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二手房交易过程中的住房维修基金产生的问题

辽宁－辽阳 03-09 23:03 悬赏 20 发布者:吴奕锦给我留言回答:(23)

首先感谢百忙之中抽时间答复我问题的律师。
下面就我的案例，我简单的描述下，今年3月，我母亲将我父亲名下的一处房产卖给一位刘姓女士，1月27日签订房屋买卖协议，收取对方一小部分订金后，口头约定3月初办理房屋过户手续，过户当天，双方因为住房维修基金问题发生分歧，没有达成交易。对此，我想咨询律师几个问题：1，二手房交易过程中，国家有没有明文规定住房维修基金由哪一方支付？2，合同中并没有提及住房维修基金，但是提出我方的房产应手续齐全，那么，请问，住房维修基金应该算在房产交易中的手续么？3，合同不是在房屋买卖中心签订的，而是双方达成买卖意向后，随即签订的，由买方刘某手写两份（并没有用复写纸），双方对两份手写协议共同认可。协议上有双方的签名及手印（买方手中的协议印有卖方的手印，卖方手中的协议印有买方的手印），像这样草拟的协议，具有法律效用吗？4，买方刘某说因为房屋交易没有达成，其母亲为此心脏病发，要求我们对其母亲负责，请问，卖方应对刘某的母亲负责么？
再次感谢答复的律师！！！

问题补充：

房子是12年前的老房子，购房时曾经交易过10年的房屋维修费。维修基金中心的工作人员说，维修基金是2004年新出台的政策，如果交过10年期的维修费，办理过户后领新的房产证时是不用交维修基金的，但是因为过了年限，开发商那边只留存近十年之内的收费记录，买方认为拿不出曾经交纳过维修费的记录，要求双倍退还订金，并支付其母的医药费。

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全部答案

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4544294积分

回复时间： 2012-03-11 10:20

有约定按约定，无约定的，不含在房价中

[湖南-长沙]
罗喜立律师 VIP
电话：18975800696
46427积分

回复时间： 2012-03-14 10:16

1、协议有效。
2、买方母亲的病与交易没有任何关系，不需要理会这种无理的要求。
3、维修基金交易前产生的费用由买方承担，交易后产生的费用由买方承担。
4、合同并没有约定你方要拿出交纳维修费的记录的义务，其要求退订金的要求完全不合理。

[山东-济南]
常相坤律师 VIP
电话：18766118539
194386积分

回复时间： 2012-03-16 15:46

1、国家规定房屋维修基金，由所有权人缴纳；2、维修基金没有年限是按照各地区的规定一次性缴纳，如果缴纳了必须有证据证明；3、买卖房屋，有约定按照约定是否计入房款，没有约定，卖房的一方的应该支付给买房一方；4、买方不同意缴纳，不属于卖方违约，属于不可归责于双方的原因，可以解除合同，无须双倍返还定金（如果是订金更不适用“定金罚则”）；5、手写的合同也有法律效力；6、他母亲有病与买卖合同无关，不应该由你赔偿。7、如果你们没有缴纳维修基金的证明，是合同约定不明，不属于卖方违约，属于不可归责于双方的原因，可以解除合同，无须双倍返还定金（如果是订金更不适用“定金罚则”了）。

