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各区人民政府、市政府直属各单位：
为促进我市房地产市场健康发展，规范房地产市场秩序，贯彻落实温家宝总理政府工作报告提出的任务，根据建设部、国土资源部、国家工商行政管理总局等国家部委关于整顿和规范房地产市场秩序的文件要求，现就整顿和规范我市房地产市场秩序有关事项通知如下：
一、指导思想和整治目标
要以科学的发展观和构建和谐社会为指导思想，坚持深化改革与加强法制并举，标本兼治、重在治本，从保护居民住房消费积极性，营造良好的市场环境，促进房地产市场持续健康发展的高度，来认识整顿和规范房地产市场秩序的重要性和紧迫感，把整顿和规范房地产市场秩序作为整顿和规范市场经济秩序的重要组成部分来抓，通过整治，使房地产市场各种违法、违规行为大幅度下降，房地产市场秩序明显好转；使各类市场主体树立依法经营、诚实守信的经营思想，营造良好的市场环境。
二、组织领导
为加强对整顿和规范房地产市场秩序工作的组织领导，同时保证此项工作与整顿和规范市场秩序工作有机的整合，成立“海口市整顿和规范房地产市场秩序工作办公室”，归口海口市整顿和规范市场秩序工作领导小组，并与市整顿和规范市场秩序工作办公室合署办公。
市整顿办公室负责对全市整顿和规范房地产市场秩序工作进行监督、指导、协调、汇报总结。
三、工作重点
我市整顿和规范房地产市场秩序，应着重抓好下列八项工作：
(一)整顿违规开发建设行为，规范房地产开发项目管理。重点是：1、违反房地产开发项目审批程序的行为；2、在集体土地上进行房地产开发经营行为；3、利用划拨土地进行房地产开发的行为；4、违反国有土地使用权出让合同用地的行为；5、不按规划开发建设或擅自变更规划方案的行为；6、超容积率建设行为；7、未取得施工许可证擅自开工的行为；8、违规将已销售或预售的房地产抵押的行为；9、未取得预售许可证擅自销售，甚至一房多售的行为；10、挪用预售款、虚报、抽逃注册资本(金)、项目资本(金)的；11、无房地产开发资质证书或者超范围从事房地产开发经营的行为；12、房地产开发企业拖欠工程款的行为；13、未经竣工验收或验收不合格擅自交付使用的行为；14、发生质量问题不认真处理，不按规定发放住宅质量保证书、住宅使用说明书以及不按保证书承诺承担保修责任的行为。对检查中发现的违法违规行为，加大打击力度，对在审批和管理中把关不严、监管不到位的管理部门和管理人员要依法追究法律责任。
(二)整顿房地产开发建设中的质量违规违章行为，重点是：1、对施工图设计文件涉及审查主要内容的修改时、未重新报请原审批部门或机构审批的行为；2、质量低劣的建设工程项目或者出现重大质量安全事故的项目；3、对房地产开发商肢解分包的管理工作。
对检查中发现的开发建设中的质量违规违章行为，要加大查处力度；对在审批和质量管理中把关不严、监管不到位造成质量事故的，要依法追究相关部门及相关责任人的法律责任。
(三)整顿商品房销售中的违法违规行为，规范商品房销售管理，重点是销售中的“短斤少两”行为：1、不按套内建筑面积计价销售商品房的行为；2、将不应分摊的公共面积进行分摊的行为；3、将分摊的公共面积再次出租或出售的行为；4、预售时违规进行面积计算的行为；5、不按《商品房销售管理办法》的规定处理面积纠纷的行为；6、房地产开发企业与房屋测绘机构勾结，在面积计算中弄虚作假的行为；7、在合同中不按规定标明套内建筑面积和分摊的共有建筑面积的行为。
对在面积计算中弄虚作假、或将已分摊的公共面积进行出租、出售牟利的房地产开发企业和在房屋测绘中弄虚作假的测绘机构，由相关职能部门依法查处。
(四)查处合同欺诈，规范合同管理，重点：1、是房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，未向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同》示范文本的行为；2、预售商品房的，未向买受人明示《城市商品房预售管理办法》的行为；3、未向买受人明示经规划建设行政主管部门批准的商品房建筑平面图、剖面图的行为。
房地产开发企业未采用示范文本，使用自制《商品房买卖合同》的，自制合同文本应包含法律、法规及《商品房销售管理办法》规定的必备内容，使用前须将合同文本送市房产局审核。房产管理部门应当审核自制合同文本是否包含法律、法规规定的必备内容。未包含的，尤其是未包含商品房面积误差处理等条款的，应当要求房地产开发企业进行调整。
没有现售备案而进行商品房销售的，由市房管部门依法予以处理。市房产管理部门及工商管理部门要加强对合同的监管，依法查处房地产市场合同欺诈行为，切实保护商品房消费者的合法权益。
(五)加强商品房竣工验收交付使用管理，严禁不合格商品房进入市场。重点是：1、将未经竣工验收的商品房开发项目交付使用的行为；2、未向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的行为；3、未按《住宅质量保证书》的约定承担保修责任的行为；4、不认真处理投诉质量的行为。
对未按规定进行竣工验收或将竣工验收不合格的商品房交付使用的房地产开发企业，市城建局应当责令其限期补办验收手续，并报送上级建设行政主管部门或相关行政主管部门依法予以降级或注销资质证书等处理。给买受人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
(六)整顿虚假和不规范广告，重点是：1、不具备销售条件，擅自通过媒体或展销会等形式发布房地产广告的行为；2、未取得商品房预售许可证，以“内部认购”、“内部认订”、“内部登记”等名目发布广告；3、盗用其它项目预售许可证进行广告宣传的行为；4、发布虚假广告或广告中含有虚假内容的行为；5、承诺与实际不符或无法兑现的内容的行为；6、广告内容不规范，包括未按规定刊登预售许可证号或刊登虚假预售许可证号、使用《房地产广告管理规定》禁止的广告用语、广告中含有升值或投资回报的承诺、未按规定的要求明示价格、面积等内容的行为。
