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购房人无购房资格合同是否自动解除

江苏－苏州 10-13 14:31 悬赏 0 发布者:蹦蹦兔默默给我留言回答:(26)

签订购房协议是签的两个人的名字，办理单身共有产权，但是在合同履行过程当中突然颁布限购政策，导致其中一人没有购房资格，合同无法履行，按照合同属于不可抗力的免责条款，现在要跟房东解除合同，但是房东迟迟不露面，也不配合，同时也不返还当时3万元的购房定金，请问我该如何处理！

问题补充：

当时签订购房合同是说明要求两人共同办理单身共有产权，也是签订的两个人的名字，但是合同中没有写明是单身共有，是否默认为二人共同购买。

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全部答案

[浙江-宁波]
温作团律师 VIP
电话：15824217477
87140积分

回复时间： 2016-10-13 16:21

你方可以起诉法院，要求解除合同，返还定金。

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4543026积分

回复时间： 2016-10-13 17:57

无自动解除，需要通过法院起诉。

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间： 2016-10-13 18:17

你好！
1、只要二人在购房合同购买人处签字，均属于购买人，该房为二人共同购买，其所有权一般按出资额按比例按份共有，如果是夫妻就是共同共有。没有单身共有产权的法律概念。
2、因政府购房政策调整，属于不可归责于任何一方的不可抗力，依法可以主张撤销合同。双方均不需要承担违约责任。但如果是合同约定履行期届满后因乙方迟延旅行造成的，迟延方要负责任。
3、如协商不成，因此建议你们向人民法院提起诉讼，请求房东返还定金，法院会支持你们的。

很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

[四川-成都]
陈铠楷律师 VIP
电话：15196613110
2083476积分

回复时间： 2016-10-13 18:44

可以起诉到法院请求解除合同，因不可归责于双方的原因导致合同目的无法实现，不承担违约责任。可请求退还定金。

[广东-深圳]
张勇律师 VIP
电话：13418954058
94162积分

回复时间： 2016-10-13 19:08

如果在买卖合同中明确约定若买房一方方按揭不足或无法贷款时，应一次性付款或自筹资金，则买房一方不能以房产新政出台导致自己无法贷款或多支付首付为由，要求解除合同要求定金；如双方没有在合同中特别约定，则由于新政的出台，买房一方可以以不可归责于双方当事人的事由导致合同无法履行要求解除合同退还定金。

