合同是否合理

各位专家，在2010年买了意见菜市场的店铺，到现在才开始办理房产证，现在需要签合同，请帮忙看一下是否有问题（铺子已经拿了，钱也交了）就是怕以后产生什么纠纷(合同没法上传，就粘贴在下面了）谢谢！，很急

 
                   商品房买卖合同
                      合同草案
                （合同编号：                    ）

郑重提示: 商品房买卖合同草案签订后,买卖双方当事人必须在十五天日内签订商品房买卖合同,逾期未签订的,网上商品房合同草案将自动解除.


合同双方当事人：
        出卖人：  盐城市振兴置业有限公司
        注册地址：  盐城市盐都区潘黄镇兆泉居委会办公楼三楼
        营业执照注册号：  320928000059298
        企业资质证书号：  盐城KF13844
        法定代表人：  郑明  
        联系电话：  13805103881
        委托代理人：  无     
        地址：  无  
        联系电话：  无  
        委托代理机构：  无  
        注册地址：  无  
        营业执照注册号：  无  
        法定代表人：  无     
        联系电话：  无  
        买受人：               
          【本人】  姓名：                 
       购买对象：                  
        国籍：  中华人民共和国  
          【身份证】                       
        地址：                           
        联系电话：                         
          【委托代理人】  姓名：  无     
        国籍：  中华人民共和国  
        地址：  无  
        联系电话：  无  
        根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：
        第一条 项目建设依据。
        出卖人以  出让  方式取得位于 盐城市盐都区潘黄镇兆泉居委会，编号为  012-024-0212000 的地块的土地使用权。【土地使用权证号】为  盐都国用（2010）第012000212号  。
        该地块土地面积为  10551平方米，规划用途为   其它商服用地 ，住宅土地使用截至时间   无，商用土地使用截至时间   2049-3-7 ，办公土地使用截至时间2049-3-7 。
土地限制情况为  无   
        出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，  【现定名】    兆泉菜市场、兆泉商务楼 ，建设工程规划许可证号为建字第320901201043059号，施工许可证为  都建施2011第018号。
        其他情况说明  无  。
          无  。
        第二条 商品房销售依据。
        买受人购买的商品房为【预售商品房】。预售商品房批准机关为  盐城市住房保障和房产管理局 ，商品房预售许可证号为  盐市房预字（2014）第207号  。
          无  。
        第三条 买受人所购商品房的基本情况。
        买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为合同第一条规定的项目中的： 
        第     【幢】  。 
        该建筑层数地上    层，地下     层。
        第     【层】     号房： 
        该商品房的用途为       ，属   框架  结构，层高为     米。 （商务中心1号楼：1层社区用房层高4.50米、2层办公层高4.20米，3层以上层高为3.60米。菜市场1号楼：1层商业层高5.40米，2层商业层高4.50米）
        该商品房  阳台是【封闭式】  。 
        该商品房 【合同约定】建筑面积共      平方米，其中，套内建筑面积       平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积       平方米 。该商品房属于   【其它商品房】  。 


        （有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。
          无  
        第四条 计价方式与价款。 
        第     【层】     号房： 
        出卖人与买受人约定按   【建筑面积】  方式计算该商品房价款： 
        该商品房单价为         元/平方米 


        房款合计（大写）              元整，（小写      元），币种为  人民币  。
          无
        第五条 面积确认及面积差异处理。
        根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。
        当事人选择按套计价的，不适用本条约定。
        合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。
        商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第  1  种方式进行处理：
        １.双方自行约定：
          面积以房产测绘机构实测为准，如有误差、单价不变，商品房总价款按照实测面积进行结算，多退少补  。
        ２.双方同意按以下原则处理：
        (1)面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款：
        (2)面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。
        买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起３０天内将买受人已付款还给买受人，并按  银行同期活期存款  利率付给利息。
        买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
        面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积*100%
        因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。
        第六条 付款方式及期限。
        买受人按   1   方式按期付款：
1、买受人在签定本合同时，一次性付清总房款（大写）人民币：             元整，（小写 ￥：          元）
        第七条 买受人逾期付款的违约责任。
        买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第  1  种方式处理。
        1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
        (1)逾期在  30  日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之  一  的违约金，合同继续履行；
        (2)逾期超过  30  日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的  5  %向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之  二  (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
        本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已经付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
        2.  无  
        第八条 交付期限。
        出卖人应当在  2014 年  12 月  30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经  【验收合格】  条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。
        但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：
        1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起  30  日内告知买受人的；
        2. 本合同所指不可抗力及免责事项的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害；战争、战乱大规模疾病及政府政策及政府规划调整和法律法规的改变等政府行为。县（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林水等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长，但最长不得超过六个月。室外配套施工阶段遇雨季、高温、严寒等影响施工的天气  
        第九条 出卖人逾期交房的违约责任。
        除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第  1  种方式处理：
        1.按逾期时间，分别处理(不作累加)
        (1)逾期不超过  60 日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之  0.5  的违约金，合同继续履行；
        (2)逾期超过  60  日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起  30  天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的  0.3  %向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之  0.5  (该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。
        2.  无  
        第十条 规划、设计变更的约定。
        经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：
        (1)该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；
        (2) 出卖人依法经规划部门或设计单位同意后可以进行规划变更、设计变更、经规划部门批准的该小区规划设计方案的变更，未改变该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等方面的，即视为未影响到买受人所购买商品房的质量或使用功能。
        买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人，买受人有权退房。
        买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起 30  天内将买受人已付款退还给买受人，并按  中国人民银行同期活期存款（扣税）  利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签定补充协议。
         
