商品房优惠的基础是房管局的备案价还是最近成交价

那西安市是怎么规定的呢？

建议到当地政府查询。

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西安公布价格欺诈案例 停车不足半小时收费可拒交
11-03-17来源：未知
　　【案例再现】一房地产公司在媒体登广告：房号1幢10704，建筑面积125.97平方米，优惠折扣98×90，原销售价711856元，成交价627857元;房号6幢10704，建筑面积125.39平方米，优惠折扣98×90，原销售价715473元，成交价631047元。
　　【物价部门】根据有关规定，“原价”是指“经营者在本次降价前七日内在本交易场所成交的有交易票据的最低交易价格;如前七日内没有交易价格，以本次降价前最后一次交易价格作为原价”。
　　该公司的1幢10704和6幢10704商品房，分别以627857元和631047元与消费者成交，原销售价根本不曾发生，均为虚构价格。
　　【消费提示】商品房作为在同一时间、同一场地、同一楼层、同一空间领域内不可完全复制的再生商品，每套新房开发商只可能销售一次，因此，商品房不存在“原价”的概念定义。房地产商在促销过程中使用“原价”一词，是一种价格欺诈。

这个说法对吗？

优惠是优惠，成交是成交，以本案为准。