[北京-朝阳区]
姚志斗律师
206950积分

回复时间： 2016-10-13 14:43

您好，合同是自签订开始有效的，但是因政策调整，一方失去购房资格，可以申请合同无效，要求房东返回定金。

追问：

当时签订购房合同是说明要求两人共同办理单身共有产权，也是签订的两个人的名字，但是合同中没有写明是单身共有，是否默认为二人共同购买。

[江苏-南京]
沈雨朦律师
2590积分

回复时间： 2016-10-13 14:59

起诉到人民法院，要求确认合同无效或者解除合同，要求对方返还定金

追问：

当时签订购房合同是说明要求两人共同办理单身共有产权，也是签订的两个人的名字，但是合同中没有写明是单身共有，是否默认为二人共同购买。

[河南-焦作]
郑魁律师
22699积分

回复时间： 2016-10-13 15:06

合同法司法解释（二）第二十六条【情势变更——有关合同履行】

合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除

追问：

当时签订购房合同是说明要求两人共同办理单身共有产权，也是签订的两个人的名字，但是合同中没有写明是单身共有，是否默认为二人共同购买。

回答：

没有单身共有，这个法律概念，如果是共同购买，没有特别约定的，可以认定为按照出资额，按份共有

[浙江-杭州]
刘勇军律师
3901积分

回复时间： 2016-10-13 15:07

如果跟房东不能取得有效沟通，建议直接向人民法院起诉，要求依法解除购房合同，返还定金，因属于不可归责于任一一方，故双方都不需要承担违约责任。

追问：

当时签订购房合同是说明要求两人共同办理单身共有产权，也是签订的两个人的名字，但是合同中没有写明是单身共有，是否默认为二人共同购买。

回答：

法律上不存在单身共有的概念，就是属于二人共同购买，权利义务共同承受。

[广东-深圳]
雷衍祥律师
104107积分

回复时间： 2016-10-13 15:15

这种情况协商不成，可以起诉解决、如需帮忙可以我联系。

[江苏-常州]
戴雅静律师
45052积分

回复时间： 2016-10-13 15:18

您好，合同是自签订开始有效的，但是因政策调整，一方失去购房资格，可以申请合同无效，要求房东返回定金。

[宁夏-石嘴山]
赵光辉律师
3126积分

回复时间： 2016-10-13 15:20

你好，十一期间出了不少限购政策，你的烦恼也有可能源于此吧。我帮您分析一下你的问题。
第一，限购令属于国家政策不属于法律法规，但法院在判决此类案件时是一定会考虑政策原因的。
第二，限购令属于国家对房地产市场的调控，相对于你们双方来讲是不可归责于任何一方不可抗力，也即你们双方均无过错。
第三，你如果要求退房，需要审查一个条件，就是《房屋买卖合同》约定的履行期与限购令颁布时间之间的问题，如果限购令是在房屋买卖履行期间发生的，那么你可以要求解除合同，退还已付款包括定金。如果限购令是在约定的额房屋买卖履行期后发生的，那么推延的一方应当承担违约责任及合理损失。
最后，关于解决的途径，如果不配合你可以先向对方发送短信及限期解约的信件（保留凭证），之后提起诉讼即可，请不要担心费用问题，诉讼费是由原告预先垫付，由败诉方承担的。
最重要的事，如果我的回答解决了您的烦恼，请采纳为最佳答案。谢谢。

我的补充： 2016-10-13 15:24

补充一下，合同签订时未作特别说明时，你们二人应当认定为共同购买方，但因为共同购买时，其中一人因限购政策不具备购买条件时，是可以要求解除合同的。因为合同必然无法按照约定过户至你们二人名下，不具备履行条件了。

追问：

最后咨询一个问题，这个合同的房屋总价为163W 定金3W 违约的赔偿为房款的18%。我现在提起解除合同的诉讼，并要求房东返还3W元定金，诉讼是按照多少的标的额收费的呢

回答：

按照起诉要求返还的数额3万元收取，返还3万元定金的诉讼费全额为550元，简易程序审理减半，225元。
如满意请采纳。

[北京-朝阳区]
110网律师
208382积分

回复时间： 2016-10-13 15:21

《合同法》第一百一十七条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。

　　《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定了情势变更原则，即合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

　　不可抗力与情势变更的区别如下：

　　一是两者虽均构成履行障碍，但程度不同。不可抗力已构成履行不能，而情势变更未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是其履行极为困难并导致显失公平。

　　二是不可抗力属于法定免责事由，当事人只要举证证明因不可抗力导致合同履行不能，即可获得免责，法院对于是否免责无裁量余地；情势变更不是法定免责事由，其本质是使当事人享有请求变更或解除合同的请求权，而同时授予法院公平裁量权。

　　三是不可抗力的效力系当然发生，情势变更的效力非当然发生，是否构成情势变更、是否变更或解除合同及是否免责，须取决于法院的裁量。

　　四是情势变更是从合同效力角度出发，解决是否继续履行合同的问题，而不可抗力是从违约的角度出发，解决是否承担责任的问题，两个制度处于同一体系下，解决不同的问题。

根据您所描述的情况，限购政策的实施，确实属于不可抗力。

不可抗力出现后，合同无法继续履行，合同的交易双方均应免责。买方不存在违约情况，卖方就没有理由按照定金罚则扣留定金，定金应当退还。

协商不成的，可以向房屋所在地人民法院起诉要求解除合同，退还定金。

我的补充： 2016-10-13 15:23

默认是两人作为共同购买人购买上述房屋，至于房产本是登记按份共有还是共同共有，是你二人的事情，与买卖合同无关。