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新购入商品房后发现门口区域在建大型“临时”公墓如何维护自己利益？

湖北－武汉 12-30 15:58 悬赏 0 发布者:nana20…… 给我留言回答:(18)

今年新购入商品房。明年交房。但近期发现购房时小区对面已在建超大型公墓，购房时区域规划内并无墓地规划，墓地已确认为违法建筑，但经多方投诉无果，依旧在建。
    地方声称已建好墓地为“临时墓地”后期将会搬迁，开发商也以之前并不知情为由拒绝退房，拒绝退还业主已收所有首付，并以合同条款为由要求业主继续承担购房承诺。
    部分业主愿意按照合同约定承担十几万违约金的方式退房，仍被开发商拒绝。
    特此寻求是否可以以法律方式针对开发商为主体，维护业主利益。并希望有此方面经验的律师回复留言。谢谢！

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全部答案

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154061积分

回复时间： 2015-12-30 16:10

可起诉要求退回购房款并支付违约金。

[湖北-武汉]
姚秀秀律师 VIP
电话：13517271450
26760积分

回复时间： 2015-12-30 23:33

兴建墓地，严重影响到你们的生活居住，属于重大变化，可以依据情势变更，要求解除合同

[浙江-嘉兴]
徐君伟律师 VIP
电话：13732582122
25721积分

回复时间： 2015-12-31 12:48

你好，很高兴为您解答;
   一、您与开发商建立的是商品房的买卖关系，开发商需要履行的是交付和合格的房屋，保障区域规划的合理性问题。根据《商品房销售管理办法》第三十条规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。
我认为从房屋本身来讲是不能讲开发商违约，但是从区域规划就要看合同中有没有明确约定，没有的话解除合同的可能性是不大的。
  二、关于墓地是违建的问题，可以明确不再合法的规划之内的，那么开发商也不能预见可能性，那么开发商表示不知情也是存在合理性的。
  三、关于声称已建好墓地为“临时墓地”后期将会搬迁，开发商也以之前并不知情为由拒绝退房，拒绝退还业主已收所有首付，并以合同条款为由要求业主继续承担购房承诺。
   这个问题必须应该以书面文字的形式确定下来，具备法律效力，这样子业主才会有保障，否者最后业主的权益还是不能保障的。我的意见。
  四、分业主愿意按照合同约定承担十几万违约金的方式退房，仍被开发商拒绝。
这个问题应该是可以走法律途径的，司法调解也是可以的。一般开发商也愿意解决。
  综合来讲，本案开发商没有重大过错，因而责任也是不能特别突出，解决的方案，还是应该大家一起通过媒体城管，拆除违建，保障自己的生活舒适安静。
  希望我的回答令您满意，如有疑问可以继续追问

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-30 16:12

你好，根据你的情况分析如下：
     一、你与开发商之间存在商品房买卖合同关系，现合同成立并生效，双方都应按照合同约定履行自己的义务。
     二、购房时区域规划内并无墓地规划，对于该墓地的存在开发商也并不知情，不存在隐瞒或其他存在过错的行为，业主不能据此要求解除买卖合同。
     三、若业主确实无法接受该墓地建于房子对面，也可以通过不继续支付剩余房款的方式和承担违约金的方式迫使开发商解除合同关系。
     四、因该墓地已经确认为违法建筑，建议到相关部门举报、投诉，要求对该墓地的违法行为进行查处，也可以通过正常的信访方式进行维权。
     （对我的回答满意敬请采纳为最佳答案。若有不明白的地方可以追问或直接联系。）

[辽宁-铁岭]
任玉山律师
28097积分

回复时间： 2015-12-30 16:16

你好！
首先，你和开发商合同关系，适用情事变更原则，根据最高人民法院关于《合同法解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”你可以起诉到法院，要求解除合同，退还已付房款。

我的补充： 2015-12-30 16:23

其次，情势变更是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。实际上就是在于通过司法权力的介入，强行改变合同已经确定的条款或撤销合同，在合同双方当事人订约意志之外，重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险，其追求的价值目标，是公平和公正。
最后，因为“临时墓地”已确认为违法建筑，依法应当拆除，但经多方投诉无果，依旧在建。这是在签订购房合同没有对此约定，那么是合同成立以后客观情况发生了在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。
希望我的解答能帮到你，如满意敬请采纳支持!如有问题，可以追问或者加好友或微信联系。

