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为贯彻党中央、国务院关于推进城镇住房制度改革指示精神，根据《辽宁省城镇住房制度改革总体方案》，制定本实施办法。
一、住房制度改革的目的和基本原则
城镇住房制度改革是经济体制改革的重要组成部分，其根本目的，是缓解居民住房困难，不断改善住房条件，正确引导消费，逐步实现住房商品化。按照社会主义市场经济的要求，城镇住房制度改革从改革公房低租金制度着手，将现行公房的实物福利分配制度逐步转变为货币工资分配制度，由住户通过买房或租房，取得住房的所有权或使用权，使住房这种特殊商品进入消费品市场，实现住房资金投入产出的良性循环。
到“八五”末期，全市城镇人均民住面积要达到6.5平方米，并解决人均居住面积不足两平方米的住房特困户的居住拥挤问题。到2000年，全市城镇人均居住面积要达到8平方米，基本缓解城镇居民住房困难。
城镇住房制度改革的基本原则是：
(一)坚持国家、集体和个人共同承担住房资金的原则，逐步改变单靠国家和单位统包、实物分配住房和低租金的住房制度，建立由国家、单位和个人三方共筹资金建设住房的机制；
(二)坚持售、租、建并举的原则，逐步实行按经营价出租住房，积极发展个人自有住房和公私共有产权住房，形成租买比价合理、促进售房、推动建房的良性循环；
(三)坚持单位资助和职工互助的合作解决住房的原则，逐步发展职工住房合作社，建立个人和单位共同积累住房互助合作基金的制度，走互助合作的道路；
(四)坚持积极稳妥、分步渐进的原则，充分考虑国家、单位和个人的实际经济承受能力和心理承受能力，采取循序渐进的改革办法逐步实施；
(五)坚持统一政策与因地制宜相结合的原则，既要在房改的目标方向、基本政策上同中央、省的要求保持一致，又要使房改的具体内容、措施和步骤切合沈阳实际，近期要以出售公有住房为重点，以建立住房公积金制度为核心，加大租金改革力度，扩大资金来源，促进经济实用住房建设和危旧房的改造，推动解危解困。
二、住房制度改革的主要内容
(一)出售公有住房
机关、企事业单位新建的住房、购买的商品房和腾空的旧住房，一律按先出售后出租的原则向职工出售或出租。出售的房价分为准成本价和标准价两种。房改起步阶段的新房价格：砖混结构单元套房准成本价每平方米建筑面积起点不低于600元，标准价起点不低于349元。房价与实际造价的差额，由产权单位承担。
鼓励职工、居民购买已经租用的公有旧住房(含被动迁户回迁安置的新房)，其价格也分为准成本价和标准价两种，并以成新折扣计算。房改起步阶段的旧房价格：砖混结构单元套房准成本价每平方米建筑面积起点不低于400元，标准价起点不低于302元。
向职工出售公有住房的价格，每年公布一次。 鼓励收入较高的居民和有资金能力的居民，以市场价格购买自住房，并按有关规定给予减免税费待遇。
职工购买的准成本价新、旧住房，其产权为个人全部产权，允许出售、出租和赠与；标准价新、旧住房，其产权为公私共有权，允许继承、出售。以市场价购买的住房，其产权为私有。
职工购买的准成本价新、旧住房，取得产权后即可出售；标准价新、旧住房，居住满五年后允许出售，如职工调离本市或出国定居，允许提前出售。职工以标准价购买的新、旧公有住房出售后，其增值部分按国家、单位、个人各自所占的产权份额分成。
职工购买新房，一次交清全部购房款，给予减收房价20%的优惠。职工购买现住的旧房，给予减收房价10%的现住房优惠，每年工龄减收房价0.5%至0.8%的工龄折扣以及一次交清全部购房款减收房价25%的优惠。
职工购买新、旧公有住房，可以分期付款，首次付款不低于50%。其余50%房款的付款期，购买新房为10年，购买现住旧房为8年。