  买受人于签定本商品房买卖合同时对该套商品房及车库的结构形式、座落、户型、空间尺寸、朝向、周围环境、周围楼宇布局均已明确，买受人已充分了解与接受，自愿购买，故一切以现场实物为准  

        第十一条 交接。
        商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。
        由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：
一、视为已交付并由买受人承担相应的法律责任
1、买受人应在出卖人签发的结帐单中规定的领房时间内办理领房手续，并从领房之日的次月起交纳物业管理费。
2、买受人未在出卖人签发的结帐单中规定的领房时间内办理领房手续导致出卖人不能交房的，其一切后果均由买受人承担，包括但不限于承担领房期限届满之日起商品房毁损、灭失的风险责任、前期物业管理费用，且出卖人有权按照其前期物业管理的有关规定对该商品房保修时间从本合同规定的交付日期开始计算。
3、买受人购买的商品房保修时间从本合同规定的交付日期开始计算  
        第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。
          无  。
        第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。
        出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第  2  种方式处理：
        1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。
        2.  采取补救措施达到交付标准  。
        第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。
        出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施，公共配套建筑按以下日期达到使用条件：
1、已交付的住宅区内道路、水、电自房屋交付之日起贯通。
2、已交付住宅区内的电话自房屋交付之日起具备接通条件  。
        如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：
1、 采取补救措施达到交付标准.
2、 如遇本合同第八条所规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期，依据法律法规之规定免除责任  
       
 第十五条 关于产权登记的约定。
        出卖人应当在商品房交付使用后  60  日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第  3  项处理：
        1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起  0  日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的  0  %赔偿买受人损失。
        2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的  0  %向买受人支付违约金。
        3. 买受人不退房，出卖人按已付房价款日万分之一向买受人支付违约金，最高金额不得超过已付购房款的万分之一  

        第十六条 保修责任
        买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。
        买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。
        在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费由购买人承担。
          无  

        第十七条 双方可以就下列事项约定：
1. 该商品房所在楼宇的屋面使用权  归本楼宇全体业主，但国家法律、法规另有规定的除外  
2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权 归本楼宇全体业主，但国家法律、法规另有规定的除外  
        3.该商品房所在楼宇的命名权  由开发商预先按相关规定办理后交本楼宇全体业主使用  ；
4.该商品房所在小区的命名权   由出卖人拟定并报民政部门认定  
        5. （1）属于企业所有的房屋：无。 
（2）属于业主所有的房屋：管理用房位于兆泉菜市场二楼房号201，面积：58.38平方米；卫生间位于兆泉菜市场一楼房号101，面积：70.14平方米；变配电室位于兆泉商务中心地下一层房号0002，面积：128.10平方米,交付日期：2014年12月；
（3）建成后移交政府的房屋：无。
        第十八条 买受人的房屋仅作办公商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。
        出卖人不得擅自改变与该商品房有关的公共部位和设施的使用性质。
          若买受人擅自改变房屋使用性质或破坏房屋结构的，由买受人承担全部责任，出卖人不承担责任  
        第十九条 本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，  提交盐城仲裁委员会仲裁  。
        第二十条 本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。
        第二十一条 合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
        第二十二条 本合同连同附件共          页，一式  肆  份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人  壹   份，买受人  壹   份，  相关部门贰份   
        第二十三条 本合同自双方签订之日起生效。


