一、开发商霸占物业用房不合理不合法 为何不见拨乱反正

方南家园物业用房被开发商霸占不合法 为何法院判决开发商胜诉
           文/不在岗闲人
《北京晨报》2007年2月6日载记者韩全义报道：《方南家园开发商拒交物业用房》。报道中说：“北京市规划委员会颁发的建设工程规划许可证的附件及附图中清楚地标明,5号住宅楼首层、二层及三层的六套房屋‘不得作为住宅使用，为物业管理用房’。依据规划，这六套就是物业管理用房，而且只可能是物业管理用房，但开发商拒不交付。”开发商编造的骗人的谎言是，“六套房屋并没有摊入二期业主所购房屋之中，业主并未有偿取得故不享有所有权，开发商也不可能移交。”“一审法院判决原告方南家园二期业委会败诉”。我猜想这是法院判案人员受法律知识能力的限制，轻信了开发商编织的谎言。至今未见后续报道。
我不明白原告诉讼中所说的“建设工程规划许可证的附件及附图”，那是遵照中华人民共和国规划法制定的文件，是有法可依的为何不被采信呢？为何“一审判决中，法院认定六套房屋没有计入公摊面积，应为开发商所有，业委会要求开发商移交物业服务用房之诉求被驳回。”这样的判决为何至今不予平反呢？有人会说，“按照法的一般原则，法律是不溯及既往的。”我查阅了《北京晨报》2007年3月13日登载的全国人大法律委员会主任杨景宇同志，在12日十届全国人大五次会议主席团第二次会议上的讲话，他说，“审议中，有的代表提出，本法是否溯及既往，应予明确。比如车库、车位的归属，在本法公布前，有些地方的做法与草案有关规定不一致，本法公布后，是维持过去的做法，还是按照本法有关规定重新确定归属，应予明确。”他接着说，“法律委员会研究认为，按照法的一般原则，法律是不溯及既往的，本法也是一样。对过去的问题，应当按照当时的规定或者约定处理。”杨主任的话讲的很明确，法律是不溯及既往的，同时应当按照当时的规定或者约定处理。可是，方南家园开发商拒交物业用房的官司并没有按照当时的规定处理。
方南家园开发商在诉讼中所说的物业管理用房，没有摊入业主所购房屋之中，业主并未有偿取得，故不享有所有权，是对市政府职能局有关文件的曲解，物业管理用房没有公摊在商品房中是骗人的鬼话。我查阅了有关文件，发现十多年前，市房地局和市国土房管局先后发表过1285号和369号文件。这二个文件都对商品房销售面积的计算和公用面积的分摊做出了规定。其中有“公用建筑面积分摊原则；可分摊的公用建筑面积，以及不应计入的公用建筑面积”。369号文发布的同时，把1285号文废除了。369号文特别明确指出“为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房”，属于“不应计入的公用建筑空间”中的项目。物业用房建筑面积不分摊在二期业主所购房屋建筑面积之中，是依据市政府有关职能部门发布的369号文件进行的，但不能因此而否定业主有偿取得物业管理用房。公用建筑面积分摊和公用建筑綜合售价分摊，是对同一事物不同性质的描述。何况物业管理用房本身就是用于物业管理的房屋，用于物业管理的房屋是公共房屋，业主取得公共房屋物权并不是无偿的，而是公共房屋建设的一切费用都分摊在商品房售价中。公共房屋的物权怎么会成为开发商所有呢？公共房屋的物权应该属于业主共有，中华人民共和国物权法物权法第七十三条中明确规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”人们会想物权法是不溯及既往的，那么开发商霸占业主共有的物业用房，法院判决开发商胜诉，业委会败诉，那是过去的事了。我看这是值得商榷的。
如果以物权法是不溯及既往的，虽然此判决违背物权法关于物业服务用房属于业主共有之规定，那是过去的事，过去就算了。如此的推论看起来似乎没有什么大的毛病，但让人看起来来有点别扭。为何？诉讼案件判决要以事实为根据，以法律为准绳，前已说明开发商所述，1、不是事实；2、不符合法规规定。2003年5月28日国务院第9次常务会议通过的《物业管理条例》第三十八条明确规定：“物业管理用房的所有权依法属于业主。”开发商为何不遵守这条法规规定呢？对开发商霸占业主共有的物业管理用房判决其胜诉还要维持吗？再则，业主购买的商品房是七十年产权，不仅是当事人要物权，其子孙继承也要物权。现时判决开发商胜诉剥夺了现时业主应该拥有的物业用房物权共有的合法权益，并且也剥夺了子子孙孙继承物业用房物权共有的合法权益。此不幸不要成为千古奇冤！为了人民的合法权益回归人民之事，谁来管管呢？！
《北京晨报》2009年12月4日载：在2009年12月3日召开的全国法院审判监督工作经验交流视频会议上，最高人民法院副院长江必新指出，要坚持依法纠错，确保纠错的有效性和正确性。对那些符合法定条件的案件必须裁定进入再审，对确实侵害了当事人实体权利的生效裁判，要坚决予以纠正。(引自《北京晨报》2009年12月4日) 江必新副院长的讲话非常符合我们党有错必纠的精神，也符合为《方南家园开发商拒交物业用房》一案判决翻案合理合法之理由。