发布文号: 大国税发[2003]179号
各分局、各市(县)国税局：
现将《外商投资房地产企业所得税税收管理办法(试行)》印发给你们，请遵照执行。
外商投资房地产企业所得税税收管理办法(试行)
第一章 总则
第一条 为了加强大连市外商投资房地产企业的税收征收管理，规范外商房地产企业税款征收的缴纳行为，保护纳税人的合法权益，依据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)及其实施细则和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称外企所得税法)及其实施细则的有关规定以及国家税务总局有关外商投资房地产企业税收征收管理的规定，特制定本办法。
关联法规：
第二章 开业及企业性质认定
第二条 根据外企所得税法实施细则第七十四条规定，从事房地产开发经营的外商投资企业，其首次取得房地产开发经营项目之日为实际开始生产、经营之日；如其首次取得房地产开发经营项目的日期是营业执照签发日之前，则应以营业执照签发日确定为实际开始生产、经营之日。
专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于外企所得税法第七条和第八条规定的生产性外商投资企业。
第三章 税款申报征收管理
第三条 从事房地产开发经营的外商投资企业在报送企业所得税申报表的同时必须报送《外商投资房地产企业所得税补充申报表》(见附表一)。《外商投资房地产企业所得税补充申报表》是用于准确计算当期应纳税所得额、成本和费用以及应纳所得税额的补充申报资料。企业必须按要求如实填报各项收入、成本和费用，并且必须按照税法规定的期限办理纳税申报，否则，将按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定予以处罚。
《外商投资房地产企业所得税补充申报表》作为纳税人重要的纳税资料，各分局一定要归档保存管理，以便对该纳税人进行有效监控。
关联法规：
第四条 对从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，按预收款征收税款的方法缴纳税款，即按照售房预收款的10%确定利润率，按30%的税率预征外商投资企业所得税。
第五条 对从事房地产开发经营的外商投资企业自房地产销售开始，应按当期实际应纳税所得额征收税款的方法缴纳外商投资企业所得税，即根据当期实际房地产销售收入、扣除当期相关成本、费用及损失后的余额为当期应纳税所得额，计算应纳税额。
当期应纳税额，按以下公式计算：
应纳税额= 应纳税所得额×适用税率－已售房产已预征的所得税+当期预征所得税
上述房地产销售开始的标志是指企业取得房地产管理部门出具工程项目合格证明之日，或者首笔房地产使用权交付之日，或者办理首笔产权转让手续之日中的较早者。
第六条 依据国家税务总局关于房地产行为税收管理的有关规定，对外商投资房地产企业房地产销售开始之前，不管采取何种销售形式都应按预收款征收税款的方法缴纳税款；在房地产销售开始后，如果外商投资房地产企业采用预收款方式销售，其预售房款仍按预收款征收税款的方法缴纳税款，除此以外的其他销售方式都按当期实际应纳税所得额征收税款的方法缴纳税款。
第七条 外商投资房地产企业销售收入的确定，以权责发生制为原则，具体可根据销售方式的不同，按以下原则确定：
1、采取一次性全额收取房款的，以房产使用权交付买方之日或开具发票之日作为销售收入的实现。
2、采取分期付款或预收款方式销售的，以合同约定的付款时间为销售收入的实现。
3、采取以土地使用权或其他财产置换房屋的，以房产使用权交付对方为销售收入的实现。
4、银行提供按揭贷款销售的，以银行将按揭贷款办理转账之日为销售收入的实现。
第八条 外商投资房地产企业销售房地产的成本、费用的确定，以收入与成本、费用相配比为原则。按下列公式确定外商投资房地产企业当期可售单位工程成本费用。
可售单位工程成本费用=可售总成本费用÷总可售面积
可售总成本费用是指应归属于可售房地产的土地使用费，拆迁补偿费，七通一平、勘察设计等开发前期费用；建筑安装费；基础设施费，公用设备，配套设施费以及绿化、道路等企业为开发建设工程而发生的管理费用、财务费用和销售费用。总可售面积是指国家规定的房屋测绘部门出具的研究房地产项目可售面积证书中明确的面积。
第九条 外商投资房地产企业在核算总成本费用时应具备与施工单位签订的合同、协议，工程预算书、工程决算书以及合法凭证(见附表二)。当企业取得的白条或不合法的凭证一律不得在税前扣除。
对售后继续发生的绿化、道路等配套设施费，可在销售房地产时进行预提。配套设施建设安全结束后，应进行汇算。售后继续发生的绿化、配套设施费的预提比例，可由外商投资房地产企业提出申请，主管税务机关审核同意后执行。
对于房地产开发过程中因工程款不及时结算而不能取得合法凭证的问题，可按以下原则处理：在房地产销售开始计算应纳税所得额时，可先按照工程预算数或工程合同中的金额计算总成本费用；如果工程合同中所规定的最后付款期限之日以后仍未取得合法凭证的，应在工程合同中所规定的最后付款期限之日的当期重新确定总成本费用，一次性调整以前纳税期的计税所得额；以后如果取得合法凭证，可在取得合法凭证的当期重新计算调整。