    出卖人（签章）：                      买受人（签章）：



    【法定代表人】：                      【法定代表人】：

 
    【委托代理人】：                      【委托代理人】：
               
                                          【          】：

           （签章）                       （签章）

          年     月     日                        年     月     日 


签于                                   签于              

附件一：房屋平面图
附件二：公共部位与房屋分摊建筑面积构成说明
按盐都区房产管理部门下发的面积备案表上的构成计算
附件三：装潢、设备标准
1.外墙：部分干挂大理石及干挂铝塑板
2.内墙：毛坯
3.顶棚：现浇板
4.地面：水泥砂浆
5.门窗：无内门；铝合金窗、中空玻璃，无纱窗
6.厨房：无
7.卫生间：地面防水处理，内墙为水泥砂浆，天棚为现浇板
8.阳台：封闭
9.电梯：品牌电梯
10.其他：水、电进户；电话接口入户，具体项目的入网、开通（开户）及使用费用由买受人根据相关规定自理
附件四：合同补充协议
出卖人、买受人在达成《商品房买卖合同》的基础上，就买受人向出卖人购买商品房及《商品房买卖合同》中未尽事宜，经平等、自愿协商一致，达成如下补充协议：
一、本《商品房买卖合同》第四条约定的商品房价款不包括国家规定应由买受人承担的下列费用：（1）房屋契税（2）房屋公共设施维修基金（3）买受人办理银行按揭所产生的保险费、公证费、抵押管理登记费相关费用（4）电话、宽带开通费（5）办理产权手续所产生的相关费用。
二、买卖双方约定，在该商品房正式交付前，买受人预付的房款不计利息。
三、出卖人依法因城市建设、小区建设及物业管理涉及公共利益之需要，而必须在该商品房所在楼宇周围的地面、地下及地上埋（架）设电力、电讯、燃气设备、给排水管线等公共配套设施及配电箱、窨井（盖）及其它有关装置时，买受人应予同意和理解，并在今后维护修理时予以配合。
四、物业用房、配电房、垃圾房归全体业主所有，其余人防、停车位及小区中的汽车车位根据法律法规和测量规范没有计入公摊范围其所有权归出卖人所有。
五、本《商品房买卖合同》签订后，若买受人提出退房要求，如出卖人同意退房的，则买受人按照房款总价的10%支付违约金；如出卖人不同意退房的，则本《商品房买卖合同》继续履行。
六、出卖人在交付房屋时已经具备第八条所规定的交房条件，买受人单方面认为房屋存在质量问题（空鼓、渗漏、裂缝等质量通病除外）或其它问题影响其入住而拒绝接收房屋的，应在《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间起45日内提交国家权威部门出具的正式的检验报告，若检验报告认定存在不合格，出卖人按合同规定承担违约责任，否则视为该商品房不存在影响买受人入住的问题。买受人仍拒绝按照《商品房买卖合同》第十一条之规定履行相应收房义务的，视为出卖人已经按约交付房屋。国家规范允许的漏水、空鼓、开裂等质量通病问题买受人无权拒收商品房。同时买受人须承担该房屋的物业服务费、能源费等相关费用，买受人逾期30日未收房的，除承担上述责任外，还应按日向出卖人支付人民币80元的逾期收房看管保护金。
七、合同第十五条因备案合同系统所限和因买受人责任，约定出卖人向产权登记机关提供办理权属登记所需资料时限为90日，买受人、出卖人双方一致同意该时限延长至出卖人在商品房交付使用后240日。
八、双方确认：出卖人关于本项目所广告、销售楼书、影视宣传片、样板房、沙盘、模型及其他关于本销售楼盘、销售房屋的宣传资料对本销售楼盘、销售房屋之环境、景观、绿化、建筑物形态以及室内装修、家具、家电、饰品所作的描述及销售人员的口头介绍、承诺等仅作为买受人了解本销售楼盘、销售房屋和自行装修时参考之用，并非本销售楼盘、销售房屋的交房标准，最终交房标准以主合同附件三约定的标准为准。
九、由于本市现行房屋结构均采用现浇钢筋混凝土楼板，根据比较普遍情况，楼面、墙面可能会出现细微收缩裂缝，经质量部门检测，属非结构性问题。如发现该类问题，出卖人按相关规定给予修复解决，出卖人不予任何赔偿。
十、买受人应在出卖人向其提供办理产权登记所需的资料前，与出卖人结清依法或约定应付出卖人的所有款项，若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理产权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。
十一、房屋交付时，房屋实际面积以盐城市盐都区房产测绘中心出具的测绘报告实测面积为准，多退少补，据实结算房款。
十二、因规划、设计变更的原因造成面积差异，双方不予解除合同，以实测面积为准，多退少补，据实结算房款。
十三、《商品房买卖合同》及本补充协议的任何一方发出的通知，应以中文的书面文字为准，通知日期以通知发出日为准，收件地址以《商品房买卖合同》所列的通讯地址为准，若一方地址发生变更的须及时通知对方。否则，由此产生的后果，由变更方承担。
十四、出卖人因工程设计需要，在所开发的房屋内设置有各类管道，买受人在购买时已经充分了解并接受了该情况，出卖人不承担任何责任。
十五、因房产管理部门规定，该合同执行网上备案制度，合同签定后无本合同及补充协议规定的特殊原因不可撤销、变更，如买受人一定要撤消和变更除安本补充协议第八条执行外其所交房款待房管部门撤销并重新摇号出卖后扣除本补充协议第八条违约金退还余款。
十六、因买受人原因造成房款未能在交付时间交付清的，出卖人有权利拒绝向买受人交付房屋，由此产生的相关责任由买受人承担。
十七、本协议书壹式肆份，作为《商品房买卖合同》的附件，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，本补充协议约定与合同正方约定存在矛盾冲突或不一致之处，以本补充协议为准。本补充协议自双方签字盖章之日起生效。

      出卖人：                                     买受人：


      法定代表人：                                 法定代表人：


      委托代理人：                                 委托代理人：

      年    月   日                                    年     月    日