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二手房交易买家违约，我该怎么办？

北京－朝阳区 12-07 10:13 悬赏 20 发布者:lhh76 给我留言回答:(17)

我母亲名下有一套房子（无其他产权共享人），她委托我和我爱人代为办理房屋出售手续。今年9月份，我们通过一家房地产中介公司与买方签订了房屋买卖合同，买方向我们支付了定金。因买方当时表示手头没有足够的现金，需要先卖他们家另一处房子（这套房子也是委托这家房地产中介公司进行的），拿到钱后才有能力向我们支付尾款。为了给买家留出充足的时间筹备房款，我们双方商定在今年11月30日之前办理房屋交割手续（在补充协议中有约定）。
      到了12月4日（已经过了约定交割日期后的第4天），买方通知我们决定终止合同，理由是他们家不止有一套房产，而北京市政府关于房屋买卖的限购令，使得他们无法购买我们的房子，买家同时写了一份关于终止合同的声明。我们得知消息后立即和买家电话沟通，他们说是由于中介公司没有做到告知义务，因此不了解政府关于房屋限购令的规定，我们签署的合同应属无效，而且也是由于这个原因他们也不同意向我们支付合同违约金（房屋总价款的20%）。
   据我们了解，这个买家的那套房子在这两个多月的时间里一直没有卖出去，无力支付我们这套房子的尾款，因此才以限购令作为托辞。
       我们现在有一些问题不太明白，需要咨询：

1. 目前合同尚未进入网签阶段，我们签订的这份房屋买卖合同（经济成交版）及其补充协议是否具有法律效力？

2. 买方提出终止合同的理由是否成立？我们是否有权利要求买家支付合同违约金？

3. 房屋的总价款在我们双方签订的合同中分为两部分，其中房屋成交价格为30万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价100万。这是当下二手房交易普遍采用的一种定价方式，目的当然是买方可以合理避税。那么像我们这种情况，如果可以向买家索取违约金的话，具体数额应该是以30万还是以130万作为基数来计算？

4. 如果买家以他们说的所谓“政府限购令”的理由表示合同无效，要求我们退还定金，他们能否得到法律上的支持？

5. 现在买家的态度很明确，拒绝协商，拒绝支付违约金，如果要通过法律途径解决问题的话，我们获胜的可能性有多大？

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全部答案

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
电话：15901128689
305834积分

回复时间： 2011-12-07 10:42

您好
1 有效；
2 可以提出解除合同，属于违约行为，可以按照合同约定向对方主张违约责任，要求支付违约金；
3 价格应当以房屋总价计算；
4 不能；
5 我可以做风险代理，胜诉后付费。

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4544594积分

回复时间： 2011-12-07 21:02

1、有法律效力，属于条件的合同。
2、买方终止合同的理由不能成立，虽然存在限购令，但买家本承诺先卖房再买房。因为买方不卖房而导致其不具备购房资格的，视为合同条件成立。因此属于买方违约。
3、房屋总价为30万，如实际损失高于违约责任的，按实际损失索赔。
4、不能，见1、2.
5、可以1、2反诉并要求赔偿。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2011-12-07 10:13

已经答复

我的补充： 2011-12-07 10:14

1，虽然没有进入网签阶段，但你们之间是协商一直签订的房屋买卖合同和补充协议，是有效的。限购政策就算他们不知道，合同也是有效的。如果是在签订合同后，限购令出台，那么合同可以因为限购政策不可抗力的原因解除。但你们签订的时候，限购已经出台了，不影响合同效力。简单说，一个人杀了人，但他不知道杀人是违法的，难道他就不需要承担责任吗？
2，买方可以提出解除合同，但属于违约行为，你方完全有理由按照合同约定向对方主张违约责任，要求支付违约金。
3，价格应当以房屋总价计算，但违约金约定不得超过总价的30%，超出的部分法律不支持。
4，不能。你可以不退定金，但也可以退定金主张违约金。定金罚则和违约金只能主张其中一种。
5，胜诉率这个问题没法回答你，我只能给你说如果证据齐全胜诉的可能性较大。一个案件能不能胜诉不是律师说的算，要看案件详情、双方证据情况、诉讼技巧、法官的认定与判决，这是一个综合因素。如果有哪个律师给你说这案子肯定能赢，那一定是为了骗你钱。
建议协商解决,协商不成可以起诉,也可以委托律师代为诉讼。
如果有需要可以来电免费咨询，根据案情细节做出更准确解答。

追问：

还有一个问题，我现在担心由于为了买家避税，房屋总价款分成了两部分，30万的房屋款和100万的配套设施，会不会被法庭认为我有协助买方逃税的嫌疑，从而不支持我的诉讼请求？所谓民不举，官不究，虽然二手房交易很多都采取这种方式，但真要上升到法律层面来解决，会不会被认可呢？

回答：

不存在你说的问题，按照合同约定主张对方违约责任即可。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-12-07 10:21

若你所述属实，可以起诉要求其承担违约责任。
具体可来电免费咨询！（律师会严格保密）

[北京-朝阳区]
赵江涛律师
905900积分

回复时间： 2011-12-07 10:24

您好：
我代理过很多这样的案件，可以看我的案例；
如需代理，可以联系我。

[北京-朝阳区]
李同红律师
433222积分

回复时间： 2011-12-07 10:27

可以起诉要求对方承担违约责任。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-12-07 10:37

可以起诉解决，详细问题可电话详细咨询或带资料面谈。

[北京-海淀区]
于淑新律师
713积分

回复时间： 2011-12-07 10:49

你们签订的合同合法有效，对方以限购令为由解除合同，依据不足，你可以按合同约定要求对方支付违约金，违约金是是30万还是130万作为基数，要看合同中具体的约定，另外，违约金和定金只能选择其一。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-12-07 11:37

可以起诉要求其承担违约责任

[北京-朝阳区]
王润律师
6625积分

回复时间： 2011-12-07 11:51

1、合同本身是有效的，网签只是过户手续的一个环节，不影响合同效力。
2、因为你已经收了定金，所以不可能再要什么20%的违约金了，那纯属一厢情愿。这种例子很多。
3、对方以政策为由是常用的理由，能不能解除合同要看具体情况，但是一般您收到的定金能保住。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-12-07 13:54

建议找律师严格审查合同。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-12-07 17:01

可以起诉，要求对方承担责任的，合同中对于违约赔偿约定的，按照约定办理

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-12-07 17:49

可以起诉要求对方承担违约责任。

[北京-西城区]
风志律师
45486积分

回复时间： 2011-12-07 18:10

你好，本律师可以为你提供法律帮助，详情可来电咨询。

[北京-西城区]
谷友军律师
314641积分

回复时间： 2011-12-07 18:16

可以起诉要求其承担违约责任

[北京-海淀区]
徐卫东律师
1130943积分

回复时间： 2011-12-07 20:16

你们的合同有效，对方的终止理由不能成立，你可以按照合同的约定要求对方承担违约金。具体情况需要帮助可以联系我

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2011-12-07 21:35

答复如下：
1、只要你们签订了房屋买卖合同，双方买卖即成立生效，无论是否网签都不影响合同的效力
2、买方的理由不成立，北京的限购政策早已实施，他没有理由不知道
3、如果计算违约金应当以房款的总价为基数，及130万作为基数
4、限购只是临时性的政府行为，不影响合同的效力
5、如果协商不成，你们诉讼，那么胜诉基本是没问题的。

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