发布文号: 闽政办[2006]19号
各市、县（区）人民政府，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业、各高等院校：
随着我省城镇住房制度改革的不断深入，住房建设步伐日益加快，人民群众居住水平、居住质量明显提高。但从全省来看，还存在住房供应结构不尽合理，中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，廉租住房制度建设进展缓慢等突出问题。及时解决住房市场运行中的矛盾和问题，促进房地产市场健康发展，已成为当前的一项重要任务。为贯彻落实省政府在省人大工作报告中提出"经济适用房建设加快，廉租房制度顺利启动"的要求，并根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知（国办发［2005］26号）》以及建设部等部门制定的《经济适用住房管理办法》和《城镇最低收入廉租住房管理办法》，结合我省实际，提出如下意见：
一、统一思想认识，明确目标任务和基本要求
（一）加快普通商品住房、经济适用住房与廉租住房制度建设，是提高人民群众住房水平，改善居住质量，维护人民群众的基本住房权益，满足人民群众物质文化生活需求的基本要求；是保持和促进房地产市场持续协调健康发展的重要保证；是各级人民政府执政为民的具体体现。加快普通商品住房、经济适用住房与廉租住房制度建设，对全面落实科学发展观，构建社会主义和谐社会，加快海峡西岸经济区建设，具有十分重要的意义。
（二）建立适应不同收入层次、不同居住需求、不同供应对象、不同供应渠道、不同形式的住房供应体系，以满足城镇居民的不同住房需求。普通商品住房、经济适用住房与廉租住房建设，应坚持实事求是、量力而行、统筹兼顾、分类指导、区分层次、突出重点的指导思想。最低收入家庭，可租赁由政府提供的廉租住房；中低收入家庭购买、租赁由政府组织建设的经济适用住房；中等收入以上家庭，可购买、租赁由市场提供的商品住房。
二、优化供应结构，增加面向广大居民的普通商品住房供应
（三）组织编制"十一五"房地产业发展规划，并纳入当地国民经济和社会发展第十一个五年规划。各地要按照国家宏观调控房地产市场、稳定房价的工作要求，提出每年度普通商品住房的建设规模、项目布局以及进度安排，报经设区市人民政府批准后公布，并报省建设厅备案。当地住房价格上涨幅度超过两位数的市县，要切实增加中低价位、中小户型普通商品住房供应，并明确年度的开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，向社会公布，接受公众监督。
（四）加强规划调控，着力调整供应结构。强化规划约束，发挥各级政府对城市规划的调控和引导作用。各地城市规划行政主管部门要将中低价位普通商品住房建设纳入城市近期建设规划，在项目布局和选址上保证普通商品房供应。要严格控制低密度、高档住房的建设，改善住房供应结构。对纳入近期建设规划的普通住房建设项目，城市规划主管部门应依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地率、商业用地等各项目规划控制指标，房地产管理部门要会同有关部门提出住房的销售价位、套型面积等控制要求，作为招标、拍卖或挂牌出让国有土地使用权的前置条件，不得随意更改。凡不符合近期建设规划、控制性详细规划规定用途的土地，不得办理规划手续。城市规划行政主管部门在审查规划时，要严格把关，确保规划符合国有土地使用权招标、拍卖、挂牌出让的前置条件。项目实施过程中，不得更改住房套型面积或容积率，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。同时，加强对房地产开发项目的规划许可监督，对违反规划许可行为的，要及时予以制止、纠正并严肃处理。
（五）加大土地供应调控力度，着重增加普通商品住房建设用地供应量。各地要在符合土地利用总体规划和年度土地利用计划的前提下，根据房地产市场需求和供应变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房建设用地供应量。优化房地产开发用地结构，确保中低价位普通商品房用地不低于60%，经济适用住房、廉租住房用地的供应量不低于商品住房用地总量的10%。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。要严格土地转让管理，对不符合法律规定转让条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止"炒买炒卖"土地行为。要加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为。加强对房地产开发用地的供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，应依法追究违规违约者责任。
