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店铺转让纠纷

福建－厦门 12-06 17:34 悬赏 0 发布者:林韵84 给我留言回答:(23)

你好，我有个亲戚想盘一个店铺，已经商议了以21万接手转让，前两天我亲戚，转让方，房东，签订了一个3方协议，大概内容是同意多少钱转让店铺，该店面原先签了5年，还有1.5年到期，以后租金商议后定。
签订协议的时候，店面持有房产证的户主没有来，来的是她的老公，也没有带户口本，而且只有房产证的副本，她老公只给看了他们的结婚证，证明他们的关系，说房主在上班没有空来。我亲戚原本是犹豫的，说不急着签订，等到户主有空再签，但是转让的店主急着脱手，一直激将着说我亲戚不相信他，说跟介绍人是很好的朋友。。我亲戚也是考虑到店主是经相熟的朋友介绍，另外也是年轻人，没有经验，也就当下就签了。
忘了说了，我亲戚之前给了8000块订金，都没有要收据，哎。。
而且还没有看到合同前，转让方就催说钱怎么还不打过来。
协议签订后，我亲戚越想越不对，这个店铺有些问题，而且转让方的言辞一直都不是很友善，稍微有疑问，就各种谩骂。
因为是年轻人，询问了家人的意见后，觉得还是不想要这个店铺了。所以就去跟店主商量，店主各种谩骂，各种态度恶劣，后来又改口，但是要找房东，3方把协议作废。
房东说只要他们商议好了可以，但是目前房东一直说没时间

问题补充：

我的问题是，这种情况要如何处理，我方需要承担什么，另外也担心对方狮子大开口，要求各种赔偿，或者要挟，我们应该如何应对

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全部答案

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
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回复时间： 2015-12-06 18:13

对无事实依据及法律依据赔偿请求可不予理会。

[福建-福州]
陈宇律师 VIP
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回复时间： 2015-12-06 18:30

对不但要求可以不予理睬，协商不成，可以向法院诉讼解决。

[山东-潍坊]
任宝余律师 VIP
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回复时间： 2015-12-06 18:36

转租合同已经签订，不想租了，是单方解除合同，应该承担违约责任。主要看合同对违约责任是如何约定的，约定过高可以要求法院降低，超过造成损失的30%的视为过高。如果没有约定或者约定不明或者对方对于损失无法计算，可以不用理会。对方采取非法手段、要挟等，可以报警。

追问：

协议里未提及关于违约金方面的条款，如果通过协商同意协议作废，需另外再签订什么吗？还是直接将2份协议直接自毁？

回答：

最好是签订一份新的协议，证明纠纷已经解决，再无其它纠纷。希望我的回答你能满意并采纳，欢迎继续咨询。

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2015-12-07 12:49

协议既然是房东老公签字的，那就应再找房东老公一起协商将原来的协议作废。

[四川-成都]
龙成律师
134129积分

回复时间： 2015-12-06 17:35

你所说的这种种情况。建议协商不好，可以起诉法院。由法院依法判决。

追问：

能否再具体些，谢谢

[上海-浦东新区]
110网律师
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回复时间： 2015-12-06 20:11

你好
    1、你亲戚和对方以及房东之间存在转租合同关系，三方应当按照合同的约定履行合同义务。
    2、现在的情况，你亲戚不想租这个房子了，属于单方面解约，要承担违约责任。
    3、根据《合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
    所以，现在你亲戚已经交纳了8000元的定金，该定金属于履约定金，现在你亲戚违约了，那么你亲戚就不能再要求将定金返还，这属于你亲戚应当承担的违约责任。
    4、根据《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
    所以，在承担了定金责任之后，如果守约方还有损失未弥补，违约方还要继续承担责任，赔偿对方未弥补的损失。
    本案中，你亲戚只是在签订合同后反悔，而且签订合同的日期跟反悔的日期没差几天，对方一般不会有损失存在，所以，在承担了定金责任之后，一般不需要再承担责任，如果对方要求赔偿，需要对方证明损失的存在以及数额，对方没有损失却狮子大开口的，你完全不必理会对方，随便对方去告。
    3、现在建议你亲戚做两点工作，一是给对方打电话录音，让对方承认收了8000元定金，以免以后对方矢口否认；二是书面通知对方解除合同，对方可以寻找其他的承租人，这样明确告知对方解除合同，对方以后再有损失，就与我方无关了。
    希望你对我的回答满意，并采纳，如有疑问，可以追问，继续为你解答。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-07 09:25

你好！对无事实、法律依据的赔偿请求可不予理会。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2015-12-07 09:35

3方把协议作废，协议里又未提及关于违约金方面的条款，则赔偿金额可以协商确定。
对方狮子大开口，你们可以不同意的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-07 10:09