[江西-景德镇]
江晓辉律师 VIP
电话：13707985422
41181积分

回复时间： 2012-03-19 09:02

建议当面咨询律师。

[山东-济南]
李海英律师
59757积分

回复时间： 2012-03-13 15:43

1、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人
商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2－3％的比例向售房单位交纳维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。
2、已经缴纳过房屋维修基金费用的二手房，如何处理?
　　举例说明：2005年，王女士通过某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，总价35万。该套房屋整体房屋状况良好且地处繁华位置、交通便利，王女士看后十分满意。在与该业主签署《房屋买卖合同》中发现一条关于房屋公共维修基金由谁来缴纳的条款，其中王女士所购的这套二手房原业主所缴纳的房屋公共维修基金为6000元。
　　那么，对于这笔费用王女士应不应该支付给业主呢？“我爱我家”专家认为，当买卖双方签署协议时遇到房屋维修基金是否应由买家支付时，通常的解决办法是经由买卖双方协商最终达成共识。一般会有四种处理方法：
　　（1）房屋业主将房屋维修基金无偿顺延给客户。就王女士这个案例来说，如果房屋业主将这笔6000元的房屋维修基金费用无偿顺延给王女士，那么王女士所购的这套房屋便不用缴纳此项费用。
　　（2）买卖双方经过协商客户与业主共同承担这笔费用，即客户支付原业主所缴纳房屋维修基金费用的50%。根据王女士的这个案例，如果买卖双方平摊，则王女士应支付业主3000元的房屋维修基金费用。
　　（3）买卖双方经过协商按一定比例支付房屋维修基金费用。比例公式为（房屋产权年限－原业主所购房屋与出售房屋的时间差）/房屋产权年限。如果按比例支付，则王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70*6000即5580元的房屋维修基金。（注：一般房屋产权年限为70年。）
　　（4）房屋业主不同意将房屋维修基金无偿顺延给客户也不想按比例与客户分担这笔费用，那么购房者如购买该套房屋则需承担原业主当初购房时所交纳的这笔房屋维修基金费用。根据王女士的这个案例，如果业主不同意将这笔费用顺延给王女士，那么，王女士则需将6000元的房屋维修基金费用全部支付给业主。
3、协议是双方的真实意识表示，是具有法律效力的。
4、刘女士的母亲生病的具体原因双方和你们的交易没有达成有关？无关的话，你们无须负责。

[内蒙古-包头]
张鑫律师
7334积分

回复时间： 2012-03-13 16:41

1.国家法律并无明文规定住房维修基金有哪一方支付，但《住宅专项维修基金管理办法》规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”也就是说你只需要提供缴纳过的记录就可以了，且你可将维修基金中心工作人员的说法告知买房人。
2.合同签订中双方应当诚实的履行合同义务。你应当由告知该住房维修基金缴纳情况的义务。
3.合同只要是合法、是双方当事人真实的意思表示，并捺印或签字即具有法律效力。
4.买方母亲因交易未达成，而发心脏病，你是不需要承担责任的，因你无法预见该结果的发生，且对该结果无过错行为的存在。
5.其实该案件中最为关键的一点是你给买房方“约定和收取的那一小部分订金”如果你当时打的收条仅仅是“收到XX交来买房订金XXX元”那你只需返还该订金即可。但如果你当时打的收条是“收到XX交来买房定金XXX元”，同音不同字的法律后果是不一样的，区别是：（1）预付款(订金)。预付款是合同成立后，一方当事人将合同款总额的部分款项预先支付给对方当事人。预付款对对方当事人履行合同义务起一定的资助作用，具有支援性质，但不起保证作用。在合同履行后，预付款成为应付价款的组成部分，如没有履行合同，则原预付的数额的货币应当退还给支付预付款的当事人。（2）定金是指合同当事人一方在合同订立时或合同履行前，为了保证合同履行而给付另一方一定款项的一种担保方式。《合同法》第一百一十五条规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。由此可见，定金的没收或者双倍返还也是一种违约责任。

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2012-03-13 16:45

你好；1、国家规定房屋维修基金，由所有权人缴纳；2、维修基金没有年限是按照各地区的规定一次性缴纳，如果缴纳了必须有证据证明；3、买卖房屋，有约定按照约定是否计入房款，没有约定，卖房的一方的应该支付给买房一方；4、买方不同意缴纳，不属于卖方违约，属于不可归责于双方的原因，可以解除合同，无须双倍返还定金（如果是订金更不适用“定金罚则”）；5、手写的合同也有法律效力；6、他母亲有病与买卖合同无关，不应该由你赔偿。7、如果你们没有缴纳维修基金的证明，是合同约定不明，不属于卖方违约，属于不可归责于双方的原因，可以解除合同，无须双倍返还定金（如果是订金更不适用“定金罚则”了）。

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-13 18:14

您好，针对您的疑问，一一答复如下：
第一、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人
一般而言，如果之前已经交过房屋维修基金，则该笔费用随房屋转让时自动转移给买方，不存在补缴的问题。
第二、假如该笔费用之前没有缴纳，对一般的房屋而言，国家并无关于该费用到底该由谁承担。完全可以由双方协商确定。
特殊情况限于以下这种情况：
（1）已购公房的房屋性质较为特殊，它是机关、企事业单位为了解决本单位职工住房问题以成本价出售给职工的福利性房屋，由于是职工按成本价所购买的房屋，因此对于房屋维修基金也就未曾缴纳过。那么，如果购房者购买这样的房屋根据国家规定，购房者需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项，方能合法生效。
（2）另外一部分在98年以前建成并于当年交过契税的商品房，如果未缴纳过房屋维修基金费用，其再次交易时购房者也需按房屋成交价的2%重新补交这笔款项。

