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二手房买卖纠纷，买方造成合同超期，并联手中介制造阴阳合同，卖家如何主张权益！

11-19 15:33 悬赏 50 发布者:pipilu…… 给我留言地区:北京－丰台区回答:(24)

基本情况：因买方等待购房资格，造成网签过晚（有证据）。又因买方无业，致使批贷过久（有证据）。最终，合同到90天期限（约定完成全部手续期限）还未缴税。此外，此交易存在阴阳合同逃税问题，但原合同签订时，中介并为告知卖方存在阴阳合同，也没有告知其违法风险，还模仿卖方签字，伪造装修款补充协议。
鉴于上述情况，卖方要求：（1）更改网签价格，规避违法风险；（2）超期造成我方经济和时间上的损失，买方需给予赔偿。
但到目前为止，双方难以达成一致，致使补充协议无法签订，合同无法继续执行。
请问：
（1）卖方主张更改网签，终止违法逃税行为，但买方不配合。由此合同无法继续执行而超120天期限（单方可主张解除合同期限），算谁的过失？
（2）已超90天期限，卖方是否可以主张买方给予经济赔偿？
（3）如果超出合同120天期限，卖方是否可根据合同规定，解除合同，收回房子（房子已交由买方装修，协议仅表示提前交房装修，并未交出使用权和所有权）。

问题补充：

追问：如果走诉讼，阴阳合同所逃个税，应由哪方承担？（注：合同约定，税费全部由买方承担。）
补充：网签合同为卖方通过手机发送的签字拍照。但原合同签订时，中介确实未告知网签价格将故意做低的情况，而当网签卖方质疑前后合同不一致时，中介也有误导和不正面回答的过失。

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最佳答案

[上海-浦东新区]
110网律师
电话：
8388607积分

回复时间：2016年11月19日 18时19分

1.卖方主张改网签价格，终止逃税行为，属于合法要求。若买家不配合，因此导致超过解除合同的期限，责任在于买家，卖方可以主张解除合同。
2.如果因买家导致合同被解除或者超过较长期限，那么卖方可以要求买家承担违约责任，并赔偿损失。
3.如果合同解除，那么卖方可以收回房屋。因买家已经装修，装修损失要根据双方的过错来分摊责任。如你所述真实，那么买家过错较多。

如有疑问可以追加提问，如果满意建议选为最佳答案。

追问：

但据了解，目前法院倾向于保护买方，一般会判合同继续履行。在这种情况下，我能争取的最大利益是什么？还有，多产生的个税，一定是由买方承担吗？（合同约定全部税费由买方承担。）网签虽然有中介造假和误导的瑕疵，但卖方毕竟签字，是否也要承担一定份额的个税？

回答：

如果合同约定税费由买方承担，那么多出来的税费也是由买方承担。还有，这个案子估计你没有委托律师处理

追问：

正在洽谈律师。您的答复很好，我将采纳为最佳答案。再请问，房子怎么收回？换锁似乎不是很可行。

回答：

在合同被解除前，因为你已经提前交房。所以在合同被解除前，没有很好的办法

追问：

但是，合同明天到120天期限，后天我将通过律师发出正是解除合同律师函。那么，接下来有个问题，我换锁，容易产生新的纠纷。您有什么好的办法吗？谢谢！

回答：

除了换锁，其他的真没有更好的办法，因为你已经提前交房。但是你一旦换锁，对方必然去法院起诉，所以现在只建议你做好应诉准备。

其它答案

[北京-朝阳区]
李建成律师 VIP
电话：4006777998
966750积分

回复时间： 2016-11-19 15:40

你好，根据具体情况而定需要结合具体的案情和相关证据来分析，必要时建议委托律师介入调查取证处理相关维权事宜。

[北京-西城区]
陈晓云律师 VIP
电话：13810012526
4550282积分

回复时间： 2016-11-19 15:47

网签未经卖方同意的，算买方的。
可以。
可以。
卖方，买卖双方约定不能免除税法上的责任。但卖方承担责任后可根据合同要求买方承担。

追问：

您的第四条解答，是说最终多出来的个税，还是由买方来承担？

回答：

税务找卖家，卖家按合同找买家

[北京-朝阳区]
北京孟宪辉律师 VIP
电话：18801091688
46223积分

回复时间： 2016-11-19 16:00

依据过错确定责任，买方承担违约责任，可以起诉要求解除合同并要求买方承担违约责任及赔偿损失，二手房买卖交易专业维权，详询来电微信

[北京-朝阳区]
漆小晖律师
11938积分

回复时间： 2016-11-19 16:07

你好，根据具体情况而定需要结合具体的案情和相关证据来分析，必要时建议委托律师介入调查取证处理相关维权事宜。

[北京-朝阳区]
韩小庆律师
20019积分

回复时间： 2016-11-19 16:08

依据过错确定责任，买方承担违约责任，可以起诉要求解除合同并要求买方承担违约责任及赔偿损失，二手房买卖交易专业维权

追问：

您也知道，目前法院多倾向于保护买方权益，虽然买方存在过失，但卖方能据此主张解除合同吗？

[北京-东城区]
靳双权律师
162548积分

回复时间： 2016-11-19 16:09

你好，阴阳合同最低合同价属于违法行为，卖家可以主张对方按照草签价格交纳个税，并要求对方承担违约责任。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-11-19 16:22

