发布文号: （９２）科发行字１ｌ９８号
院属京区各单位、院机关各部门：
现将院京区住房制度改革领导小组办公室制定的《院京区职工购买公有住宅实施办法》印发给你们，请邂照执行。
特此通知
中国科学院
一九九二年九月十五日
院京区职工购买公有住宅实施办法
为贯彻落实《中国科学院(京区)住房制度改革实施细则》的有关规定，依据《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》和《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》并结合院京区职工的承受能力制定本《实施办法》。
一、售房范围和购房条件
1.房管单位可有组织地向职工出售单元式住宅楼房。
2.从一九九三年一月一日起，凡新竣工住宅楼房，都要拿出不低于20%的比例先售后分。
3.筒子楼、合住单元楼房、平房、专项房、危旧房以及规划改造地区的房屋一律不出售。各单位大院内的住宅楼房是否出售由本单位自定。
4.凡有本市城镇常住户口的我院职工，均可向所在单位或现住房房管单位申请购买现住楼房，以及新建楼房和腾空的旧楼房。
各售房单位可根据本单位购房职工的实际情况制定相应的优先购房和排队办法，售房方案须报院京区住房制度改革领导小组办公室(以下简称“院京区房改办”)审批后实施。
5.职工购买优惠价房只能用于自住且只能购买一次。其购房数量按(83)科发行字0814号文《中国科学院京区职工住房分配暂行办法》规定的标准办理。职工现住房未达标准的。可购买补差房。住房已超标准的，在未解决超标住房前，不能购买房屋。
职工购买商品住宅楼房按《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》执行。
二、有关政策和规定
1.向职工出售公有住宅楼房执行优惠价。一九九二年底之前，职工购买公有住宅楼房，实行标准价；一九九三年开始按北京市统一规定，实行准成本价。新楼房的价格，每年由北京市人民政府住房制度改革办公室会同市房地产管理局、市物价局、市国有资产管理局等部门评估测定，经市政府批准后公布。一九九二年，城近郊区：标准价是401一452元/平方米；准成本价是620-760元/平方米，远郊平原县：标准价是349-401元/平方米；准成本价570-700元/平方米，远郊山区县：标准价是274-349元/平方米；准成本价是520-650元/平方米。旧楼房的标准价或准成本价，按新建楼房的标准价或准成本价成新折扣，并结合房屋的完好程度评估确定。具体评估办法按城乡建设环境保护部(84)城计字第754号《关于印发(经租房屋清产估价原则)的通知》和(84)城住字第678号《房屋完损等级评定标准》执行。一九七零年以后竣工的旧楼房思念出售时新建楼房标准价或准成本价每早竣工一年成新折扣1%计算。
我院(京区)向职工出售新建住宅楼房的标准价或准成本价一律按房屋所在区、县的标准价或准成本价执行。
公有住宅楼房的实际售价，按建筑面积计算，依北京市房地产管理局制定的地段、环境、层次、朝向等因素的调节标准调节，以每套住房标价。
2.出售公有住宅楼房的实际建筑面积，由院行政管理局房地产管理处以原设计施工图尺寸为基础按照北京市的统一规定进行核定。
建筑面积，包括使用面积、结构面积、阳台面积，以及按比例公摊的共用建筑面积。共用面积包括，门厅、楼梯等，不包括电梯间、电梯工休息室、配电室、高压水泵房、设备层、地下室、楼房内供暖锅炉等。
3.一九九二年按标准价向职工出售公有住宅楼房时将给予以下优惠。
(1)工龄优惠。购房职工建国前(含一九四九年)参加革命工作的每一年工龄优惠房价的1%；建国后(一九五O年)至一九七九年底每一年工龄优惠房价的0.8%；一九八O年以后每一年工龄优惠房价的0.5%。每个职工工龄的实际优惠额，为该职工各工龄段优惠额之和。
(2)一九九二年买房，给予房价10%的一次性优惠。
(3)购买现住房，除给予以上两项优惠外，按减收征地拆迁补偿费的原则再给予一项优惠：城近效区为房价的22.5%；远郊平原县为房价的18%；远郊山区县为房价的9%。
以上出售新建楼房和现住房的各项优惠，均在标准价的基础上以连乘方式计算。同时，按照早买房多优惠，晚买房少优惠的原则，逐步下调，直至取消。
按以上价格和优惠办法计算，旧楼房每建筑平方米的售价低于130元的，以13O元计价。
(4)职工购房可以一次付清房款，也可分期付款。
一次付清者，售房单位可按应收房款减收20%给予优惠。
分期付款者，首付款不得低于应收房款的30%，其余部分可以申请从个人工资中分期扣还，并支付利息。首次付款超过应收房款30%的部分，每多付10%，可按应收房款减收2%给予优惠。还款期限根据职工的偿还能力确定，新房一般不超过20年。旧房一般不超过15年，购房者每月还本付息额一般不得少于家庭货币收入的15%。
(5)职工第一次购买公有住宅楼房，免征契税，自住期间免征房产税、土地使用税。
(6)职工购买的住宅楼房，供暖费用、燃气设施维修更新费用的收取，按职工承租公有住老楼房的办法执行，电梯、高压水泵的运行、维修及更新费用，仍然由房产管理单位负担。
