通过中介买二手房，房主不能办理过户属于违约吗？该按合同赔偿我吗？

各位律师朋友好：
我于今年3月4日通过中介购买了一处二手房，总价70万元，当时签订协议，如果一方违约将赔偿对方房款百分之十的违约金，即7万元整，3月-4月，我已经通过了公积金贷款审批，4月20日与卖方去房管局办理过户手续时，房管局说此房不能办理过户，因为有一个抵押贷款。卖方口头承诺将尽快解决这个贷款问题，再继续办理过户手续，可是到6月7日仍未解决完贷款问题，后经过双方协商，就有签订了一个补充协议，协议规定卖方必须在6月17日前办理完解押贷款手续，否则视为违约，将按合同规定赔偿我7万元整并归还已付给卖方的25万的首付款，卖方、中介和我三方都已经签字确认。现在6月20日了，卖方仍没办理解押贷款手续。并不愿赔偿违约金7万元整，称此补充合同条约不合法，可以不执行。请问各位律师，我们的补充合同有法律效益吗？卖方应该赔偿我违约金7万元整吗？中介是否也应该退还我所付中介费及其他手续费呢？求解！