买二手房，卖家要三年后才能过户，怎样才能减少风险？

这种风险无法控制

你好，案情有点复杂，找当地律师当面沟通。

您好，很高兴为您解答。
      1.如果卖方存在一房多卖情形，您可以在房屋买卖合同中约定违约责任，即如果对方一旦出现一房多卖情形，构成违约，需要向您支付房屋总价款30%作为违约金，并支付已支付租金占用费用，资金占用费用按照同期银行贷款利率计算。
      2.卖家返价问题您具体指代什么，建议您详细说明，以便为您做出全面分析。
      3.您跟房主签订的合同合法有效，任何一方违约，都需要承担责任。
      4.根据物权法第九条规定，不动产以登记为生效要件，因此，即使房产证在您手中，也存在一房多卖可能，因此风险仍然存在，一旦出现纠纷，您可以主张违约;
      5.除了上述问题外，就是确保该房产在三年后能够顺利实现过户登记，建议您与对方签订协议后进行公证，起草协议时由律师完成或者把关审核。
      希望我的解答您能满意并采纳为最佳答案，如有问题可以追问或者加好友联系，为您指导服务。

你好，针对你的问题，回答如下
    1）一房多卖。协议中应当怎样约束卖家？
    由于房管局在房屋过户时只进行形式审查，一旦卖方一房多卖并跟新买家办理了过户登记，我方很难要求撤销卖方与新买家签订的买卖合同。所以，一房多卖是不可能通过协议约定的形式进行排除的，只能在协议中约定如果卖方一房多卖，我方有权解除合同并要求卖方支付违约金，违约金视情况由双方协商。
    当然也有办法阻止对方一房多卖，就是在房屋上设立抵押权，这样就可以阻止对方过户，从而保障我方的购买权。具体操作就是你跟卖方签订一份3年的借款合同，借款合同金额不限，几千块就可以，同时约定卖方以房屋做抵押，办理抵押登记。这样，房屋上有抵押权存在，只要你不同意解除抵押，即使房主又跟其他人签订了买卖合同，也不能过户，而且由于房子你在实际居住，你将优先于后来签订买卖合同的第二购房人取得房屋的所有权，对于保障你的房屋的购买权非常有效。
    2）卖家返价。协议中应当怎样约束？
    直接约定，即使发生房价上涨的情况，双方约定的每平方米的单价仍保持不变，卖方不得提价或者解除买卖合同，这样约定就有效。
    3）我和房主签的私下的房屋买卖合同是否受法律保护？
    房屋买卖合同是合法有效的，不用担心，只是3年内不能过户而已。
    4）我的想法是先给房主一部分房款，然后住进去，同时将房产证放在我处保管，防止房东拿去抵押或者干别的。剩下的房款在过户时再给，这样是否可行？
    这样不能有效防止一房二卖，因为房主可能会补办房产证，建议你按照我所说的第一条中的方法实施，有效避免一房二卖。
    5）我还有没有其他风险？应如何处理？是否有必要在签协议时请律师把关？谢谢！
    需要注意约定公证费用的问题，约定清楚由谁支付，以及贷款偿还问题，明确约定剩余贷款由房主偿还，明确约定交房日子，以及延期交房的违约金，如果真的发生延期交房的情况，有时候学校会支付房主延期交房的补偿金，你可以约定这个补偿金归你所有。
    希望你对我的回答满意，并采纳为最佳答案，谢谢。

好，根据你的表述和提问，我在分析后认为：
      第一，一房多卖问题。如果有证据证明对方“一房两卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”所以，你有权请求解除合同、要求卖家返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，也就是双倍的房款。如果不能直接过户，在协议中约定也是无法保障你的权利的，如果你约定了违约金，对方可以按照违约金来赔偿你的损失，但是根据上述规定，你有权要求对方返还双倍购房款的。
      第二，对于卖家返价问题。其与约定违约金不同，相当于在以后出现价格波动后，双方的加价问题，这个问题只要在前面的协议中约定明确，就必须按照约定来履行，合同法的重要原则就是遵守合同，所以即便有价格波动问题，双方也必须遵守，不能反悔。
      第三，您跟房主签订的合同，只要是双方的签字，不存在违法的情况都是合法有效的，受法律保护，任何一方违约，都需要承担责任。
      第四.根据《物权法》第九条规定，对于房产这种不动产，必须以办理过户登记为生效要件，因此，即使房产证在您手中，也是对方的名字，对方也可以不经过你的同意私自出售，也存在一房多卖可能，因此风险仍然存在，一旦出现纠纷，您可以主张双倍购房款赔偿，但是还是会给你带来麻烦的;
      第五.除了上述问题外，就是确保该房产在三年后能够顺利实现过户登记，建议您与对方签订协议后进行公证，最后有担保人进行担保，起草协议把关键的问题约定详细。
      （希望能帮到你，如你满意请采纳为最佳答案，其他问题请追问，谢谢！ ）

风险肯定存在，只能尽可能降低风险。

这种风险很难控制，即使合同写的再完美。
建议保留好付款凭证，每一笔金额都通过银行转账。保留好物业费、水电煤等缴费单子。