至可以对抗一下那个可恶的女房东。
    您继续租赁下去是没有任何问题的。
  二、根据2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，承租人可以向人民法院起诉请求损害赔偿，但是不得请求人民法院确认出租人与第三人之间的买卖合同无效。
    对方如果无故终止合同的，需要承担违约责任，您可以主张装修费，搬家费等等。
  三、如果对方说您改变主体结构的，由对方举证，让对方去委托鉴定。举证不到位的，有对方承担违约责任。
  四、证据收集：录音套取对方承认您们装修的事实，照片证明以前与现在是您装修事实，证认证言证明装修的事实。
  本案来说，您们依照买卖不破租赁的法律规定，已经让对方不能顺利出售该房屋了，任何一个买受人会买一幢别人居住的房屋，这也是卖方最急躁的事情。他们是无理由与您谈判，您索性继续租赁要求继续履行合同让他们头疼，以解心中的气愤。
   如果对方主动协商的，您就主张搬家费，装修费，临时去外地租房的费用，这些费用视为实际损失也相当于违约金的。这就是您的合法权益部分。
   如果对方起诉的，您就坚持一条，继续履行合同。对方的理由不用管，让对方自己去举证。
   综合来讲是上述几种情形，希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问可以点我头像加我好友我们长期联系的，您也不用担心的，我认为主动权还是在您的手里的

[山东-聊城]
邓桂霞律师 VIP
电话：13969523706
200207积分

回复时间： 2015-06-09 15:17

在租房合同期内买房者也应受该合同约束你可以继续租住，只是租金以后的应交给新房屋所有人，如果那两方要求解除合同可以要求你的损失包括一定的装修费

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 14:29

协商不成就采取诉讼方式维权吧

追问：

请问诉讼方式的话，我能讨回哪些权益呢？就是要看值不值得付出那么大精力，谢谢！

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 14:41

建议诉讼解决吧

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 14:47

买卖不破租赁，要求继续履行合同，房东违约要求房东承担违约责任，如需帮助电话联系。

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2015-06-08 15:07

你好，一般按照合同约定办理，一方违约，可以要求承担违约责任，协商不成，起诉解决。

[青海-西宁]
凌爱军律师
28688积分

回复时间： 2015-06-08 15:09

您好，很高兴为您解答。
    首先，您与房东之间存在房屋租赁关系，根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
　　第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租
金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百一十五条规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
　　第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。你们之间是否签订了书面租赁合同？
    其次，如果你们双方签订了书面的租赁合同，那么应该按照双方约定履行合同。您之前说对方同意您进行装修，是否有相关证据来支持？建议您收集这些证据；
    再次，根据最高院审理《城镇房屋租赁合同司法解释》规定，出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权。因此，对方如果要卖房屋，首先要征求您的意见，你们首先有优先购买权，如果你们不购买，根据买卖不破租赁原则，您在合理租赁期限内，仍可以按照你们双方签订的租赁合同继续履行而不需要腾房。
    最后，建议您收集对方同意您装修的证据，如果没有对房屋主体结构改变或者违反合同解除的情形的，对方主张是不合法的。
    希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

我的补充： 2015-06-08 15:27

针对您的问题，我做如下概括：
1、您房屋租赁在先，对方如果出卖，那么根据买卖不破租赁原则，您仍然可以继续租赁该房屋至租赁期满。所谓买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
2、对方主张您赔偿，必须有相关证据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第七条规定，承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。
所以，如果您没有改变对方房屋主体结构，那么对方不能解除租赁合同的，仍应按照合同约定继续履行合同。对方如果违约，您可以向法院起诉，要求对方继续履行合同，赔偿损失。
希望我的解答您能满意，并采纳为最佳答案，谢谢！

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 15:12

1、你与房东签订的《房租租赁合同》先于房东与别人签订的买卖合同，因此，你们之间租赁合同继续有效，你可居住至租赁期限届满，也就是房东只能在你的租赁到期后才能买卖该房屋。
2、关于装修部分，你是仅仅刷墙还是还是对主体结构改变。因为没有书面授权，仅仅是口头约定，因此你要再次与男房东就装修事宜电话沟通并录音，将来做证据来用。

我的补充： 2015-06-08 15:19

3、如你与房东协商不成，可起诉房东违约，要求其承担违约责任，合同没有明确约定违约责任，按对你造成的直接损失赔偿。如你将来退房，对于你装修部分，房东愿意买下，可折价卖与房东，房东不愿意要的，比如空调，你可在对墙体不在成损害的前提下拆除拿走，造成损害要恢复原状。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 15:20

您好！
1、合同法有“买卖不破租赁”的规定，意思是指房屋先被承租后被出售，则出售不影响租赁，承租合同仍然有效。
《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力” 。
《民通意见》第119条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效！
因此，你有权要求继续承租该房屋，不受对方房屋买卖的影响。
2、关于房屋装修问题。
先请您看一下法律规定：
第十三条　承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十二条　承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
第十一条　承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

建议：简单而言，如果没有房东同意，你们属于擅自装修，则费用你们自理，而且房东有权要求你们恢复原状或赔偿。
但是，该事已征得男房东同意并在装修后来看过房子，现在对方因卖房而违约，则你们有权要求房东赔偿装修的残值损失。
总之，建议你们先收集好证据（证明装修已经男房东同意，且对方在装修完成后来看过，可以是录音录像、短信等资料），再考虑起诉解决。

