已解决问题

房屋优先购买权的问题

09-09 17:12 悬赏 30 发布者:liuyun…… 给我留言地区:天津－大港区回答:(9)

律师您好! 我在一家房产公司上班，我公司为了回笼资金，低价出售商铺，我买了一套，目前已签买卖合同，并已办理完贷款，还未办理产权证。后来知道有个优先购买权的问题，后来得知公司已给租户发过EMS，并且也打过电话。但是EMS留存的单子上，只写了寄件人信息和收件人信息，写是是文件。里面的内容，没有体现。所以因为我买的价格低于市场价（但是所有对外出售的底商价格都一样，我没有额外优惠），怕租户以后主张优先购买权影响我。还有就是公司在买卖合同中约定由公司在租期内给我租金，所以我并没有和租户接触。（刚才忘说了，该底商在销售前已出租，还有4年租期）请律师帮我解答下我的担心，我还没有办理产权证。还有就是租户和公司有些纠纷，一直没有交纳租金。请问公司给租户发的EMS通知在法院会被认可通知了吗？（里面内容是写的我公司计划出售房屋，有意向和我们联系）电话也通知过了，但是没有录音。谢谢！

问题补充：

因为我是公司员工，这个不会影响我的善意第三人权益吧。对了公司的合同附件里有一条约定说是因为承租人在法律上享有优先购买权，所以租期到期后如果我拒绝继续出租房屋或者拒绝出售房屋而租户无理拒绝腾房的公司协助我解决。这条对我会有影响吗谢谢

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最佳答案

[广东-广州]
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回复时间：2015年09月10日 09时52分

你好，根据你的问题分析如下：
   一、你与公司之间签订了一份《房屋买卖合同》，该合同合法有效，应该收到法律保护。
   二、因该房屋存在租赁给第三人的情形，按照法律规定应在合理的期限内通知租户，否认会导致侵害了租户优先购买权。
   三、因你公司已经向租户已经发出书面的通知，若该通知已经由租户已经签收，你能够证明该通知系通知对方行使优先购买权，对方15日内未提出购买，优先购买权丧失。
   四、因你是公司员工，并以低于市场价购买该商铺，可能会被认定为恶意第三人，不适用善意第三人的法律保护。
   综上，若是通知租户已经签收，租户未在合理时间内提出购买，那么租户的有限购买权丧失。若是无法证明通知到租户或无法证明通知的内容，你可以要求公司再次向租户发出通知并一式两份进行留存、拍照，或直接送达给租房，让他在通知上签订。同时你也尽快办理房产证，办证过后根据法律规定租户只能要求损害赔偿。
   （对我的回答满意敬请采纳。若有不明白的地方可以追问或直接联系。）

追问：

您好谢谢您的回复和解答我市公司员工但是我们公司对外销售的价格都是一样的卖出去了10多套都是我买的这个价格这样的话还能说因为我是员工就是恶意的吗

回答：

若是卖给其他人的价格和你的一样，那可以说明是正常的市场交易行为，若涉及诉讼你可以提供相关证据证明。你现在解决问题的根本办法：一、通知对方行使优先购买权；二、房屋及时办理产权证。

追问：

您好您的意思是让我和租户联系下告知他我买完房子了吗？现在公司承诺给我租金，对了公司的合同附件里有一条约定说是因为承租人在法律上享有优先购买权，所以租期到期后如果我拒绝继续出租房屋或者拒绝出售房屋而租户无理拒绝腾房的公司协助我解决。这条对我会有影响吗谢谢

回答：

具体的操作应该是公司向租户发出通知，保留相关能证明通知内容的证据。根据法律规定，租户在通知后15日内未明确表示购买的，法律不再保护租户的优先购买权。再次，若你已经办理了房产证，租户也不能再主张有限购买权，你可以完全的处分该商铺。该条款对你有利。

追问：

您好我再麻烦您我在这租期内要是想卖房怎么办必须也是要租户同意吗？我私下要是卖了以后会有麻烦吗？

回答：

买卖不需要租户同意，但在租赁期间内租户可以继续使用该商铺，新的房东无权要求租户搬离。同时你房屋还未能办理房产证，在买卖合同中应明确说明房屋租赁现状及未办理房产证的事实，以免发生后续麻烦。

追问：

谢谢您的解答但是还有优先购买权的问题我这次卖房不用和租户打招呼吗

回答：

为了稳妥你可以通知租户，避免埋下不必要的隐患。通知最好采用书面形式，可以当面送达也可以邮寄送达。

提问者对最佳答案的评价：

比较详细耐心

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回复时间： 2015-09-09 17:10

你好，这种情况，建议协商，协商不成的话，可以诉讼处理。

追问：

您好您能解答的详细些吗谢谢！

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回复时间： 2015-09-09 21:18

协商不成起诉

追问：

您好您能解答的详细些吗谢谢！

回答：

需要看证据分析

[湖北-武汉]
彭功平律师
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回复时间： 2015-09-10 10:00