你好首先合同如果没有违约金条款最好你们三方另行达成协议将前面协议作废至于定金按照法律规定你违约定金可以不退你可以要求对方退还部分定金或者全部为防止对方不承认收到定金在此之前最好电话录音对方收取定金一事不知上述回答能否帮助到你

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2015-12-07 11:49

建议协商处理，否则只能打官司维权

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-12-07 11:54

1、你们应该承担违约责任；2、违约责任是按照合同的约定，没有约定承担对方的实际损失；3、如果你们有证据证明交了8000元的定金，定金就不能退还，这就属于合同约定的违约金，就不需要在赔偿其他了，也不怕他狮子大开口了；4、合同和协议是一个意思，你们签字的应该是协议；你们可以违约，他也没有损失的，你们就公开告诉对方，不想转让了，定金不要了，即可。5、你们应该收集给付定金的证据，否则对方起诉，协议上规定定金8000元，法院可能要判决你们给付定金8000元的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-07 11:54

您好，很高兴为您解答：
首先，根据您的陈述，目前对您交付给对方的8000元定金进行一下取证，可以采取对方出具书面凭证或者录音、录像的方式；确定您下一步是继续租赁还是解除合同，如果继续租赁，在房产登记所有人（也就是房东）签字确认得情况下，您可以经营或者再次转让，注意再次转让最好在转让协议中注明，这样可保证您的损失能降低到最小程度
其次，如果您决定解除合同，可以通过您们三方约定签订协议存在瑕疵可以作为入手，因房屋所有权一方并未签字作为其解除合同的理由，以书面形式给予对方通知，对于赔偿违约责任，因并未产生实质的损害，要求赔偿一说不用过于担心
最后。律师建议您可以通过租赁后再转租，对于您的损失比较小，解除合同的情况下对于8000元的定金很难追回，在诉讼成本和精力都比较大的基础上，不利于采取此措施，您最终的结果可能会损失此定金
希望我的回答解除您的困惑，如有疑问，可以电话或者邮件详谈，望采纳

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-07 13:54

合同法》第四十八条第二款规定：相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同不是房东所签，房东的妻子的行为属于无权代理，未得到房东追认前，合同处于效力待定状态。

[北京-房山区]
郭子凯律师
1662积分

回复时间： 2015-12-07 16:59

您好，可撤销合同，1.重大误解的。2、欺瞒诈骗的、3、显示公平的。
根据您说的情况，房东一直没有露面，而且房本也是副本，订金也没有收据（可以要求补张收据）
对方涉嫌故意隐瞒欺骗。可以要求撤销合同。
还有，如果签订是的订金，而不是定金是可以退还的。建议最好委托律师处理，具体事项还需要根据合同内容来定，建议后期和对方沟通是做一下电话录音。一后期维权。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-07 17:20

建议协商解决，协商不成，建议带上材料找律师当面咨询

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-07 22:35

建议到附近律所当面咨询，以便律师作出更专业的分析意见

[河南-郑州]
李云律师
17038积分

回复时间： 2015-12-08 09:54

你好，根据你的描述，无法准确说出你们各方需要承担什么责任。你可以来电咨询，在了解具体情况下，我们才能真正帮你解决问题。

[福建-厦门]
林忠律师
52512积分

回复时间： 2015-12-08 10:29

协商不成直接向法院起诉

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-08 10:42

第一，房主的丈夫来签合同时是否有房主的委托书，她丈夫与她之间对房子是否共有？如果是共有，那么也要他们共同签名，如果房子属于房东的个人财产，有没有委托书她丈夫的签名之后有没有被房东追认，她丈夫的签名是无效的：第二，你不能以转让方说话不友善要求终止合同，必须要有法定的解除合同的理由，否则你构成违约，要承担违约责任，暨你缴纳的定金违法要回。第三，如果你有法定的解除合同的理由，你可以要求解除合同，并且要求对方承担违约金，暨要求对方双倍返还定金。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-08 12:34

已经生效的协议是不能单方作废的。

[青海-西宁]
超级账号5律师
7140017积分

回复时间： 2015-12-08 14:45

先协商，协商不成诉讼解决

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-12-08 17:56

对无事实依据及法律依据赔偿请求可不予理会。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-09 22:41

估计你是想问：房子产权人是丈夫，而丈夫没有来签三方协议，是妻子签字的，妻子不是产权人，所以你认为这个三方协议是无效的。
我的答案是：妻子有权来签订这个协议，此协议有效（简单的理由：参照买卖合同司法解释第三条）；即使你说的妻子不是产权人，她来签订协议是无权处分，那么这个协议有效与否的选择权实际上在丈夫。他可以选择追认使协议有效，也可以不追认让协议无效。作为受让人，你方实际上只能向丈夫催告，要求这个丈夫来表态，看看丈夫是追认还是否认。所以，无论怎样，你方已经在协议上签字了，这个协议看不出违反合同法52条导致合同无效的情形，你方应该协商解决，或者请当地律师面询方案。

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