为确保计算应纳税所得额时的总成本费用为常量，房地产销售开始之日以后的期间费用不再计入到总成本费用计算可售单位工程成本费用，这部分期间费用可作为当期费用扣除。对分期或连续开发房地产项目企业，应分清费用所属的项目，对无法划分清楚的一律并入下期计算。
第四章 特殊业务的处理
第十条 外商投资房地产企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并并计算企业当期应纳税额。企业采取先租后售房地产的，原在租赁期间已计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。
第十一条 境外企业与外商投资房地产企业签订房屋包销协议，为外商投资房地产企业包销房地产的，其包销业务应属于境外企业转让我国境内财产的性质。根据外企所得税法第十九条及其实施细则第六十一条规定，境外企业取得的房屋转让收益，应缴纳外国企业所得税。根据外企所得税法第十九条第二款规定，外商投资房地产企业支付相关款项时代扣代缴应缴的外国所得税。
上述包销业务是指：境外企业与外商投资房地产企业签订房屋包销协议并办理了产权转移手续，且境外企业在销售房屋时使用本企业收款凭证。凡不符合上述条件的其他代销、承销性质的业务，自2000年1月1日起按照境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业的房地产销售收入，计算缴纳外商投资企业所得税。
第十二条 外商投资房地产企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，自2000年1月1日起应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资房地产企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过境外企业代销、包销房地产销售收入的10%。
第十三条 外商投资房地产企业开发的总可售面积以外建筑物成本的核算。总可售面积以外的建筑面积是指，外商投资房地产企业在实际开发房地产过程中除国家规定的房屋测绘部门出具的确定房地产项目可售面积证书中明确的面积之外额外建筑的建筑面积，如地下室、车库、共建等。这部分建筑面积的成本、费用核算除特殊情况之外原则上按下列公式计算。单位工程成本费用=总成本费用÷(总可售面积+总可售以外的面积)。
第十四条 根据权责发生制和收入与成本、费用相配比的原则，外商投资房地产企业受骗上当让成片土地进行成片开发、滚动开发，如果一次性支付全部整地费用，外商投资房地产企业应该根据每期所建房屋的建筑面积占全部土地所要兴建的房屋的总建筑面积比例在各期中分摊。外商投资房地产企业受让成片土地进行成片开发、滚动开发在首期建造的配套设施同样为以后各期开发所使用，外商投资房地产企业发生的配套设施费也应该根据每期所建房屋的建筑面积占全部土地所要兴建的房屋的总面积比例在各期中分摊。
企业如果同时进行两期或两期以上房屋开发，应分别核算各期的管理费用、销售费用、财务费用，无法分清的费用根据每期所建房屋的建筑面积占全部土地所要兴建的房屋的总建筑面积比例在各期中分配。
第十五条 外商投资房地产企业自建自用房地产的成本严格按照实际发生额核算，不能随意提高其成本、费用。在核算时要求提供相关合法凭证和合同、决算表及核算表。在同一区域同时开发自用房和商品房或同一建筑物内既有自用房又有商品房时，成本应分别核算，划分不清的成本、费用项目，应按照各自所占建筑面积分摊。
第十六条 外商投资房地产企业自建自用房产或物业使用物的房产权为外商投资房地产企业的，外商投资房产地企业依照固定资产管理提折旧。该固定资产价值为依据本办法第 八条规定计算得出并从总成本、费用中转出的成本、费用金额。
第十七条 外商投资房地产企业将开发的房地产分配给投资各方的应归集房产建造总成本(包括中方以土地使用权投入的部分)后，再根据合同规定的房产分配方法，划分双方房产的成本、费用。双方各自销售房地产时各自缴纳外商投资企业所得税或外国企业所得税。
第十八条 外商投资房地产企业以房屋、建筑物作为工程价款或其他货款抵债时，如果债权人未使用房屋、建筑物的，虽然形式上未办理使用权、所有权转让手续，但事实上房屋、建筑物的支配权已发生转移，应视为使用权的转移，按双方签订合同、协议的时间作为销售收入的实现时间；如果无合同、协议而债权人已使用房屋、建筑物的，视同使用权已转移，应按债权人使用房屋、建筑物时间作为销售收入的实现时间。
第五章 附则
第十九条 本办法适用于大连市外商投资房地产开发企业。
第二十条 本办法由大连市国家税务局负责解释。
第二十一条 本办法随同《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》(国税发[2001]142号)和《国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》(国税发[1999]242号)、《关于对外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》(大国税发[1997]109号)一并执行。
附表一：外商投资房地产企业所得税补充申报表(略)
附表二：房地产开发项目综合收费表(略)