你好，很高兴为你解答：
第一：你们公司和租户的租赁合同到期了吗？如果没有到期对方不想租，这种情况下了，你可以跟公司协商，让他把剩下的租金交给你。
第二：租户是享有优先购买权，那么买卖不过租赁，但你们公司已经通知对方了，在你们通知对方时会说什么时间内是他考虑的时间，过了这个时间他就不享有优先购买权了，就是你们公司已经起到了告知的义务，但对方放弃了购买。前提是租户已经过了你们公司通知他考虑的期限。反之，在此限内，你们公司将商铺卖给你了，那就涉及侵犯租户优先购买权。
第三：若租户在他考虑时间内，出现对方也想买，但公司已经卖给你了。这时如果公司不能履行你的合同，你可以先和公司协商要求退回你的购房款，协商不成在起诉。

追问：

您好谢谢您的回复和解答我是公司员工但是我们公司对外销售的价格都是一样的卖出去了10多套都是我买的这个价格这样的话还能说因为我是员工就是恶意的吗还有公司在今年2月就已经发EMS通知了只是公司办事没有那么严谨里面内容是通知租户要卖房但是我怕租户不承认说内容不是这个或者说内容里当时只是说要卖方没有说具体的价格租户还有 4年到期他还是继续租的。对了公司的合同附件里有一条约定说是因为承租人在法律上享有优先购买权，所以租期到期后如果我拒绝继续出租房屋或者拒绝出售房屋而租户无理拒绝腾房的公司协助我解决。这条对我会有影响吗谢谢

回答：

根据你的描述，那就是你们公司提前告知了，并且租户已经没有做出要购买的回复也以过了对方优先购买权的时间，你购买也是按照你们公司对外和对内同一个价格，那就不存在其他的问题。
关于租户还有4年的租期，这个需要租户租满了，你才能要求对方退房。而且剩余的租期内的房租公司应该返给你。
至于租期满了之后，不承租给对方了，你需要提前通知租户到期了，让他搬离。既然公司出面，那不影响你什么。
满意请采纳！

追问：

您好我再麻烦您我在这租期内要是想卖房怎么办必须也是要租户同意吗？我私下要是卖了以后会有麻烦吗？

回答：

是的，你需要告知租户你要买房，因为在他的合同没有到期如果你转卖同等价格租户享有优先购买权，如果租户明确表明不愿意购买你再可以转卖。建议可以先跟租户协商，你私下转卖了那就侵犯了租户的合法权益，租户可以要求赔偿。因为买卖不过租赁。同样租户的租赁合同没有到期还是需要继续履行，只是出让人变更了，但不影响租赁合同的履行。

希望我的回答能帮助到你，满意请采纳！

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2015-09-10 10:33

你好，不需要担心
    1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条这样规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”
    2、依上述规定推知，房屋承租人优先购买权在法律性质上应当定性为债权而非物权，依法不能产生请求物权变动以获取救济的效力。当该权利受到侵害已成既定事实的情况下，房屋承租人只能提起侵权损害或者违约损害赔偿之诉，不具有请求撤销出租人出卖房屋行为或者回复原状的权利。
    3、所以，暂且不论公司ems未注明文件内容的形式是否有效，就算公司压根就没通知承租人，他也不能主张你们的买卖合同无效，只能要求公司承担对其的赔偿责任，你的利益不会受到侵害。
    如果您对我的回答满意，请采纳为最佳，如果有疑问，可以追问或者来电，继续为您解答。

追问：

您好谢谢您的回复和解答我是公司员工但是我们公司对外销售的价格都是一样的卖出去了10多套都是我买的这个价格这样的话法院不会说因为我是员工就是恶意的吧我就担心这个还有现在公司承诺在租期内给我租金所以我没有和租户联系过，对了公司的合同附件里有一条约定说是因为承租人在法律上享有优先购买权，所以租期到期后如果我拒绝继续出租房屋或者拒绝出售房屋而租户无理拒绝腾房的公司协助我解决。这条对我会有影响吗谢谢

回答：

1、只要你购买房屋的价格不是过分低于市场正常价格，就不属于恶意串通，本案中你的购买价格跟对外销售的价格相同，那么你肯定不属于恶意串通，你们之间的购房合同是合法有效的，不用担心。
2、你虽然知道房屋在对外出租，但是同时公司向你明确表示公司已经通知过承租人优先购买事宜，所以，此时你基于对公司的信任，仍是对于签订购买合同仍是善意的。而合同中约定公司协助解决腾房，是为公司设定义务，为你设定权利，所以不影响你的权利，只会对你有利。

追问：

您好我再麻烦您我在这租期内要是想卖房怎么办必须也是要租户同意吗？我私下要是卖了以后会有麻烦吗？

追问：

您好我再麻烦您我在这租期内要是想卖房怎么办必须也是要租户同意吗？我私下要是卖了以后会有麻烦吗？因为现在是开发商给我租金我没有和租约有接触但是在租期内我可能会要卖房子所以现在和纠结

回答：

1、你可以卖房的，不需要经过租户同意，但是同公司卖房一样，租户有优先购买权，所以，你需要通知租户，让租户参与到买房之中来，否则如果租户可以以你侵害了他的优先购买权为由要求你赔偿损失。
2、要注意你身份的变化，你从公司手中买房，你是买受人，不需要考虑优先购买权的问题，但是现在你是售房人，就需要考虑优先购买权的问题了，因为租户有权要求出售人承担责任的。