4.职工购买公有住宅楼房，须按《北京市房屋买卖管理暂行规定》到房屋所在地的区、县房地产管理局办理立契过户和产权登记，领取房屋所有权证。
5.职工依照本办法购买的住毛楼房，享有合法所有权，可以依法使用、继承和抵押。住用满五年后，可以依法出售或出租。按届时准成本价出售的，若售房者原是以准成本价购买的，若房款归售房人；若售房者原是以标准价购买的，售房款按售房人购房时的标准价占当时准成本价的百分比归售房人。按届时市场价出售的，售房人按届时准成本价售房规定获款，其余部分归原售房单位所有。住用不满五年因特殊情况确需出售的，须经原售房单位同意；出租住宅楼房的，对其租金收入超过届时规定房租标准部分，由原售房单位收回。
职工如出售、出租按本办法购买的住宅楼房，原售房单位或房屋管理部门有优先购买权和优先承租权。
6.出售的新楼房，售房单位须按国家和北京市规定的期限和项目保修。旧楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住用安全和正常使用。
7.出售公有住宅楼房的收入，由售房单位存入北京市住房资金管理中心委托的金融机构，所管房纳入本单位住房基金，院管房由京区房改办统收，用于危旧房改造。
8.如发现违反本规定，以廉价出售公有住宅楼房的，由院京区房改办责令限期改正，补足房价款，情节严重的，将追究单位负责人或当事人的责任。
9.职工购房后，住用不满五年擅自出售、出租或变相出售、出租的，原售房单位有权收回其擅自出售的住房，或向出售人追缴其原购房价与商品房价的差额部分，或由院京区房改办向出售人收取房价款k至2倍的建房集资款；责令出租人中止租赁，并收取租金收入k至2倍的建房集资款。
三、售后管理和维修服务
1.同一楼房的产权人享有平等的权利和义务。产权人须遵守国家和本市私有房屋管理的有关规定。
2.住宅楼房售出后，一律由售房单位组织楼房管理机构，全面负责售出楼房的日常理。具体职责是：
(1)组织和协调楼房共同部位、共用设施的使用、维修、负责私有住房自来水设施跑水、下水管道和垃圾道堵塞、燃气设施故障、供暖设备漏水、电源线路和照明设备故障等项目的急修。
(2)管理公共维修基金，定期向产权人公布使用情况。
(3)及时向售房单位反映产权人的意见。
(4)调解产权人之间因房屋使用与维修发生的纠纷。
3.本办法所称住宅的自用部位和自用设备，是指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表以内的管理和自用阳台。
住宅的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯同、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等。住宅的共同设施设各，是指共用的上下水管道、落水管、邮政信箱、垃圾道、烟囱、供电干线、共用照明、天线、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。
4.私有住房的各项维修费用(供暖、燃气设施除外)，由产权人负担。其中，共用部位、并用设施维修所需费用，从公共维修基金的利息中支付，不足部分，可由产权人按各自占有房屋建筑面积的比例分摊。
公共维修基金，在售房时，按每平方米建筑面积30元计算，由购房人和售房单位各交纳50%(售房单位交纳部分可从售房款中支付)。如产权人出售房屋时，应退还其交纳的公共维修基金本金，其中售房单位交纳部分应退还原单位。
5.职工所购住房的正常修缮，由购房人负责，也可委托管房单位或其他房屋修缮单位承担。承担修缮施工任务的单位，应保证维修及时和施工质量。修缮费用按《北京市房屋修缮工程预算定额》执行，或由双方商定。
6.购房职工应合理使用共用部位和毗连部位，保证走廊、楼梯、通道畅通。对搂房的承重结构和暖气、燃气、上下水、供电等设施设备的使用，应遵守有关规定。需要拆改的，须经管房单位或有关设施设备的管理部门批准。擅自拆改，影响建筑物安全或使用不当造成掼坏或发生故障影响他人使用的，按有关规定由责任者负责修复或赔偿，情节严重者要予以处罚。
四、组织实施
1.我院京区出售公有住宅楼房分别由房管单位组织实施，院管房由院京区房改办负责，务单位自管房由本单位负责。院管房由院京区房改办统一制定《职工购房登记表》，由各单位统一发放并汇总交院京区房改办。
2.各单位房改办公室或负责房改工作的部门会同有关业务部门组织实施公有住老楼房的出售工作。
3.各单位在售房和售后管理维修工作中，遇到本《实施办法》规定以外的具体问题时，要分析研究，提出建议报院京区房改办审批后执行。
4.以准成本价售房办法待中央在京党政机关住房制度改革方案中的公积金实施办法公布后另行制定。
5.本《实施办法》经院领导批准后执行。并报送国务院机关事务管理局和北京市政府住房制度改革办公室备案。
6.本《实施办法》由院京区房改办负责解释。
中国科学院京区住房制度、改革领导小组办公室
