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卖方根本违约如何解除合同索赔

北京 07-31 14:58 悬赏 0 发布者:spike2…… 给我留言回答:(7)

5月中旬签订了二手房买卖合同。我是买方。卖方房主A女士，卖方全权代理人B先生，通过链接地产中介签订的购房合同。
房子在招商银行有抵押。
二手房合同，以及补充协议中明确规定，6月30日前卖方需要向银行提出还款申请，并于7月15日之前完成解除抵押登记手续。如果逾期，每天承担按照合同万分之五的赔偿金，逾期15日则卖方构成根本违约，买房有权以书面方式解除合同，且卖方需要在解除合同15日内赔偿合同价20%的违约金。

现在已经7月31日。今天去建委查询，房产依然抵押状态。准备解除合同并索赔。

问题：
1）我拟定一个解约通知，声明按照合同规定，对方已经根本违约。我要解除合同。并要求对方按照合同规定赔偿，并保留法律追究的权利。这个通知我当面交给对方，是否合同就解除了。
2）对方口头答应要退换定金（电话都有录音），但一直拖延。今天已经根本违约的情况下，我多久可以起诉

问题补充：

于昨日，已经当面递交了解约通知书，告知合同中条款已经对方根本违约的事实，声明要求解除合同，并告知退换定金的期限，以及保留追诉违约责任。全程有录像为证。对方口头答应会在8月10日之前退换定金。

但对方的信用非常存疑。请问8月10日对方依然拖欠定金，需要如何起诉。
近期和对方的电话都有录音，对方一再表示愿意解除合同退换定金，但定金一直拖欠。

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全部答案

[北京-朝阳区]
赵剑律师
161531积分

回复时间： 2015-07-31 15:27

您好，对方违约在先，你有权追究对方违约责任。
一般情况下，违约责任通常表现为两种形式，一种是按照合同约定要求对方支付违约金，另一种是要求对方赔偿你因此造成的直接经济损失。违约金和直接经济损失只能主张一项，不能同时要求双份赔偿。
那么对于违约金来说，数额应当以合同约定的数字为准。按照法律规定，违约金数额不得超过合同标的额的30%，超出的部分无效，违约金约定的数额过高的，违约方可以要求适当减少。如果合同约定了违约金，那么你可以根据合同约定主张，如果合同没有约定违约金数额的，你只能主张赔偿因此造成的直接经济损失。
对于直接经济损失来说，这个损失的项目和数额，是需要由你方来举证的。基于谁主张谁举证原则，能够证明因此遭受的直接经济损失的项目和数额即可。

第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：
(一)假借订立合同，恶意进行磋商；
(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；
(三)有其他违背诚实信用原则的行为.

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2015-07-31 15:33

你好，协商不成，可以搜集证据起诉解决

[北京-朝阳区]
宋超律师
873930积分

回复时间： 2015-07-31 15:45

你好协商不成可以收集好相关证据材料

[北京-朝阳区]
李建成律师
966750积分

回复时间： 2015-07-31 15:46

你好，需要按照合同约定处理，违约的可按照下列规定处理，协商不成，可诉讼处理。合同法：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。　　第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。