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由于中介未能在定金协议规定时间内转付给卖方定金，导致三方未能在最后约定的时间内签订房屋买卖合同，请问

上海－徐汇区 03-08 19:01 悬赏 0 发布者:黎萍萍给我留言回答:(12)

您好！
我委托中介卖房，签订了定金协议，中介代为收取了定金，但由于中介的过失（中介公司已承认是他们的过失），在三方约定的最后时间内，中介不把定金给我，而协议里规定在签房屋买卖合同前支付我定金，从而导致了买卖双方没有在协议规定的时间内签订房屋买卖合同。然后中介在超过原协议规定的时间后又汇款了定金给我（我已退回），现在中介和买方修改了部分内容的定金协议（重新改了签定正式买卖合同日期和些许补充条款的变动),发了一份新的定金协议要我签名。请问：因为中介方的过失导致三方不能签订正式买卖合同，并且原定金协议中约定的最后签订买卖合同时间已过，我仍然需要卖房吗？

问题补充：
谢谢各位律师的详细答复。我想补充一下： 1。已签的定金协议中，中介写了：卖方委托中介收取定金，中介方收到定金代表了卖方收取了定金 2.但是三方也约定了：卖方在中介方转交定金后才签订房屋买卖合同 3.协议里约定了所有税费由买方支付（包括卖方的个人所得税）。我的问题是：1.我在定金协议里规定的最后时间内，未收到中介任何形式转交的定金，致使三方未在规定的最后时间内签订房屋买卖合同（因为三方的实际签约时间就是定金协议中约定的最后一天），现在最后约定签买卖合同的时间已过，如果现在我不愿再卖房，是否违约？哪方违约？ 2.如果原先的定金协议仍然有效，但由于我们在定金协议中约定了：买卖双方所有税费由买方支付，所以我坚持要求这一点加入房屋买卖合同中的补充协议，而不是另外签订私下的补充协议，但这样会造成房屋交易中心拒绝办理房屋买卖手续，请问如果这样，属于哪方违约？是否因为原先的协议也因为违反国家相应交付个人所得税（个人所得税属于不可转嫁税种）的规定而无效？ 3.缴纳个人所得税有两种选择：差额的20%或总额的1%，我知道的是如果卖方不能提供原先购房的合同和发票，可以选择付总额的1%，现在我有所有的合同，发票等文件，虽然支付20%的差价远大于1%的总额，我是否可以坚持选择要求买家支付20%的差价？选择支付个人所得税的税率是否由卖家决定？
急切希望得到专业律师的详细答复，非常感谢！

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全部答案

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
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回复时间： 2016-03-08 21:35

你好！
1、原定金合同有效。买房人已经交付了定金，中介机构代收且签署定金合同，你与中介机构签有代收定金协议，中介机构是你委托的代理人，那么定金合同已经生效。
2、新定金协议无效。因为新定金协议你没有签字，尚未达成一致。另外定金合同是实践合同，只有定金交付另一方当事人接受后，定金合同才成立。你已将定金退还，如在签定金合同，需对方再次缴纳定金。
3、不需要签订新的协议。因为原定金合同是在你们原来合意的基础上签订的，如果对方坚持按新条款签订协议，那么对方构成违约，你可以没收定金。
4、你只要要求按照原来你们商定的买房合同签约即可。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

我的补充： 2016-03-08 22:11

这是我以前回答你这个问题的答案，对于你补充的问题，我回答如下：
1、你方违约，但你可要求中介机构承担相应的责任。《合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”
2、不构成违约，约定有效。尽管相关法律规定，“负有纳税义务的单位或个人必须依照规定履行纳税义务、缴纳税款，其签订的合同与税收法律、行政法规相抵触的，一律无效。”双方当事人自行约定由一方承担过户的全部税费，应当认为有效。原因有二：第一，双方当事人约定由一方承担过户的全部税费，属于一方当事人对另一方当事人本应承担义务或债务的自愿承担，法律并不禁止，属于双方的真实意思表示，合法有效。第二，双方当事人关于过户税费承担的约定，并不损害国家利益。
3、双方约定的选择无效，个人转让住房个人所得税的两种征收方式。其一纳税人未提供完整、准确的原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，实行核定征收。也就是你说的1%。其二、纳税人能提供原购房合同、发票等有效凭证，经主管税务机关审核，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让房屋过程缴纳的税金和有关合理费用，实行查实征收。也就是你说的20%。如果房屋交易你将完整、准确的原值凭证给了对方，对方在申报时就具有了主动权，对方选择何种方式缴纳个税，都不会构成违约。
另外，如果你真不想卖房的话，不签订协议就是了，如果对方打起官司，你就申请中介为第三人，要求中介承担定金责任和违约责任就行。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

我的补充： 2016-03-19 22:48

你好，不知您的问题解决了吗，祝您早日解决问题。

[上海-黄浦区]
郑何顺律师
36449积分

回复时间： 2016-03-08 19:06

你好，你的问题相对比较复杂，建议来我们律师事务所当面咨询。

[新疆-乌鲁木齐]
赵洪信律师
573积分

回复时间： 2016-03-08 19:18

请把协议附上以便了解分析。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-03-08 19:18

你好
    1、你和中介以及买家签订定金协议，你们之间形成居间合同关系。现在中介没有在规定的时间内履行居间合同约定的义务，构成违约，而且中介有退还定金的行为。
    此时，根据《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    2、所以，现在合同已经过了履行期，中介违约，你对中介丧失了信任，有权解除合同。解除合同之后，你当然有权拒绝签订新合同，不属于违约。
    3、由于你们的约定违反法律强制性规定而导致合同无效，因为合同根本就未生效，自然也就不存在谁违约的问题，你们三方都有过错，任何一方都不构成违约。
    4、对于个人所得税，卖家拥有选择权，那么不论卖家如何选择都是合法的，买家无权提出异议。

    希望你对我的回答满意，并采纳，如有疑问，可以追问，继续为你解答。