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租商铺与人合伙开饭店,房东嫌房租低,欲违约提前收房应如何要求赔偿
山东-青岛 08-22 16:07 悬赏 20 发布者:shayua…… 给我留言 回答:(1) 本人与2010年从别人处转让了一处饭店进行经营,并与房东本人签署房屋租赁合同,合约期共3年(2010年5月18日至2013年5月18日),房租为每年6万。同时支付给原饭店经营人转让费11万元(无正式合同,但有转让收据)。其中,租赁合同中约定,我未经房东允许,不得擅自转租或转让房屋。如房东需要收提前回房屋,需提前3个月通知我,并协商解决。但在经营一年之后,今年因妻子生了孩子,无精力打理饭店生意,我与房东协商是否允许我转让和转租(以收回我的转让成本),房东回复为不同意我转让转租,如果我经营不下去可以按我违约处理,他收回房子,由我支付给房东违约金,或者我能找到能以15万/年房租接手的人,他可以同意我转让(周围的同类型网点均为8万/年的市场价)。因涉及到前期的投入费用,如直接交回损失较大,我又咨询房东,是否可与人合作经营。房东未直接回复,表明的态度为按法律法规办。
上周,我与我的朋友谈好并签署了合作经营的协议,主要约定内容为:我提供经营场所、经营设备、经营环境及相关经营资源,他负责提供人员、管理等经营资源,由他负责主要经营管理,承担经营管理相关责任及其中发生的费用和债务。利益分配上为我获取固定额度的合作收益金,其余收益均归他所有。
为改善经营管理,我们需要变更主营菜系并对饭店进行适当的装修和更改招牌,同时,店名变更需要重新办理工商营业执照,考虑方便,我们计划以我朋友的名义来办理整套手续。装修过程中,房东出现,并提出中止装修的要求,并以声称以“未经房东允许,私自转租”的名义追究我的责任,并收回房屋。我与我的朋友一同与房东协商,表明我们为合作经营,不涉及到违约。房东表示让我们考虑两个方案:1、他需要强行收回房屋,可以算他违约,我们要多少违约金。2、在现有的基础上,上涨房租。并一周之内对其答复,如协商不成,将向法院递交诉讼,来判决违约金额。
就以上的问题,我想咨询一下律师:
1、我们采取的合作经营模式是否从法律上规避“变相转租”的风险?如房东以“变相转租”起诉我们,我们是否有足够的证明来判定我们胜诉?
2、我们咨询当地工商部门,被告知经营范围小,不适合申请“合伙企业”,需要我们咨询律师,我们合作双方签订合作协议,并明确主要经营责权利益,并以负责人的身份办理“个体经营”的方式是否符合法律法规要求。
3、如房东坚持强行收回房屋,并对其违约部分承担赔偿,我们应该以何种口径提出违约及赔偿金额?金额如何裁定?比如我们目前投入的成本,预计3年收回的有:设施设备11万,装修8万,预期收益,以及因此造成的其他间接损失。另外,如我们已经开始经营,但因双方的官司,被法院要求封店,如我方胜诉,其补偿是否也由房东承担?
4、按以上的情况看,如果我们与房东最终无法协商达成一致,需要走法律程序,我们胜诉的几率是多少?
5、此案件在何时可以请律师直接介入?费用大概是多少?
6、最后一个问题,我们目前考虑的是否周全并对我方有利,这样我们也可直接告知房东各种方式的结果,尽量不用打官司?毕竟还是想和平解决,和气生财。
以上,请各位律师白忙之中,指点一二,非常感谢!
上周,我与我的朋友谈好并签署了合作经营的协议,主要约定内容为:我提供经营场所、经营设备、经营环境及相关经营资源,他负责提供人员、管理等经营资源,由他负责主要经营管理,承担经营管理相关责任及其中发生的费用和债务。利益分配上为我获取固定额度的合作收益金,其余收益均归他所有。
为改善经营管理,我们需要变更主营菜系并对饭店进行适当的装修和更改招牌,同时,店名变更需要重新办理工商营业执照,考虑方便,我们计划以我朋友的名义来办理整套手续。装修过程中,房东出现,并提出中止装修的要求,并以声称以“未经房东允许,私自转租”的名义追究我的责任,并收回房屋。我与我的朋友一同与房东协商,表明我们为合作经营,不涉及到违约。房东表示让我们考虑两个方案:1、他需要强行收回房屋,可以算他违约,我们要多少违约金。2、在现有的基础上,上涨房租。并一周之内对其答复,如协商不成,将向法院递交诉讼,来判决违约金额。
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2、我们咨询当地工商部门,被告知经营范围小,不适合申请“合伙企业”,需要我们咨询律师,我们合作双方签订合作协议,并明确主要经营责权利益,并以负责人的身份办理“个体经营”的方式是否符合法律法规要求。
3、如房东坚持强行收回房屋,并对其违约部分承担赔偿,我们应该以何种口径提出违约及赔偿金额?金额如何裁定?比如我们目前投入的成本,预计3年收回的有:设施设备11万,装修8万,预期收益,以及因此造成的其他间接损失。另外,如我们已经开始经营,但因双方的官司,被法院要求封店,如我方胜诉,其补偿是否也由房东承担?
4、按以上的情况看,如果我们与房东最终无法协商达成一致,需要走法律程序,我们胜诉的几率是多少?
5、此案件在何时可以请律师直接介入?费用大概是多少?
6、最后一个问题,我们目前考虑的是否周全并对我方有利,这样我们也可直接告知房东各种方式的结果,尽量不用打官司?毕竟还是想和平解决,和气生财。
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