对违法违规发布房地产广告及宣传资料的房地产企业、违法广告的制作者和宣传媒体，由相关职能部门依法予以处理。
(七)整顿违法中介活动，规范房地产中介管理，重点是：1、发布不实信息，利用假信息骗取“看房费”；2、假冒房主、串通真房主以假出租、出售等方式骗取中介费；3、与一些希望非法转租或以低价租买房屋的当事人串通一气，促成地下交易；4、迎合委托方要求，出具不实的房地产估价报告；5、利用业务之便，索贿、受贿或者收取委托合同之外的费用；6、未取得房地产中介服务资格，擅自从事房地产中介业务或未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务；7、伪造、涂改、转让房地产中介服务人员注册证、资格证的行为。
要全面推行持证上岗制度，对所有从事房地产中介服务的机构和人员进行全面清理。对在中介活动中收受委托合同以外财物、允许他人以自己名义执业、发布虚假或不实信息、与一方当事人串通损害另一方当事人利益等违法、违规行为的，由相关职能部门依法予以取消其执业资格，并处相应罚款；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
(八)整顿物业管理市场，规范物业管理服务与收费。重点是：1、是不按合同约定的内容和标准提供服务；2、服务与收费质价不符，建设单位、管理单位对建设和售后服务中产生的问题互相推诿。
要完善物业管理法规，规范物业管理合同，明确业主、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的权利和义务，完善物业管理前期介入和住宅区物业管理移交制度，大力推行物业管理项目招投标。要采取切实有效措施，加强对物业管理企业服务行为的监管，价格管理部门要规范物业管理收费，强化收费监管，打击乱收费行为，相关职能部门要严厉查处经营活动中无证经营等违法违规行为。情节严重、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。
要将物业管理工作纳入区、街道办事处、居委会的管理范畴，将物业管理与基层党建及社区建设有机结合起来。通过基层组织和行业主管部门的共同努力，切实加强和规范对小区物业管理工作。
四、整顿和规范的方法和措施
(一)建立网上公示制度，促进诚信制度的建立
要充分利用网络信息手段，将各类房地产企业、物业管理企业和中介服务机构及相关人员的基本情况，经营业绩，经营中的违规、违法劣迹以及受到的处罚等记入企业和个人的信用档案，向社会公示，接受社会监督。
切实推行商品房销售人员持证上岗制度。所有从事商品房销售人员应当具备经纪人执业资格或经纪人协理从业资格。无相应资格的，必须经培训并取得合格证书后，方可从事商品房销售业务。取得合格证书的销售人员也要逐步实行网上公示制度。
要推广电子政务，实行政务公开。将各种办事程序、审查要件、办事时限、收费标准以及商品房预售许可、商品房买卖合同备案等内容在网上公示，接受社会监督。
要建立能进能出、能升能降的房地产行业动态资质管理制度。要把是否有不良记录行为作为房地产行业资质年检和晋级审批的条件。对在经营活动中存在不良行为或有重大不良信用记录的，有关部门要根据有关法律法规进行查处。
(二)加强法制建设，提高经营者依法经营和消费者自我保护意识。
各有关部门应结合整顿和规范工作，加快制订和完善房地产市场管理的法规、规章、政策措施。加大执法力度，依法查处房地产市场中的违法、违规行为，切实做到有法可依、有法必依、执法必严、违法必究。各有关部门组织开展形式多样的普法宣传活动，让房地产市场的各方主体，特别是购房者充分了解法律、法规规定的各项制度，依法保护自身的合法权益。
(三)加大监督、宣传力度。组织新闻媒体及时报道整治工作情况，强化舆论和社会监督。
五、整顿和规范的职责分工
房地产市场涉及到房地产的规划、立项、建设、销售、管理等多个环节，整顿和规范房地产市场秩序涉及政府多个职能部门。各有关部门要各司其职，各负其责，积极配合，协调一致，确保该项工作任务的圆满完成。各有关部门的具体责任是：
(一)查处房地产开发中施工建设过程中的违法违规行为、查处开发建设工程项目中的质量违规行为由市建设局负责。
(二)查处商品房销售面积“短斤缺两”行为由海口工商管理局和市房产局负责。
(三)查处虚假和不规范广告行为由市工商局和市房产局负责。
(四)查处房地产中介活动中的违法违规行为、查处物业管理中的违法违规行为、查处合同订立和履行中的违法违规行为由市房产局负责。
(五)查处土地的违法违规行为由市国土局负责。
(六)查处规划违法违规行为由市规划局负责。
(七)查处物业管理等方面乱收费行为由市物价局负责。
各有关部门要严格按照上述分工，分别制定具体工作方案，及时开展工作。
六、整顿和规范步骤
(一)准备阶段(今年6月10日至6月30日)
1、动员和宣传。召开全市大会进行布置和动员，在报纸、网络上刊登通告；在小区张贴标语；制作整顿和宣传录音带，进行广播宣传。
2、开展调查。通过调查，全面掌握房地产市场基本情况。
3、组建专班，明确任务，落实责任。
(二)清理整顿阶段(6月30日至10月10日)
1、完善整治方案。针对不同的整治项目，制定、完善方案，增强工作的计划性与操作性。
2、各部门分别开展整治工作。
(三)总结阶段(10月10日至10月30日)
总结清理整顿工作情况，并向国家七部委进行汇报。
(四)加大监督、宣传力度。组织新闻媒体及时报道整治工作情况，强化舆论和社会监督。
海口市人民政府
2006年6月3日
