该不该信任她？房子先给她过户，等她办完抵押贷款再还我钱能行吗？

各位律师好：
    我爸爸的房子是个伙单拆间（我爷爷的历史遗留问题房子没能解决好），同单元居住的邻居是我姑姑和她的男友（姑姑55岁离异了，有个闺女29岁也离异了，目前跟她爸爸生活，男友无儿女无房子失独低保户），3年前姑姑交往这个男友开始我妈妈觉得没法跟她们一起相处总闹矛盾就搬离了自己家在外面租房居住，这个拆间一直出租，父母年龄越来越大了，长期在外面租房住感觉不稳定，现在我们想把这个拆间卖了在我自己家附近给我父母买个房子养老，我姑姑想买我家这个拆间，价格跟我们协商到22万，我们同意了（伙单非学区的买的人很少了，我们自己卖也是不好卖，也是想卖给我姑姑），但是姑姑凑凑只有13万的现金，找别人借钱也没借来，又很想买我家这间房子，跟我协商，能不能先给我13万，我把房子的户先给她过了，她过完户准备合本，公产买产权变私产，再用这个私产房去办抵押贷款从银行贷款出来，再还给我剩余的约10万块钱，这个过程咨询了下中介最快大概要6个月时间，这个房子是个河北区的36年房龄的老房子了，好在是个1楼，整体是个南北向的刀把偏单，变成私产后市场价值80多万，我姑姑想抵押房子贷出来15万用于还账，房龄太老具体能不能办理DIYA贷款我现在还不确定。。。，如果银行说可以办理，您说我们应该同意她的这个请求吗？法律上有办法保障我们的权益吗？我们签个借款协议什么的去公正有用吗？能保证她按时把钱还给我们吗？如果不还钱我们该怎么办呢？不知道我说的明白不明白，先谢谢各位律师了！