（六）明确享受优惠政策普通住房标准，引导住房建设和消费。各地要从合理引导住房建设与消费、大力发展节能省地型住宅、鼓励中小套型中低价位普通住房建设出发，按照省政府批准的享受优惠政策普通住房标准提出并定期公布当地的具体标准。各级价格主管部门应会同有关部门加强对普通商品住房价格的调控管理，通过规范普通商品住房价格构成，引导市场价格的合理形成。同时，严格执行国家调整住房转让环节房地产税收政策，引导住房建设和消费。
三、采取扶持政策，加快经济适用住房建设
（七）经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房，各级政府要根据当地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的政策目标、建设标准、供应范围和供应对象等，编制经济适用住房发展规划，制定经济适用住房建设、交易管理办法，并向社会公布。
（八）加强经济适用住房建设，各设区市年度经济适用住房竣工面积要达到当年商品住房竣工面积的8-10%左右。各地要根据当地经济适用住房的实际需要，建立和完善经济适用住房计划调控体系，编制经济适用住房年度建设投资计划和用地计划。经济适用住房年度建设投资计划要报省有关部门审批。经济适用住房年度建设投资计划必须落实到具体项目，确保当年开工建设。严禁套用经济适用住房计划搞商品房开发。经济适用住房用地实行行政划拨方式供应。要优先保证经济适用住房建设用地供应，经济适用住房建设用地要纳入当地年度土地供应计划。各级政府要根据当地经济适用住房发展规划，储备项目，预留划拨用地，实现滚动开发，协调发展。严禁经济适用住房项目用地改变土地用途。
（九）经济适用住房建设标准要以中小套型为主，严格控制大户型，严禁超大型或复式型，100平方米以下的户型必须达到80%以上，其余的原则上不超过130平方米。经济适用住房的户型面积和户型比例等控制性要求，要经规划部门审查后，方可开工建设。经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案。经济适用住房开发建设要按照政府组织协调、企业市场运作的原则，全面实行项目法人招标。要建立健全经济适用住房工程质量管理制度和质量监控体系，确保工程质量。
（十）落实好经济适用住房优惠政策。各地、各部门要按照国务院和省政府规定落实好经济适用住房有关优惠政策，通过土地划拨、行政事业性收费减半征收等措施，切实降低经济适用住房建设成本。要实行经济适用住房收费卡制度，各有关部门收取费用时必须填写价格主管部门核发的交费登记卡，对没有法律法规依据的收费或按规定减半、减免征收的行政事业性收费而没有减半、减免到位的，经济适用住房建设单位有权拒缴。
（十一）经济适用住房必须严格按政策用于解决住房困难的中低收入家庭。严格执行经济适用住房购买申请、审批和公示制度，不得任意扩大经济适用房供应对象和范围。各地要抓紧制定经济适用住房销售管理办法，明确购买经济适用住房的对象条件、购买程序，并向社会公布。各地要加强经济适用住房销售收入管理，抓紧制定经济适用住房销售超面积部分差价款的处理办法和监督管理办法。开发建设单位按规定获取2%管理费和不高于3%利润，对于超面积标准部分以及店面、车库（位）等营业性用房应严格按市场价出售，其收入必须实行专项管理，除用于项目的小区基础设施和配套费用外，节余部分由各地政府专项用于经济适用住房和廉租住房制度建设。
（十二）要积极探索经济租赁房政策，解决符合经济适用住房购买条件，但短期无力购买，又不具备享受廉租住房条件的困难家庭住房。各地可以根据实际从经济适用住房中划出一定比例住房作为经济租赁住房，承租户可先按成本租金支付一定年限后，再按承租当年经济适用房价格购买，租赁价格在政府规定价格内的，租赁期间租金收入免征营业税、房产税。
四、完善城镇廉租住房制度，保证最低收入家庭基本住房需求
（十三）各级人民政府要根据当地经济社会发展水平、财政承受能力和居民住房状况，因地制宜，制定城镇最低收入家庭廉租住房管理办法，明确城镇廉租住房保障范围与对象、保障标准与水平。要在全面掌握本地区廉租住房需求的基础上，建立保障对象档案和廉租住房管理信息系统。2006年底前各设区市必须全面启动廉租住房制度，有条件的县（市）应率先启动，其他县（市）要在三年内初步建立廉租住房制度。
（十四）城镇廉租住房制度建设情况纳入省政府对市（区）、县政府工作的目标责任制管理。省政府对各设区市政府以及省直相关部门城镇廉租住房制度建设情况进行考核；各设区市政府负责对县（市、区）城镇廉租住房制度建设情况进行考核。城镇廉租住房制度建设目标责任制管理具体考核办法由省建设厅另行制定。