如有疑问，请追问；如您满意，请采纳！

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-06-08 15:22

无论房东是否卖房，也无论卖给谁，你们都可以继续居住，直至合同期满。否则你可要求房东赔偿你搬迁导致的一切损失。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 15:47

首先，买卖不破租赁，意思是，房东可以将房屋卖给他人，但是不影响您和房东的租赁合同，合同未到期前，您人有权入住。另外，关于装修事宜是双方协商好的。不存在赔偿，他要求赔偿是要提供证据的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 15:55

买卖不破租赁，即使对方卖房你也可以继续租赁，新房主是不能赶你走的

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 15:57

一方违反合同约定，致使合同目的不能实现的，可以主张违约责任，解除合同的一方对于造成的损失应当承担责任；
因买卖不破租赁，你是有权继续租住房屋的。

[北京-朝阳区]
赵剑律师
161531积分

回复时间： 2015-06-08 16:07

您好，对方违约在先，你有权追究对方违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 16:09

买卖合同在你和新房东之间继续有效。您可起诉出租方，要求行使优先购买权。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 16:12

买卖不破租赁，您可以要求房东继续履行合同，骚扰可以报警，起诉，注意留好合同。防止对方撬门换锁致使证据丢失。如果需要具体帮助，或者情况发生变化，可以电话联系。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 16:18

您好，如果起诉的话，可以主张继续履行合同，也就是说您可以要求继续租住此处。另外，如果不住，房东违约，可以要求房东承担违约责任。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 16:29

可以起诉维权

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-06-08 17:39

1、买卖不破租赁，这是常识，你不能阻止房东卖房，但是你可以不同意解除合同，继续租赁，就不搬出；2、房东只能和你协商给你补偿，否则坚决不同意解除租赁合同；3、一定要拿住房东；你的权益是如果解除租赁合同应该赔偿你每年一个月的租金（还有四年四个月租金），装修按照支出30%折价赔偿（但是要有证据证明，房东同意你们装修，没有同意可以不给赔偿的；

[河南-郑州]
李云律师
17038积分

回复时间： 2015-06-08 18:16

您好，很高心为您解答：
　首先，你与房东双方签订了书面的租赁合同，那么你们应按照双方约定履行合同。
    其次，若对方同意您进行装修，你需要拿出相关的证据；
    最后，根据最高院审理《城镇房屋租赁合同司法解释》规定，出租人出卖租赁房屋的，应提前通知承租人，承租人在接到通知后应及时答复，若承租人接到通知后15日内未明确表示购买的，则丧失优先购买权。因此，您有优先购买权，如果你们不购买，根据买卖不破租赁原则，您在合理租赁期限内，仍可以按照你们双方签订的租赁合同继续履行。
     希望我的解答您能满意，如有问题，可电话联系，很高兴能为您服务。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 19:07

可以要求继续履行。当然，装修事有证据，你可以收集，诸如装修公司、装修工人、采购发票等等。违约责任是以实际损失为原则，如规定更高只要合理即可。有无规定违约责任并非决定性因素，你的装修损失、另找房的时间成本、搬家费用等，均可合理计算并要求对方赔偿，无碍。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-06-08 19:49

你好
1、你和房东之间存在合法有效的租赁合同关系，没有法定理由，对方无权要求解除合同，你有权住满6年。根据《合同法》第二百二十九条规定能够“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，所以，即使房东将房子卖掉，你仍可以继续按原来的租金租住该房子，只不过换了个房东而已。
2、既然房东口头已经同意你们装修，并在装修过后来看过房子，那么你装修房子就是合理合法的，对方无权要求你们承担赔偿责任。但我们需要提供证据证明装修房子是经房东同意了的，你可以给房东打电话，引诱对方承认同意你们装修房子，并进行录音，该证据是合法有效的。
3、你现在其实什么都不需要做，照常进行生活就可以，等待对方起诉，唯一要注意的就是搜集证据，证明房东是同意你们装修的。
4、你现在起诉也没有合理的诉讼请求，因为对方毕竟只是跟你们说准备卖房子，现在还没有卖，对方也没有作出解除合同的通知，你现在要求继续履行租赁合同，会显得没头没尾的。

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-06-08 19:56

你好！
首先，“买卖不破租赁”即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。基于此合同法229条规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以，你可以继续租到期满。
其次，根据《城镇房屋租赁合同解释》第11条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；。。。。。。你们的《租房合同》对方可以解除，但需要承担责任，对合同没有违约责任，可以按实际损失，也就是退还已付未租房的房租和装修损失。你们可以协商处理赔偿，否则可以告知对方可以起诉。你这时可以根据合同法主张继续履行合同即可。
最后，根据《合同法》第10条规定，“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”口头对协议的补充，这样有证据问题。你装修，当时男房东同意并在装修后来看过房子，是否当时有证据支持（如录音等）如果有就更没问题。
综上，建议你协商赔偿（录音），否则主张“买卖不破租”可以继续租。

希望我的解答你能满意并采纳为最佳答案，如有问题，可追问或qq或微信联系。我会为你提供全程指导和帮助。