房产过户问题

各位资深律师你们好，我这碰到些麻烦，希望各位可以给我一些建议，先谢谢了。5年前我家买了一套新房子，原来的老房子卖给了外甥，因为亲戚关系，卖给他的房子本身比市场价低，六万八就卖了，当时房子至少值十万。当时都对这个房产过户不太清楚且听说过户手续复杂且多花钱，两家就定了个小协议，说明卖房子多少钱，且注明了以后过户的话所有费用由外甥承担（毕竟我们便宜卖给他了），双方签字且按了手印。如今几年了房子涨价了，现在至少卖20万，外甥要求过户，且要求费用大头由我承担，因为当时我的名字登记了两套房子过户需要纳税，以及一些土地证什么的，还说当初的协议无效，据他的计算我至少要出4万，真是很恼火，如果按他所说的，我的房子只买了两万。我对法律真的是不太懂，请各位专家能帮帮我，我想知道当初小协议是否有效，以及如果我想收回房子需要出什么费用，谢谢！！！