（十五）城镇最低收入家庭廉租住房保障方式要以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。实物分配主要面向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其急需救助的家庭，优先解决符合廉租住房条件、经民政等部门认定的由于无劳动能力、无生活来源、无法定赡养人、扶养人或抚养人、优抚对象、重度残疾等原因造成困难的家庭。廉租房的租金实行政府定价，租金标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。
（十六）城镇最低收入家庭廉租住房资金的来源，实行财政预算安排为主，多渠道筹措原则，主要包括：市县财政预算安排的资金，住房公积金增值收益中按规定提取的廉租住房补充资金，经济适用住房销售收入节余资金，社会捐赠资金以及其他渠道筹集的资金等。城镇廉租住房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租住房的购建、维修和物业管理等，不得挪作他用。各级财政部门要及时将住房公积金增值收益中按规定提取的廉租住房补充资金上划财政，纳入廉租住房资金专户管理，省级财政从省本级住房公积金增值收益中按规定提取和安排一定的廉租住房专项补助资金，专项用于奖励廉租住房制度建设较好的市县，以及对部分财政困难的市县的适当补助
（十七）要多方面解决廉租住房房源。各地可以从经济适用住房中划出一定比例作为廉租住房；收购现有旧住房和空置商品房作为廉租住房；从剩余公有住房中将符合廉租住房条件的进行统筹。政府新建廉租住房建设用地实行行政划拨方式供应，廉租住房建设中行政事业性收费减半征收；对地方人民政府房地产行政主管部门收购空置商品房及旧住房作为廉租住房的，应按照现行规定给予税收减免；廉租住房的租金收入免征营业税、房产税。同时，对已有的最低收入家庭租住的直管公有住房进行分类，符合廉租住房条件的纳入廉租住房管理，并实施租金减免。
（十八）城镇廉租住房实行年审制，建立合理的退出机制。房地产行政主管部门要每年会同民政等相关部门对享受廉租住房保障家庭的收入、人口及住房等状况进行复核，并根据复核结果对享受廉租住房保障的资格、方式、额度等进行及时调整。
五、积极探索进城务工人员住房建设，切实改善进城务工人员居住条件
（十九）改善进城务工人员居住条件是落实科学发展观、建设和谐社会的必然要求，对加速我省工业化、城镇化进程，促进人力资源优化配置具有重要作用。各设区市政府要制定进城务工人员住房建设发展规划，并纳入住宅与房地产发展专项规划中统筹考虑，从资金、土地等方面作出政策安排，充分调动各方力量，形成配套完善的进城务工人员住房供应体系。解决进城务工人员的住房问题，要坚持政策引导和市场运作相结合，商品性和保障性相结合，租赁和置业相结合，立足现实，因地制宜，分类实施。
（二十）进城务工人员住房建设用地选址，要从有利生产经营和方便生活角度出发，选择大型工业区附近或交通相对便利的郊区，房型设计要充分考虑进城务工人员的消费能力，以经济适用为原则，以小户型为主。
（二十一）要多种方式安排进城务工人员住房建设的土地供应。对于需要大量进城务工人员、符合城市产业发展政策的大型企业或建设项目，可以配套安排专门的居住用地；对城市发展需要的劳动密集型产业，如建筑业、加工工业、环卫产业等，可以集中安排一定的配套居住用地；对城中村改造或旧城改造中，可以适当安排一定数量进城务工人员住房建设用地；允许集体经济组织对已征为国有的回拨留用地，在符合城市规划的前提下，集中建设进城务工人员公寓，进城务工人员可享受城镇廉租住房的优惠政策进行租赁。鼓励房地产开发企业等机构投资者进入住房租赁市场；鼓励各类基金投资经营住房租赁业务。
（二十二）积极创造条件将务工人员纳入城镇住房保障范围。有条件的地区，用人单位聘用务工人员，单位和务工人员按《住房公积金管理条例》规定缴存住房公积金，缴存住房公积金满一定年限的务工人员，可申请住房公积金贷款。各地可根据当地实际，对符合当地政策规定的收入水平的进城务工人员家庭，允许购买经济适用住房。
六、加强组织领导，健全工作机制
（二十三）加快普通商品住房、经济适用住房与廉租住房制度建设是各级政府为民办实事的具体体现，各级政府要把它列入重要的议事日程，建立相应的工作机制，及时协调解决建设中遇到的困难和问题。要把普通商品住房、经济适用住房与廉租住房制度建设纳入国民经济和社会发展的全局统筹规划，适时适度地把握好发展的力度和方向。
（二十四）加快普通商品住房、经济适用住房与廉租住房制度建设，涉及方方面面，关系社会利益再分配，各地要明确牵头部门，落实工作责任，建立层层负责制；发改、财政、民政、建设规划、土地、税务、金融、价格等部门要协调配合，建立齐抓共管、合力推进的工作机制，切实做到工作到位、政策到位、资金到位、保障到位。要建立督促检查制度，省直相关部门要加强对市（县）工作的监督检查，省政府将对各地普通商品住房、经济适用住房和廉租住房制度建设情况定期予以通报。
福建省人民政府办公厅
二○○六年一月二十七日