职工购买准成本价和标准价新、旧公有住房，每户只享受一次优惠待遇。
准成本价和标准价新、旧住房，均可调可换。
职工以标准价购买的公私共有产权住房，可以通过交纳旧房准成本价与标准价差价款的办法，将部分产权转为全部产权。
职工购买公有住房后被动迁，个人应按旧房准成本价或标准价补齐原面积的成新差价和结构差价；新增面积按新房准成本价或标准价计算。
职工购买公有住房后，不再交纳房租。
公有住房出售后，采暖费仍按现行规定办理。
公有住房出售后，各户自用部分的维修由个人自理；共用部分和共用设施的维修管理仍由售房单位负责，购房职工按每月每平方米建筑面积0.10元的标准交纳维修管理费。
出售公有住房回收的资金，原则上用于住房建设。出售自管房回收的资金，市政府借用10%，满五年返还。出售直管房回收的资金，市政府统一安排使用60%，市房产部门使用40%。
向职工出售新、旧公有住房，须报市房改办审批；出售旧房须经市房屋评估中心评定成新。
(二)建立住房公积金
住房公积金制度是体现职工互助，单位资助，增强职工购房能力的住房资金积累制度。凡在本市工作，具有本市城镇常住户口的党政机关、群众团体及全民所有制、集体所有制企事业单位的固定职工、合同制职工，军办企业、股份制企业、私营企业职工以及外商投资企业的中方职工及其所在单位，均实行住房公积金制度。离退休职工、临时工和三资企业中的外籍职工，不实行住方公积金制度。
住房公积金由职工和所在单位共同存储。职工按月标准工资5%逐月存储；单位也按其月标准工资的5%逐月给职工存储，两者均归个人所有。公积金由职工所在单位在指定的银行为每个职工开设个人专户存储。住房公积金比照同期活期存款利率计息。
住房公积金的来源：个人存储部分，从个人工资中支付；企业给职工存储的部分，按新会计制度办法规定的项目列支。行政事业单位给职工存储的公积金，属财政全额拨款的单位列入预算，属于差额补贴或自收自支的单位比照企业列支。对亏损企业及其职工确实无力存储住房公积金的，在经过主管部门和财政、税务部门认证后，允许暂缓存储公积金，待经济条件好转时实行或补存。
公积金是用于职工购房、建房和自有私房翻修的专款。经申请，允许同住的家庭成员共同使用其存储的公积金，用于集资买房或建房。职工使用公积金购、建房后，仍要按月存储公积金。职工将其住房出售时，要将原来使用的公积金原数存入各有关职工的公积金帐户。
各单位建设住房，可以专项低息贷款的形式使用本单位职工存储的住房公积金。
职工离退休、调离本市或出国定居时，公积金本息还给本人；职工在本市调转时，公积金随工资关系划转；在职职工去世时，公积金可由继承人提取。住房公积金由市住房资金管理中心管理、监督使用。委托有关银行房地产信贷部代办结算、存贷业务。
(三)提租补贴、超标加租
改革现行公房低租金制度，是住房制度改革的重要内容。要采取分步渐进的调租步骤，提高公有住房租金，在提高租金的同时，给职工适当的住房补贴。“八五”期间，全市公有住房租金，力争达到包括维修费、管理费、折旧费的计租水平。在房改起步阶段，将月租金由现在的平均每平方米使用面积0.15元统一调整到平均0.38元，同时按月给住公房的职工和离退休职工发住房补贴。 在职职工的补贴标准按本人标准工资的2%计发。月工资不足100元的按100元计发；离退休职工按离退休时的标准工资，再加离退休后增加的补贴性工资为基数计发。 对按职工买房公助办法购房，拥有住房全部产权或部分产权的职工，同样发给住房补贴。住私房的，其住房补贴按沈劳发(1984)49号《关于职工租用私房租金补贴问题的通知》有关规定执行。住集体宿舍的独身职工暂不发补贴。 住房补贴资金来源；企业按国家和省有关规定办理；机关和由财政全额拨款的事业单位收入预算；自收自支的事业单位比照企业列支；离退休职工从营业外列支。对住房人均使用面积超过控制标准的，实行超标累进加租。 住房人均使用面积不超过控制标准的社会救济户、单位定期困难补助户、残疾人困难补助户和烈属抚恤户因提租增支，对其增加支出部分，可由住房承租人提出申请，分别由民政部门或职工所在单位酌情给予补助。
