发布文号: 青政办发[2005]24号
各区、市人民政府，市政府各部门，市直各单位：
根据《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电(2005)8号)和《国务院办公厅转发〈建设部、国家发改委、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、银监会关于做好稳定住房价格工作的意见〉的通知》(国办发(2005)26号)要求，为进一步加强和改善房地产市场宏观调控，调整住房供应结构，着力增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型住房，控制不合理住房需求，努力实现我市商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，现就有关问题通知如下：
一、加强规划调控力度，调整住宅供应结构
在符合青岛市城市总体规划的前提下，调整、优化居住用地布局和结构。规划部门要在项目选址定点上优先保证中低价位普通商品住房和经济适用住房项目，并开通“绿色通道”，加快审批速度。要结合《城市高层空间布局规划》，适当提高建筑容积率，增加住房建设总量。在建筑设计方案审批中，要严格控制经济适用住房和中低价位普通商品住房套型面积。中低价位普通商品住房项目单套建筑面积控制在120平方米以下，容积率要控制在1.0以上。套型标准不符合规定的，建设、国土资源房管、规划等相关部门不予办理规划许可、施工许可、预售许可、产权登记等审批手续。要加强开发项目规划许可监管，对2年内未开工的住宅项目，要根据城市环境要求和基础设施变化情况，再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目，要坚决予以撤销。要加大城市滨海公路沿线城市组团控规编制力度，为适时启动组团建设创造条件，拓展住房建设空间。
二、加大中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应
在严格执行土地利用总体规划和年度计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整住房用地供应结构、供应方式及供应时间。要停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应;要着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量，对于纳入储备后拟“招拍挂”出让的住宅用地，除政府指定项目和农村经济发展用地外，其余部分要全部用于建设中低价位普通商品住房，以“招拍挂”方式公开出让。2005年、2006年各从土地储备中拿出1000亩土地，用于建设中低价位普通商品住房。
要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，严格执行《中华人民共和国房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，超过出让合同约定动工开发日期，无正当理由满1年未动工开发的，按土地出让金的20%征收土地闲置费，满2年未动工开发的，无偿收回，切实制止囤积土地行为。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
三、加强经济适用住房建设，着力增加中低价位普通商品住房供应，完善廉租住房保障体系
要大力调整住房供应结构，着力增加中低价位普通商品住房和经济适用住房供应，其住房供应比重控制在占住房供应总量的80%以上。2005年全市新开工各类商品住房900万平方米，竣工650万平方米。2006年全市新开工各类商品住房1100万平方米，竣工700万平方米。其中：2005年开工在建经济适用住房230万平方米，竣工70万平方米;2006年开工在建经济适用住房400万平方米，竣工150万平方米。统筹安排土地，2005年、2006年两年，政府组织建设60万平方米配套商品房，专项用于安置基础设施、公益设施建设涉及的拆迁居民。要严格落实经济适用住房项目招投标制度，加强经济适用住房建设管理，切实降低开发建设成本。市物价、国土资源房管部门要严格按照规定，核定经济适用住房价格，并监督严格执行。市物价、房地产开发、国土资源房管部门要综合考虑经济发展、居民收入、级差地租、建设成本、产业利润等因素，核定中低价位普通商品住房指导价格;对于具体出让的宗地，要明确住房销售限价等控制性指标，作为“招拍挂”的前置条件，与土地使用权出让合同一并执行，切实将中低价位普通商品住房价格控制在同级别土地住房平均交易价格以下。开发建设单位必须严格按照规定程序和政府指导价，将经济适用住房和中低价位普通商品住房公开销售给符合条件的群体，并自觉接受有关职能部门的监督和管理。违反国家法律法规和政策规定的，由国土资源房管、房地产开发等部门依法从严查处。
严格经济适用住房和中低价位普通商品住房上市交易管理。经济适用住房，自办理房地产权证之日起10年内，一律不得上市交易。中低价位普通商品住房自办理房地产权证之日起5年内不得上市交易。期满上市交易的，应按规定补缴政府收益。在限制交易期限内，因户口迁移、出国定居等特殊原因确需出售经济适用住房或中低价位普通商品住房的，经批准后，按照规定程序以评估价格公开销售给符合规定条件的申请家庭。严禁任何组织、个人以任何名义或手段通过经济适用住房和中低价位普通商品住房谋取不当利益，严厉打击各类炒买炒卖行为。
要加紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。
四、调整住房转让环节税收政策，严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税;个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税;对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。对个人出售住房取得的所得依法征收个人所得税。要加强税收征收管理，对不符合享受优惠政策规定的住房，一律不得给予税收优惠。房地产管理等部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管。具体办法由税务部门根据国家政策制定。
五、加强房地产信贷管理，防范金融风险
切实加强房地产开发贷款和住房抵押贷款的管理，青岛银监局要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。加大对房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。加强房地产信贷“窗口指导”、信贷业务、监测分析和风险提示，督促商业银行及时调整信贷结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
六、加强开发经营行为监管，切实整顿和规范市场秩序
认真落实项目资本金监管制度，未办理项目资本金监管手续的，建设部门不予办理施工许可手续。将商品房预售标准调整为投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，且已完成基础工程。开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行销售，不得接受购房者的认购，不得以任何形式收取定金(订金)和预付款。取得预售许可证后，采取先认购后签约方式的，必须实行实名制。认购时购房者或其代理人必须持购房者的有效身份证明，未提供有效身份证明的，开发企业不得接受其认购;认购协议签订10日内，开发企业应当与购房者签订商品房销售合同，并于3日内到房地产开发和国土资源房管部门办理商品房销售合同备案;商品房销售合同备案后，不得更改购房者姓名。禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，金融部门不予办理“转按揭”手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。逐步推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对违法、非法拆迁;虚构买卖合同，囤积房源;发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购;不执行明码标价规定，误导消费者;炒买炒卖预售商品房;为未竣工的商品住房转让提供方便，以及不履行开竣工时间、销售价格与套型面积控制等项目建设要求的行为，连续开展专项整治活动，实行商品房销售服务告知和承诺制度，切实维护广大消费者合法权益。要公开投诉举报电话，发动群众参与监督，积极举报各种违法违规开发经营行为。对查实的，要依法予以严惩，并作为不良记录，纳入房地产企业信用档案，情节严重、性质恶劣的，要坚决清除出房地产市场。要增强行政执法透明度，设置新闻媒体曝光台，及时向社会公布处罚结果，加大处罚警示力度。
七、加强市场监测，正确引导居民住房消费
要建立以楼盘表为核心的房地产市场信息系统和预警预报体系，全面、准确、及时掌握房地产市场状况和运行态势。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要应用网络信息技术，尽快推行商品房预销售合同网上备案，逐步推行网上售房。建设、发改、规划、金融、税务、土地等部门要加强信息沟通与整合，要通过电视、报纸、网络等媒体，披露土地供应，各类住房的发展布局、规模总量和年度建设计划，以及土地和住房价格涨落等信息，正确引导居民住房消费。要大力宣传房地产开发法律法规和政策规定，增强广大人民群众自我保护能力，从源头上减少纠纷和矛盾，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
八、切实加强领导，狠抓贯彻落实
青岛市住房建设联席会议要切实加强对稳定住房价格和调整住房供应结构的组织领导，协调、督促、落实住房建设中的重大事项。同时，加强对各区市稳定住房价格、调整住房供应结构及住房建设管理有关工作的检查和指导，对部分住房价格上涨较快的区市要进行重点督查。要建立通报制度，对行动迟缓、措施不力的区市予以通报批评。
2005