如果你们的情况不属于以上特殊情况，则你们并没有一定要缴纳该笔费用的义务，这不是一项必须的手续。
对方无权以此为由要求解除合同或者拒绝继续履行合同。

第三、虽然是手写的，但只要有当事人的签名，仍然是有效的。
第四、对方家人的身体状况与此毫无关系，绝对不会判由你们承担任何责任，放心吧！
最后，不排除对方以此为借口，实际上对方才是真正想毁约的一方，你们完全可以反过来要求对方承担违约责任，包括不予退换对方的订金，要求对方承担违约金等。

以上意见，供您参考。
若还有疑问，可再来电详询。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-13 20:38

有约定按约定，无约定的，不含在房价中。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-13 21:24

第一，买卖协议签字后即成立，是具有法律效力的。
第二，他母亲心脏病发作，只要你没有与他母亲发生直接的冲突，你不必担心要负责任。
第三，维修基金你们应该是交过的，是专用的，为该小区全体业主共有的，这个钱如果你交了，在与买方达不成协议的情况下，买方是要转交给你的；如果你没交，他也就不交了维持原状就可以了。他们要求你们返还定金至少是没有合同依据的。

我的补充： 2012-03-13 21:29

第三，维修基金你们应该是交过的，是专用的，为该小区全体业主共有的，这个钱如果你交了，这钱是属于你们的，在卖房时一定会转给买方，然后买方再与你方协商这钱包含不包含在房款之内，如果双方当初没有约定，现在又达不成协议，那买方是要转付给你们的。
如果你没交过维修基金，他也就不交了，维持原状就可以了。他们要求你们返还定金至少是没有合同依据的。

[天津-西青区]
王德民律师
28134积分

回复时间： 2012-03-13 21:27

首先回答您关于合同效力的问题，只要合同签订时意思真实有效，且具备合同法规定的买卖合同的主要条款，即价款，标的物，质量和数量、履行期限地点方式、时间、违约责任等即为有效，即使是草拟的非格式性规范的文本，也是有效的。其次，对于维修基金的问题，应当属于合同的附属项目，不应当作为导致合同无法根本履行的因素，因为其金额应当是远小于合同总价款的，不应当影响买房购买能力的，只是买房考虑到付出更多的钱可能会影响今后的生活质量。
综上，既然买卖合同是有效的，依据合同法的规定，合同约定不明的可以签订补充协议，如果不能达成协议，可以到法院起诉。你可以要求对方继续履行合同，并且支付违约金等。或者选择定金不退，宣布终止履行合同。
关于他母亲的心脏病问题，不属于与本合同有法律上的因果关系，虽然是有事实上的关系，所以他的请求不会得到法院支持。

[北京-西城区]
赵亮律师
276273积分

回复时间： 2012-03-14 14:01

1，对于维修基金的支付，法律没有明确规定，应当以双方约定为准。如果双方无法达成一致，那么以房屋所有权转移为准，转移前由卖家缴纳，转移后由买方缴纳。
2，维修基金不算房屋交易中的手续，房屋买卖过户与维修基金没有关系。
3，协议是双方自愿签订的，只要没有违法约定，就是合法有效的，跟你说的那些没有正式打印没有复印件等都没有关系，这些东西都不影响合同效力。
4，卖方对刘某的母亲不需要承担任何责任

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 14:31

合同有效，对其母亲不承担责任，未缴纳维修基金不构成违约，不需退

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2012-03-14 15:01

1、《住宅专项维修基金管理办法》规定：“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。”
2、合同签订中双方应当诚实的履行合同义务。你应当由告知该住房维修基金缴纳情况的义务；
3.合同只要是合法、是双方当事人真实的意思表示，并捺印或签字即具有法律效力；
4.买方母亲因交易未达成，而发心脏病，你是不需要承担责任的，因你无法预见该结果的发生，且对该结果无过错行为的存在；
5、该案件中最为关键的一点是你收的买房人的定金还是订金，前者需要双倍返还，后者只需退订即可。《合同法》第一百一十五条规定：“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金：收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。由此可见，定金的没收或者双倍返还也是一种违约责任。