建国前参加革命工作的干部、工人，凡住房人均使用面积不超过国家或省市住房控制标准的，对其增支部分按下列规定由所在单位给予补助：红军时期参加革命的，其增支部分给予全额补助；抗日战争时期参加革命工作的按70%补助；建国前参加革命工作的按50%补助。本人去世，住房由其配偶和父母接续住用的，其租金增支部分仍享受补助。其配偶再婚或子女接续住用时，不再给予补助。
直管和自管房新增租金的20%，由市统筹，用于社会性住房补偿。提租后，增加的租金仍免交房产税。
(四)租房买债券
新承租的新、旧公有住房和已经租用公有住房的承租人，均按住房面积购买沈阳市租房债券。住房凭租房债券认购回执获得租住权，并按月缴纳房租。
新承租的新、旧公有住房按每平方米建筑面积30至50元购买租房债券；已经租用的公有住房按每平方米建筑面积9元，分三年(每年3元)购买租房债券，第一年一次购买全部应购租房债券的可减购20%。租住新住房交原房的住户，所增加的建筑面积按每平方米30至50元购买租房债券。 租房债券满八年还本，利息按银行同期活期利率计算。租房债券由住房产权单位组织购买；负责核定住户购买租房债券总额并填写租写债券认购通知单。住户持租房债券通知单到指定的金融机构购买债券。租房债券的资金做为专项住房建设周转资金，允许住房产权单位按照有关规定在承租人购买债券额度内以低息贷款形式使用债券资金。
租房债券可以转让，进入国家指定的证券市场。属于下列住房，允许不购买租房债券：个人出资买房拥有全部产权或部分产权的住房；动迁户回迁安置的住房中由个人出资增加面积部分；社会救济户、单位定期困难补助户、残疾人困难补助户和烈属抚恤户住用的住房。
三、搞好解决住房困难户与住房制度改革的接轨
深化改革，加快住宅建设，继续抓好解困“234”工程。在今年底前，解决人均居住面积不足2平方米的住房困难户；到1997年底解决人均居住面积不足3平方米的住房困难户；到2000年底解决人均居住面积不足4平方米的住房困难户。
积极发展经济实用住房的开发建设，多渠道开辟解困房源，逐步形成适应不同收入人员、不同标准、不同价格的住房新格局。
四、举办职工住房合作社，发展职工住房合作事业
举办职工住房合作社，是实施住房制度改革，筹集、积累住房资金和发展职工住房合作事业的组织形式。
我市在已经试办二十七家职工住房合作社的基础上，结合住房制度改革，在“八五”期间继续组织具备办社条件的企事业单位把职工住房合作社办起来。为适应需要，在基层办社的基础上，逐步建立市、区以及行业系统的职工住房合作联社。职工住房合作社，应体现公办民助或民办公助、职工互助、单位资助、共同筹资、积累资金的互助合作特点，把职工住房合作社办成职工住房之家。
五、附则
本办法所称城镇是指市内九个区。本办法适用于凡是在沈阳市区域按属地化原则实施房改的单位(经国务院房改领导小组批准的独立实施房改的系统除外)。
县(市)的住房制度改革，可参照本办法，结合县(市)具体情况，制定房改方案，报市住房制度改革领导小组批准后实行。
已经实行提租补贴的东北制药总厂、新阳机器制造公司等房改试点单位，以及已经实行职工买房公助制度的房改单位，要继续巩固和发展试点房改成果。市住房制度改革办公室和市住房资金管理中心，要尽快提出房改试点单位的房改办法。
市有关部门根据本办法制定实施细则，经市政府批准后实施。
本办法由市住房制度改革办公室负责解释。
本办法自发布之日起施行。
