关于认租/认购协议书纠纷

商铺认租（认购）协议书
甲方：广州X有限公司
乙方：张三
广州X有限公司是广州DYDD商场发展商。根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，就广州DYDD商场商铺认租/认购事宜，经友好协商，达成如下协议：
一、 甲方认租或认购的商铺位置位于广州市X前路/X南路地下广州DYDD二期X层X区商铺，经营项目为X。
二、 乙方在认租/认购商铺时需交纳RMB40000元（人民币肆万元整）作为商铺认租或认购意向金，乙方享有优先认租权，即可以在甲方未出租及出售商铺中优先于未签订认租（认购）协议书的其它商户选择商铺承租或购买，并按照本协议约定项目经营。自计租或认购日起，上述意向金自动转为商铺首付租金或者经营使用权转让款。
三、 乙方在交纳商铺认租或认购意向金后，同意于甲方将来以公告方式确认的行使优先认租/认购权的期间（以下称“认租/认购期”）内进行商铺确认，签订《商铺租赁合同》/《商铺经营使用权转让合同》。合同签订后，甲方交付场地，乙方进场装修。
四、 甲方在收取商铺认租/认购意向金后，在不确定商铺位置或经营格局的情况下，应保证提供商铺供乙方承租或购买。
五、 乙方在规定认租期或认购期内，如未按时行使优先认租权/认购权确认商铺，或未对甲方提供的商铺进行确认，视为放弃优先认租权或认购权，泽认租/认购意向金不予退还。
六、 乙方于本协议签订时，确认已阅读和知晓本协议的相关内容，并已对甲方商铺和经营环境有充分的认识和了解。本协议未尽事宜由甲、乙双方协商解决。
七、 本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。经双方签章后生效，自双方签订《商铺租赁合同》/《商铺经营使用权转让合同》后自行终止。
甲方：广州X有限公司
甲方代表：
联系电话：020-99999999
签约时间：   年  月  日

乙方：张三   
地址：XXXXXX
联系电话: XXXXXX
身份证号码：XXXXX
签约时间：2008年12月31日
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附收据：
收据
兹收     张三      
交来 二期X商铺定金  
人民币肆万零仟零佰零拾零元零角零分 ￥：40000 元
填票：XXX      收款人：XXX 
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该商场经理在签订协议之前口头承诺明年3月份（即2009年3月份）完工交付，但由于该工程政府一直没批下来，所以到目前为止完全没有动工，而很多签了认租协议书的商户都要求退款，但该商场一直以合同上没有交付日期为由不肯退款，请问如果协商不成，我们告商场胜诉的几率高吗？还有一个问题：商场在没批文的情况下预售收订金算不算违法，该商场属于地下空间，是不是不适用于普通房地产法律？