二手房私下交易方式问题

现有一买家通过中介看了我的房子，但买家私下联系卖家希望不通过中介私下交易，价格总共55W都已经谈好了。但由于买卖双方因为交易方式的问题一直没谈拢。希望得到大家的帮助。
1，卖方情况：婚前单身贷款买房，房贷未还清。人在外省，希望回去用七八天的之间完成从签订合同、赎楼和过户给买家，得到所有全款后就离开。买方也同意。
2，买方情况：可向亲戚筹得所有全款付给卖家，但在买房后要申请住房公积金贷款。

现在商量的交易方式如下：

一，我与银行预定提前还贷日期，在这个日期前两三天，买家先给我在当地的亲戚订金1W元后（可打收条），我在7天之内回去。
二，我回来后签订二手房买卖合同。在约定还贷日期，买方和卖方一起去银行，买方出10万现金+卖方出剩余房款把房产证赎出来，并给买家打收条。
三、赎楼当天与银行沟通做二手房交易资金监管服务（监管剩余44万），签订三方协议，约定：
    1，银行在给任何一方转账前，有义务确认房屋是否过户成功。
    2，房产过户给买方后，买方不得以任何理由申请银行将钱退回。若因卖方原因导致不能过户，银行应在二十天时间内将监管资金退回给买方。
    3，过户后买方或房管局应将过户回执交由卖方暂时保管，卖方在房管局拿到房产过户回执后，当天可到银行凭该回执领取所有监管资金。

三、委托：基于买家属于向他人借款买房，但房产过户后需申请住房公积金贷款，故在房产过户前，需卖家配合买家去公证处公证委托给买家的亲属作为受托人，由受托人代为办理银行按揭手续，但受托人无权转让委托权，也无权代替卖方与买方办理房产过户手续。在房产过户前，该委托书由卖方保管。委托书一次性有效，遗失或撕毁自动失效，不得挂失补办。
四、过户：买方和卖方一起到房管局，买方去缴纳税金后，填写存量合同，存量合同金额需与二手房买卖合同上面的金额一样。过户后房管局给予所有回执单必须由卖方保管，同时卖方将委托书当面交予买方。

如上交易有几点问题需请教大家：
1，银行怎么确认该房产过户是否成功？ 
2，若过户后买方不把过户回执给卖方，那卖方不是什么都没有了？
3，卖家委托给买家亲戚，怎么防止买方和他亲戚通过这个委托去办理用卖方的名义贷款？