[江苏-泰州]
周网龙团队律师
85369积分

回复时间： 2015-12-30 16:21

可以协商解除合同，要看具体合同文本

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-30 16:24

1、将墓地确认为违法建筑的是什么单位？违法建筑应予以及时拆除，可以要求相关部门履行职权，否则可以行政不做为为由向其上级提起行政复议和对应管辖法院行政诉讼。
2、既然开发商和你方在签订商品房买卖合同前都不知晓建造公墓，那么无法认定开发商违约，自然无法要求解除买卖合同；如果可以举证证明开发商提前知晓建造墓地，那么开发商就涉嫌以欺诈的方式签订买卖合同，可以要求法院对合同予以撤销。
（对我的回答满意敬请采纳为最佳答案。若有不明白的地方可以追问或直接联系。）

[湖北-武汉]
杜红涛律师
259328积分

回复时间： 2015-12-30 16:28

您好，您可以起诉开发商要求解除合同，要求赔偿。具体的建议您直接来电详询。

[湖北-武汉]
彭功平律师
45673积分

回复时间： 2015-12-30 16:30

先去城管部门举报违章建筑，如果对方不作为可以去行政复议，再不行可以再提前行政诉讼。
要跟退房按照合同承担违约责任是可以退房的，但仍需要和开发商协商。

[广东-深圳]
付成刚律师
127170积分

回复时间： 2015-12-30 16:41

从法律上说，这个并非接触合同的理由。可以承担违约责任，接触合同。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2015-12-30 17:04

1、可以以法律方式针对开发商为主体，起诉要求解除合同；2、如果购房时小区对面已在建超大型公墓，可以证明业主考虑不周或者知道应该知道在建违章“公墓”仍然购买房产；3、如果是违章建筑，开发商没有过错；4、如果房款没有全部交付，还有解除合同的可能，但是要承担合同约定的“违约金：如果缴纳了全部房款，基本没有胜算，法院可能会判决驳回业主的诉讼请求的；5、侵犯业主权力的是”违章公墓的开发者和政府的不作为造成，业主应该向政府反映投诉，入住新房以后既要继续投诉政府同时起诉“违章公墓的开发者或者所有人”，要求法院判令拆除违法公墓，赔偿业主的精神损失。

追问：

那是否现在就要开始正式的通过律师向开发商提出要求退房，以免开发商以合同内条款“超过90天”未支付剩余款项，为由没收违约金以外的款项？

回答：

1、可以的；2、超过90天也可以的，最多承担违约金，他们没有权力没收剩余款项，他们扣留不退，法院也会只判决给付违约金解除合同，依法承担违约责任，退还剩余款项的。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-30 20:43

你好
    1、你和开发商之间存在商品房买卖合同关系，双方应当按照合同履行自己的义务，乙方违约，另一方可以要求对方继续履行或者解除合同。
    2、由于在建公墓属于违法建筑，没有进行规划审批，开发商不知道也很正常，开发商没有过错，此时，购房者要求解除合同没有法律依据。
    3、但是，由于购房者购买的是住宅，而小区对面的公墓会严重影响购房者的心理舒适感，而且现在房子还在建，没有交付，所以，购房者可以要求解除合同，但是需要按照合同约定支付违约金。如果购房者要求解除合同，那么作为开发商，其可以要求购房者继续履行或者同意解除。如果开发商要求继续履行，但是，继续履行在执行上难度是很大的，法院基于执行的考虑，应该不会支持开发商继续履行的要求，判决解除合同的可能性较大。
    4、现在，建议你们起诉开发商，要求解除合同，并要求开发商退还扣除违约金之后的购房款。

    希望你对我的回答满意，并采纳，如有疑问，可以追问，继续为你解答。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2015-12-31 09:12

既然公墓是违建，显然公墓是没有规划的。这个开发商确实没有过错。从权利义务一致角度讲，他们违建墓地，开发商承担损失，显然不合适。

如果非要从开发商处入手，只能从合同上找依据。那就是开发商交付的房屋要符合居住要求，购房人花巨款购房，合同目的就是居住需求，这个居住显然不仅仅是安放身体的意思，还有精神上的安定感。但是开发商交付的房屋不能让购房人精神上感到舒适、安定，相反很纠结，和恐惧，这个结果就和买卖合同的根本目的不匹配了。所以，既然合同目的无法实现，购房人就可以要求解除购房合同，退还房屋，开发商退还房款。另外，房屋尚未交付，产权人仍然是开发商，开发商有义务提供符合购房人要求的房产交付给购房人，即开发商应该去交涉拆除墓地，而不是购房人。
此意见仅供参考。