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房产证与土地证姓名不一致能否出售？

江苏－南京 08-03 15:11 悬赏 20 发布者:YohanH…… 给我留言回答:(11)

7月份经某房产中介与一房主签署购房合同，房产证上只有房主一人，土地证有房主及其前妻，中介方声称可以有效交易。于是签署合同并支付2万定金。后由中介带领至房管局办理了贷款申请手续并签署了网签合同（合同只签了一份，交给了银行）。合同规定7月30日前把另48万定金交付房主，而中介则约定8月3日再由中介见证转账48万以进行解压。但7月底房主提出房屋无法出售，因其前妻提出她有房屋部分产权，要求终止合同。中介方声称看过离婚协议，注明了房屋归房主出售后分一百万给其前妻。按购房协议，卖方违约应支付房价20%违约金，但房主认为只收了2万应只赔付2万。请问：1、该购房合同是否有效？2、我们没有收到房主银行账号，无法按期支付全部定金，是否要承担逾期责任？3、卖方违约的违约金是否看实际收取的定金？

问题补充：

现在房主只答应退还2万，除此之外不做任何赔偿；而中介认为合同有效，应当是房主赔偿，这样我们无法获得赔偿，甚至办理贷款、公证等手续的费用也无从追偿，这个事情解决之前也不敢签订其它购房协议和合同。请问是否能够先解除合同，并保留追偿的权利？
1、中介方声称看过离婚协议，注明了房屋归房主出售后分一百万给其前妻。如果这个属实，该房屋是否还是算共有财产，合同是否还有效？如果我诉讼时以房主和中介为共同被告，我是否具有举证房主离婚协议的义务？
2、如果合同无效，合同的违约条款是否也就无效了？那我是否能要求中介退还中介费、赔偿已支付的各项手续费，并再赔偿相当于房价涨价价差10万？
3、如果合同有效，在中介签订的购房协议上是按房价20%支付违约金，而房管局签的购房合同上的条款是双倍返还定金并再赔偿房价5%，应当主张哪一个？

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全部答案

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
153989积分

回复时间： 2015-08-05 14:23

数额较小，建议协商解决。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2015-08-05 15:49

1.购房合同是有效的；
2.这不是你方的过失，不需要承担责任；
3.违约金可以根据合同约定处理。
补充上面说过，合同有效；

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2015-08-05 16:40

你好，很高兴为您解答：
  一、依据合同法的规定，合同自愿签订，意思真实，内容没有违反法律行政法规的规定，合同应该自签订之日起生效。   但是关于房产证和土地证不一致，导致了合同的签订主体即房屋以及土地使用权人不一致，不动产的处分需要两个人签字。合同效力待定。
  二、房屋出卖人存在订约过失责任致使合同无法继续履行，应该承担赔偿责任。赔偿内容：应该有定金的损失和实际的损失包括公证费。
   本案确定了这两个问题后，也就没有其他的问题了。
三、处理方式还是建议先协商，协商不成的就只能诉讼解决了。
希望我的回答令您满意并采纳为最佳答案，如有疑问可以继续追问

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-08-05 11:59

1、合同属于效力待定合同，土地房产的共有人同意，合同成立有效，不同意合同没有成立；2、你们都没有违约；3、应该退还2万元定金。

追问：

现在房主前妻不同意出售，那请问中介费和手续费应当向谁追缴？除这些已支付费用外，能否按近一月同小区同房型的上涨价差要求赔偿？向谁要求赔偿？

回答：

中介没有完成中介工作，而且他们作为专业人士应该知道共同财产应该征得共同人同意，他们对买卖不成是由过错的，没有权力主张中介费，买卖双方都无过错，不存在赔偿问题。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-08-05 13:05

你好
1，协议无法继续履行，无过错方可以解除合同，这个没问题。
2，明确约定了定金的话，适用定金罚则，我方可以要求双倍返还定金。
3，如果适用定金罚则，便不能再要求赔偿损失，二者只能选择其一。