有过错方担责

[北京-朝阳区]
赵江涛律师
905900积分

回复时间： 2016-11-19 16:32

买方责任，卖方可以按合同主张权利；
我正在代理二手房买卖合同纠纷的案件，可以看我的案例及文章；
还是聘请律师代理稳妥，如需代理，可以联系我。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-11-19 17:02

您好，建议您在诉讼时效期间内及时向法院起诉主张解除合同并要求买方承担违约责任！

追问：

您也知道，当前的市场下，法院倾向于保护买方利益，并维持合同继续履行。虽然买方过失较多，但最终法院会支持卖方解除合同对主张吗？

[山东-青岛]
徐志远律师
312922积分

回复时间： 2016-11-19 17:23

1、卖方的过失；因为房产买卖合同网签和实际交易的内容90%都不一致（主要是价格），是在规避少交税，没有什么风险，没有人和政府追究的；卖方的要求没有必要，没有道理，有违约之意。2、超过合同约定的期限，没有付款，买方违约，应该承担违约责任，卖方可以主张给与赔偿。3、可以根据合同规定要求“解除合同”。4、阴阳合同所逃税，应该有买卖方共同补缴；如果是中介签订没有买卖双方签字的合同造成的，应该有中介承担补缴责任。

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-11-19 18:04

过错方承担过错责任

[北京-朝阳区]
常路律师 VIP
电话：15901128689
305834积分

回复时间： 2016-11-19 18:15

您好，可以起诉解决，并要求承担违约责任

[北京-海淀区]
徐晓鹏律师
9669积分

回复时间： 2016-11-19 18:37

您好，根据具体情况进行分析，可以起诉要求解除合同，如需帮助欢迎您来电。

私密留言，问题发布者选择最佳答案或关闭本贴后可见。

[辽宁-沈阳]
董毅律师 VIP
电话：13704034821
154022积分

回复时间： 2016-11-19 19:39

原则上由买方承担损失。

[河南-濮阳]
温俊斌律师 VIP
电话：13323930049
22105积分

回复时间： 2016-11-19 23:21

你好！
1、阴阳合同逃税的行为现在是十分普遍的，但一旦被发现，对于买卖双方的风险也是较高的，阴阳合同严重违反了我国税收管理规定，有关部门查实后，如果属于一般偷税行为，行政机关有权给予罚款、拘留等行政处罚；如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成逃税罪。
2、卖方要求更改合同，消除阴阳合同，不仅卖家的权利，也是维护法律的表现，是每个公民都应当做到的。
3、我国现行法律规定，房屋买卖过程中的税费事由买卖双方分担的，如约定由一方负担的，法律也不禁止。但如税务部门追究逃税行为，要求补缴税款时，会依照法律找相应的纳税义务人补缴并承担行政、刑事责任，纳税义务方履行义务后，可以根据合同约定向另一方追偿。
4、如因买方的原因，致使合同超过约定期限未履行的，买方因承担违约责任，赔偿卖方的损失。
5、如合同约定超出合同120天期限，卖方可以解除合同，收回房子的，卖方可以行使其合同约定权利。协商不成，可以提起诉讼，要求买方承担违约责任、解除合同。
6、如中介或买方伪造合同，该合同无效，可以向工商部门举报中介机构。
很乐意为你效劳，如有疑问请继续追问，如满意请选为最佳答案。

[上海-浦东新区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-11-20 08:34

你好，这种情况你完全可以通过诉讼解决，追究对方的责任。

[广西-桂林]
曾令栋律师
20812积分

回复时间： 2016-11-20 10:56

案情陈述不明：买家实际已支付了多少购房款？

追问：

已首付100万，总房价三分之一

[广东-广州]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-11-20 22:31

依据过错确定责任，买方承担违约责任，可以起诉要求解除合同并要求买方承担违约责任及赔偿损失

[福建-厦门]
林忠律师
52512积分

回复时间： 2016-11-21 08:45

有过错方担责

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-11-21 11:26

您好吗，按照合同约定履行

[北京-朝阳区]
110网律师
8388607积分

回复时间： 2016-11-21 15:19

司法实践，合同解除不了，逃个税应当补上，由合同约定承担税费一方承担。无论制造什么理由，法官也会看实际情况。一看就知道是卖方找理由不履行合同，是因为涨价想多卖点钱，相信法官的判断力

[广东-广州]
江珍来律师
486391积分

回复时间： 2016-11-24 10:25

依据过错确定责任，买方承担违约责任，可以起诉要求解除合同并要求买方承担违约责任及赔偿损失

[湖北-襄阳]
王远洋律师 VIP
电话：19947890069
442318积分

回复时间： 2016-11-24 14:11

你好！我认为，对方存在缔约过失，你可以依法索赔。缔约过失责任，是指在订立合同过程中，一方或双方当事人违反了诚实信用原则而负有的先合同义务，导致合同不成立，或合同虽然成立，但因不符合法定的生效条件而被确认无效或被撤销，给对方当事人造成信赖利益的损失时所应当承担的民事赔偿责任。根据我国《合同法》的规定，缔约上的过失主要有以下几种表现形式： (一)假借订立合同，恶意进行磋商。 (二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况。 (三)泄露或不正当使用在订立合同过程中知悉的商业秘密。 (四)其他违背诚实信用原则的行为。这类行为主要是指违反先合同义务的行为，通常有以下情形： 1、未尽通知、协助等义务，增加了相对方的缔约成本而造成损失。 2、未尽告知义务。 3、未尽照顾、保护义务，造成对方当事人人身、财产的损害。如果对本次解答感到满意，请采纳为最佳答案，合作愉快！

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