关于员工集资购买办公用房

关于员工集资购买办公用房的建议

一、 购房缘由
1、 市政府搬至新城区后，政治、经济中心东移，作为与政府联系密切的各类机构搬迁是大趋势。单位的行业主管部门包括审批中心基本上都搬到了新城区，新、老城之间距离较大，交通不便，客户到单位联系业务、单位到政府报送材料都十分不便。
2、 单位已被列入改制单位，原有办公用房或被政府收回、或由员工按市场评估价买下，为了长远、稳定发展，应该有自己的办公场所。
3、 为了稳定员工队伍，增加公共积累，也为员工长期的收入考虑。
4、 可以合理的减少个人所得税、企业所得税。《江苏省个人出租房屋税收征管暂行办法》个人出租房屋综合税率为5%，含营业税、城建税、教育附加、房产税、个人所得税，且不分房屋出租用途。
二、 房屋基本情况
1、 地点：新城区绿地商务城蓝海商务中心（5A级写字楼），与市政府隔一条路。为未来的商务中心。
2、 面积：整层约1700平方米。
3、 价格：单价5100元/平方米。
4、 上房时间：2011年6月，目前土建工程已经完成。
5、 其他：框架结构，分户控制的中央空调，七部电梯，外围为玻璃幕墙，共计24层，层高3.9米。
三、 购买方式
1、 首付50%约合450万元，由员工集资付出。其余申请银行贷款，分期十年付清，每月还贷约5万元，合30元/平方米。房屋未交付前的1.5年本息90万元需要员工承担。
2、 交房后由单位租赁使用，单位与所有者签订租赁协议，按月或季度交付租金，租金用以还贷。贷款全部还清后，产权即为参加集资的员工所有，以后的租金收入为所有者支配。
3、 为了合理避税，便于管理，参加集资的员工签订协议，推选部分员工代表大家购买房屋产权。
4、 出资比例初步按级别确定，范围为2009年12月31日前正式合同制员工。自愿参加，可以选择放弃。
四、 约束条件
为了便于管理，有利于单位长远发展，原则上产权仅限于单位的员工持有，不对外转让与继承。
1、 离开单位的员工必须转让其房屋产权；退休可以继续持有，但子女不得继承。
2、 自购房之日起，在单位工作满5年的员工，或则在单位工作累计满十年的员工，因离开单位需要转让的，按照界时的市场评估价减去贷款余额转让。
3、 不满五年的员工，由单位按照个人首付款乘银行同期贷款利息（上浮20%）作价收回，另行转让给其他员工。溢价部分转为公共基金。
4、 因个人原因被辞退的员工按不满五年的员工处理。
5、 确需转让的，在上述转让条件下，单位内部无人接手时，经集体讨论允许对外转让。


五、 投资收益简析
假如购置价值100万的房产，员工出资50万元，贷款50万元，10年还清贷款。中心租用员工所购置房产，用租金还贷，10年后还清。
如果房价维持原有价格，员工拥有所购房产价值100万元，相当于投资50万元，十年变成100万，则收益率在100％，年收益率为10％。
假设十年后房产增值50％，价值150万，相当于投资50万元，十年变成150万，则收益率为200％，年收益率为20％
假设十年后房产增值100％，价值200万，相当于投资50万元，十年变成200万，则收益率为300％，年收益率为30％