发布文号: 湘国税函[1999]246号
根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第 三十一条的规定和国家税务总局《关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知》( 国税发(1995)153号，见附件1)精神，我局决定， 对我省从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产取得的预收款实行预征企业所得税的办法，现将有关事项通知如下：
一、从事房地产开发、经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，一律以取得的预收款金额作为应纳税所得额，按6%～10%的预征率按季征收企业所得税， 年终汇算清缴(汇算清缴时应提供的资料见附件2)。
二 外商投资企业与中方企业(单位)合作、合资建房的，由中方企业(单位)提供土地使用权，外商投资企业提供资金，或中方企业(单位)、外商投资企业共同投资的，按以下原则确认销售收入计算缴纳企业所得税：
1、如果共担风险、共享利润的， 应以外商投资企业销售房地产所取得的收入计算缴纳企业所得税。
2、如果只分销售收入、不共享利润的， 应以外商投资企业销售房地产所取得的收入计算缴纳企业所得税，不得剔除分走的销售收入。
3、如果只分房地产，不承担风险，若中方企业(单位)分回后自用的， 外商投资企业应对中方企业(单位)分去部分视同销售，按全部房地产的销售收入计算缴纳企业所得税。
4、如果只分房地产，不承担风险，中方企业(单位)分回后用于销售的， 若中方企业(单位)有房地产销售权，则按成本配比原则，将成本划转，由中方企业(单位)申报纳税，外商投资企业只就自己分得的房地产所取得的销售收入计算缴纳企业所得税；若中方企业(单位)无房地产销售权，仍委托外商投资企业销售的，则由外商投资企业按全部销售收入计算缴纳企业所得税。
三、从事房地产开发经营的外商投资企业，其开发经营成本、费用，按有关规划、设计施工和工程竣工结算的资料确认，并在相关的开发项目中分摊。若不能准确提供其资料，由主管涉外税务机关根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第 十六条的规定，依照当地当时的平均建筑造价核定其成本。
(一)土地成本
房地产开发企业与其他企业合作建房时，其合作企业以土地作为合作条件，采取分建筑面积、分销售收入或提取利润等形式开发房地产的，按以下情况确认土地成本：
1、既有土地评估价格，又有双方合作协议的，按实际执行价格确认土地成本。
2、既无土地评估价格，又无实际价格的，或虽有土地评估价格， 但拒绝提供的，由主管涉外税务机关指定有关部门进行评估，按评估价格确定土地成本。
3、能够提供土地评估价格的，按土地评估价格确定土地成本。
(二)建安成本
按有关项目设计、报建、施工和工程的预决算资料确认，开发项目竣工验收后三个月内提供项目决算资料，若不能准确提供其资料的，由主管涉外税务机关根据税法的有关规定，依照当地当时的平均建筑造价核定其成本。
(三)开发间接费用
房地产开发企业因开发房地产项目所发生的开发间接费用，应按项目分别归集，不能分别归集的应在各项目中合理分摊。
(四)期间费用
房地产开发企业所发生的期间费用按年计算，按成本、收益配比原则进行分摊。
四、外商投资企业以前年度的房地产开发项目，产权已经转移并实现收入的，按税法规定计算缴纳企业所得税；预售房地产的，一律以取得的预收款金额按6%～ 10%的预征率补征企业所得税，待该项房地产产权转移，销售收入实现后，再依照税法有关规定进行结算。
五、各地可在省局确定的预征率幅度内选定一个预征率，并报省局备案。
附件1：国家税务总局关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知
根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称税法)及其实施细则的有关规定，现将外商投资企业从事房地产开发经营缴纳所得税的有关问题通知如下：
一、关于税收待遇问题
专业从事房地产开发经营的外商投资企业，不属于税法第七条和第八条所规定的生产性外商投资企业，不得享受生产性外商投资企业的税收优惠待遇。
二、关于实际经营期起始日期的确定问题
专业从事房地产开发经营的外商投资企业，应以其首次取得房地产开发经营项目之日，确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。如其首次取得房地产开发经营项目的日期是在营业执照签发日之前，则应以其营业执照签发之日确定为税法实施细则第七十四条规定的实际开始生产、经营之日。
三、关于预售房地产所取得的预收款征收企业所得税的问题
(一)从事房地产开发经营的外商投资企业预售房地产并取得预收款的，当地主管税务机关可按预计利润率或其他合理办法计算预计应纳税所得额，并按季预征所得税，待该项房地产产权转移、销售收入实现后，再依照税法有关规定计算实际应纳税所得额及应纳所得税税额，按预缴的所得税额计算应退补税额。
(二)各省、自治区、直辖市和计划单列市主管税务机关可按照本条第(一)款，制定对从事房地产开发、经营的外商投资企业预征所得税的具体实施办法及预计利润率的确定方法，并报国家税务总局备案。
附件2：房地产企业所得税汇算清缴需提供的资料
1、建设工程概算投资额及建筑面积
2、建设工程项目施工承包合同
3、商品房平面分布图
4、商品房销售合同
5、关联企业商品房销售合同
6、商品房销售收款收据或销售发票
7、合作建房协议、合同
8、商品房销售统计资料
9、代建工程协议、合同
10、配套设施销售合同
11、建安工程施工合同
12、建筑材料、工程设备采购合同
13、建安工程决算资料
14、代建工程决算、结算资料
15、其他需要提供的资料
