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自去年下半年以来，我省一些市县相继出现了庄园开发、招商热潮，在庄园开发用地的利用与管理上暴露出一些问题。为切实加强和规范庄园开发用地管理，维护开发商、庄园投资者和土地所有者的合法权益，根据国家和省有关法律法规，现将庄园开发用地管理的有关事项通告如下：
一、庄园开发必须符合土地利用总体规划、基本农田保护区规划，要与城镇和村镇建设等规划相衔接，要有利于保护自然资源和生态环境。
二、凡进行庄园项目开发的须由开发商向市、县、自治县土地管理部门提出申请，市、县、自治县政府审核，报省土地管理部门批准。
三、庄园开发用地可通过以下几种方式取得：
(一)国有土地使用权有偿出让、转让；
(二)集体所有土地使用权有偿出让、转让；
(三)国有或集体所有土地经营权承包；
(四)国有或集体所有土地使用权联营合作、入股。
四、庄园开发用地须按下列权限审批：
(一)国有土地使用权出让或联营合作、入股的，按《海南经济特区土地管理条例》第 二十条规定的权限审批；
(二)集体所有土地使用权出让或联营合作、入股的，按《海南经济特区土地管理条例》第 七十四条规定的权限审批；
(三)国有土地经营权承包的，按《海南经济特区土地管理条例》第 十五条规定的权限审批。
五、国有或集体土地使用权出让或联营合作、入股用于庄园开发的，按下列程序办理报批手续：
(一)申请。属集体土地使用权出让的，由农村集体经济组织持土地权属证明等材料向市、县、自治县土地管理部门提出书面申请。庄园开发商同时提交县级以上人民政府或其计划部门对庄园开发项目立项的批准文件，以及营业执照、自有资金证明、必要的技术条件证明。属国有土地使用权出让的，由庄园开发商持上述有关材料向市、县、自治县土地管理部门提出书面申请；
(二)市、县、自治县土地管理部门确认土地权属，审核土地出让合同，核定土地面积、地价和使用年限；
(三)报县级以上人民政府批准；
(四)办理土地登记手续，核发土地使用权证。
六、国有或集体所有土地承包用于庄园开发的，按下列程序办理用地手续：
(一)登记发证。属集体所有土地的，由市、县、自治县土地管理部门办理土地所有权登记手续，市、县、自治县政府核发《集体土地所有证》，属国有土地使用权的，由市、县、自治县土地管理部门办理土地使用权登记手续，由市、县、自治县政府核发《国有土地使用证》。国有荒山荒地由土地管理部门登记造册，统一管理；
(二)签订土地承包合同。集体所有土地由土地所有者农村集体经济组织与开发商签订承包合同，国有土地由土地使用权人与开发商签订承包合同，国有荒山荒地由市、县、自治县土地管理部门与开发商签订承包合同；
(三)土地审批或合同鉴证。属国有土地承包的，由市、县、自治县土地管理部门报县级以上人民政府审批，集体所有土地承包合同须经乡(镇)农村经济经营管理机构鉴证；
(四)办理土地他项权利登记手续，核发《土地他项权利证明书》。
七、下列土地不得用于庄园开发：
(一)耕地；
(二)水源涵养林地、海岸防护林地、县级以上人民政府划定的自然保护区和风景名胜区范围内的土地；
(三)权属不清或有争议的土地；
(四)土地出让、承包手续不完善的土地；
(五)国有土地使用权、集体土地所有权和使用权未依法登记发证的土地。
八、原依法批准的房地产、旅游等闲置的非农业建设用地，可通过合理改变用途，办理有关的批准手续后，优先用于庄园开发。
九、国有或集体所有土地使用权出让、承包或联营合作、入股用于庄园开发的，使用年限或承包年限一般为30年－－50年，已取得土地使用权或承包经营权的，使用年限或承包年限不得超过剩余年限。
十、各市、县、自治县土地管理部门要制定庄园开发用地的价格标准，报省土地管理部门审核备案。对低于本市、县、自治县价格标准的庄园开发用地，省土地管理部门有权责令重新确定土地价格。
十一、集体所有土地出让、承包或联营合作、入股用于庄园开发的，农村集体经济组织应作好原土地使用者的生产、生活安置工作，留足农村集体经济组织和农民扩大再生产用地，不得把全部土地用于庄园开发。
十二、国有划拨土地使用权转让或联营合作、入股用于庄园开发的，应补办土地出让手续，并按《海南经济特区土地管理条例》第 七十一条规定补交土地使用权出让金。
十三、以国有土地使用权出让或联营合作、入股方式取得庄园开发用地的，可在分割转让的地块内按经批准的规划安排非农业建设用地；以国有土地承包或集体土地出让、承包和联营合作、入股方式取得庄园开发用地的，分割转让、转包的地块内不得搞非农业建设，确需进行非农业建设的，应集中安排、连片建设，并按法定程序办理土地征用、出让和其他有关手续。
十四、庄园开发商分割转让、转包的庄园用地应符合下列条件：
(一)土地来源合法，依法办理了土地登记，并领取了《土地使用证》和《土地他项权利证明书》；
(二)以出让方式取得庄园开发用地的，开发商交清了土地出让金；以承包方式取得庄园开发用地的，开发商按合同交纳了承包金；
(三)开发商已按项目开发规划对土地进行了前期开发，并基本满足种植条件，开发商投入的资金不得少于项目投资计划的25％。
十五、以出让或联营合作、入股方式取得庄园开发用地的，在分割转让给庄园投资者后，庄园开发商与庄园投资者(持证方)应在双方签订土地转让合同的十五日内持双方签订的土地转让合同和有关要件，到市、县、自治县土地管理部门办理土地使用权变更登记手续，投资者领取《国有土地使用证》或《集体土地(农业用地)使用证》。土地转让合同应明确土地使用者应承担土地出让合同中规定的权利与义务，土地转让年限不得超过土地出让剩余年限。
十六、以承包方式取得庄园开发用地的，在分割转包给庄园投资者后，应在签订土地转包合同后的十五日内，双方持转包合同和其他要件，到市、县、自治县土地管理部门办理土地他项权利变更登记手续，庄园投资者领取《土地他项权利证明书》，土地转包合同应明确土地经营者应承担的原土地承包合同中约定的权利与义务以及剩余年限内的土地承包金的支付人和支付方式。
十七、庄园开发用地出让、承包、转让、转包合同必须采用由省土地管理部门统一印制的合同文本。
十八、以承包方式取得庄园开发用地，转包合同约定由开发商支付剩余年限土地承包金的，开发商应将剩余年限的承包金存入银行，由市、县、自治县土地管理部门与银行共同监督使用。
十九、凡违反通告及有关法律法规的，按《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》的有关规定处罚，如构成破坏耕地、违法批地或非法转让土地，触犯《刑法》的，要追究刑事责任。
二十、本通告自发布之日起实施。在此之前所取得庄园开发用地的，必须按通知精神，一个月内补办和完善有关手续。
一九九八年六月二十四日
