买房未过户，房主不交违约金导致租户不搬走，怎么办呢

我于2009年7月12日通过链家地产中介与业主签订了购房合同与定金合同，当日支付给业主2万元定金。由于该房屋当时有租户，其租约是到

2009年年末，所以在购房合同的补充协议里写明：租户需自签订购房合同之日起一个月搬离此房屋，由甲方（也就是业主）去和租户协商。
之后的2009年7月24日，我和业主一起到链家地产总部，与银行签订了抵押贷款协议，并同时在银行办理了首付款的“二手楼交易资金监管协议”。8月6日链家地产告知我银行的贷款已批复，可以约时间去办理过户。时至今日，租户尚未搬离该房屋，也就是违反了补充协议里载明的“租户自签订合同之日起一个月内搬离此房屋”该条款。为什么没有搬走呢？原因是租户需要业主赔他解除租赁合同的违约金4000元。起先业主不答应赔付，后来又答应了，一来二去就过了这“一个月”的期限。但我并未去追究业主的责任，口头答应可以再容他几天时间去和租户协

商，但必须在过户之前搬离此屋。8月17日，业主告诉我：18日可以去过户，过户完让我把首付款打给业主，业主收到首付款之后，再从中把

4000元违约金交给租户，租户也答应只要收到违约金就会马上搬离。我提出意见，业主应在过户前将违约金交给租户，这样，之后的过户和和

交房就会没有任何风险，如果按业主的意见，过户完收到首付款才把违约金交给租户，就会存在两种风险，一是业主不给违约金了，二是租户

不接受违约金这个解约赔付形式。为推进此事，我提出第二个意见，应在过户之前，业主和我再签订一个补充协议，大致内容是规定业主已和

租户协商达成以赔付4000元的形式解除租约，收到首付款后会将4000元交给租户，如果租户不接受，应赔偿我多少多少损失（具体尚未洽谈）

。结果，业主拒绝签订此协议。于是，我断然拒绝8月18日去过户。理由是，违反了补充协议里所载明的“一个月内搬离此房屋”的协议，我内心的担心是可能存在如上所说的两个风险。

情况补充：购房合同载明，自签订合同之日起60日之内双方需去办理过户，如甲方（业主）不去，则需赔付我多少多少。
请问，
一、我上面这样做是不是正确的规避了潜在的风险？
二、如果甲方坚持不提前给租户违约金，并拖延过户至签订合同后60日，我去法院，请求法院要求甲方过户和赔偿损失是不是能获得支持?