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-08-05 13:08

你好！
首先，根据《合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。
所以，房主在无权处分情况下，如果土地证能得到其前妻追认或者在前妻过户到房主后，合同有效，否则属于无效。当然在没追认前或未过户前属于效力待定状态。
其次，你们按照合同约定，没有任何过错，当然不存在违约责任。
最后，卖方违约应承担责任，当然以实际收取的定金。
另外，一般在解除合同同时要求承担责任，但解除合同和承担责任可以分开，但解除合同后要在2年内要求承担责任（追偿权），否则视为超过时效。
希望我的解答你能满意，并采纳为最佳答案，如有问题，可以追问或者加好友或微信联系。

我的补充： 2015-08-05 15:02

　1、根据《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付
定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的
一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的
，应当双倍返还定金。
　　第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
如果合同有效，双倍定金和房价5%的违约金只能选一个。
2、根据《合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合
同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
　　第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
　　居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
所以，你是可以要求中介退还中介费、赔偿已支付的各项手续费，并再赔偿相当于房价涨价价差10万的。
3、如果中介看过离婚协议属实，但土地证是双方名下，故该房屋在法律上还是共有财产，合同属于效力待定效力。
4、如果你诉讼时以房主和中介为共同被告，你没有举证房主离婚协议的义务，相反只要对方认可不买是对方自己原因即可。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-08-05 13:40

此房应该按照合同交易过户。否则，可以追究卖家责任。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-08-05 14:53

你好，针对你的问题逐条分析如下：
    一、该买卖合同系交易双方真实意思表示，不违反法律规定为有效合同。卖方没有处分权而订立的合同根据法律规定不会被认定为无效合同。
    二、现因房屋的隐名共有人不同意出卖或不配合过户会导致产权不能变动，卖方无法根据合同的约定履行过户的义务属于违约，应该承担违约责任。
    三、我方获悉该房屋可能存在不能过户的情形下可以先不支付房款，等待卖方取得房屋所有权后再支付相应款项。
    四、因卖方的行为构成根本违约，我方可以要求解除合同并要求对方承担违约责任。根据法律规定，合同中有定金条款和违约金条款时，只能选择其中一种。根据你的具体情形，你应选择适用按房价20%支付违约金以更有利于维护你的合法权益。
    五、你订立合同后为购买房屋办理相应的手续支付的费用及相关损失，若未超过合同约定的违约金，则不能主张赔偿损失；若损失超过约定违约金，则可以同时主张。
    六、假若合同签署时中介方作为合同一方，可以根据合同的约定情况将中介和买方作为被告起诉。
    综上，你可以要求解除合同，要求被告承担违约责任。
    若对我的回答满意，望采纳。

[湖北-武汉]
彭功平律师
45673积分

回复时间： 2015-08-05 15:00

您好，很高兴为您解答。
    首先，土地证是证明你拥有该块土地使用权的证明文书；房产证是证明你拥有该房屋所有权的证明文书。房屋所有权证是房主拥有房屋所有权的证明，凭房屋所有权证和土地使用证可以对房屋行使买卖、赠与、出租、抵押等权利。因此您和房主签的房屋买卖合同因为房主没有土地使用权证而无法买卖，因此现在您的合同属于效力待定状态。房主在无权处分情况下，如果土地证能得到其前妻追认或者在前妻过户到房主后，合同有效，否则属于无效。至于离婚协议上的约定如果属实，那么房主对于房屋是有处分权的。那么合同有效。是的，谁主张谁举证的原则，您需要举证证明房主的离婚协议内容。
   其次，合同的效力不影响违约条款的效力，也就是违约条款还是有效。至于您能否要求中介退还中介费用和赔偿手续费需要看您和中介之间的合同约定。要求对方赔偿相当于房价涨价价差需要有约定才能赔偿。
   最后，明确约定了定金的话，适用定金罚则，您可以要求双倍返还定金。如果适用定金罚则，便不能再要求赔偿违约金，二者只能选择其一。
   希望我的回答能够帮到您。