发布文号: 株政发[1986]55号
各县(市)、区人民政府，各企事业单位，市直机关各单位：
现将《株洲市城镇私有房屋管理办法》印发给你们，望遵照执行，并将执行中遇到的新情况新问题及时向主管部门反映。
株洲市城镇私有房屋管理办法
第一章 总 则
第一条 为了加强对我市城镇私有房屋的管理，保护房主和使用人的合法权益，发挥私有房屋的作用，以适应社会主义现代化建设和人民生活的需要，根据国务院《城市私有房屋管理条例》，结合我市情况，特制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法适用于市区、县城、建制镇以及工矿区内的一切私有房屋。
私有房屋系指私人拥有合法产权的房屋，包括个人所有和数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。
第三条 国家依法保护城镇公民的私房所有权，任何单位和个人都不得侵占、毁坏城镇私有房屋。
城镇私有房屋所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益，损害他人合法权益。
第四条 城镇私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，建设单位必须按征用拆迁的有关政策规定，给予房屋所有人合理补偿和妥善安置。被征用拆迁房屋的产权人或承租人应当服从国家建设的需要，按期搬迁，不得提出无理要求或借故拖延。
第五条 城镇私有房屋的宅基地和原有房前屋后余地属国家所有，私房产权人应按国家规定按时交纳土地使用费(税)。
第六条 城镇私有房屋由当地人民政府房地产管理机关依照本条例管理。
第二章 所有权登记
第七条 城镇私有房屋，均须由产权人向房地产管理机关办理产权登记手续，领取房屋所有权证。产权属共有的则领取共同或按份共有的房屋所有权证。房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到当地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续。
有下列情况之一者，须在一九八六年六月一日前向房屋所有地的房地产管理机关换、领、补办产权手续：
1．一九五七年以来已取得产权所有证者，应向房地产管理机关办理换证手续。
2．建国以来新建、扩建、加层的私有房屋，凡未领取产权所有证者，持城市规划部门批准的《建筑许可证》及其拨地文件、图纸和其它有关证件到当地房地产管理机关补办所有权证。
第八条 一九八六年六月一日以后需新建、改建、扩建、加层的城镇私有房屋，必须向房地产管理机关提出申请，报城市规划部门批准，方能动工。房屋竣工后一个月内，建造人必须持经批准的《建筑许可证》、施工图纸及其它有关证件，向房地产管理机关办理产权所有证或变更产权证。
第九条 城镇私有房屋有下列情况时，须在一个月内向房地产管理机关办理产权异动登记，缴销原产权证，换发新产权证。
1．买卖、赠与、交换城镇私房，须由当事人双方持原房屋所有权证、买卖合同、契证、赠与书、协议书等，报请房地产管理部门办理审查、鉴证、立契过户换证手续。
2．继承城镇私房，必须持原房屋所有权证、财产继承证件和契证，办理继承登记手续。
3．城镇私有房屋全部拆除、倒塌、烧毁时，由产权人申请办理产权注销登记手续。
4．城镇私房房产权证内容与实际情况不符，或产权人变更地址、更换街道门牌等，由产权人持证到当地房管机关办理更正登记手续。
5．城镇私房改建、扩建、新建、分家析产、合并或部分消失，由产权人及关系人持规划部门或城建部门批准的《建筑许可证》及其它有关证件到当地房管机关办理变更登记手续。
第十条 具有下列情形的城镇私有房屋，按以下规定办理：
1．无主或产权人死亡而无合法继承人的房屋，经人民法院裁决，交由私房所在地的房管机关接管。
2．产权不清、产权人去向不明或产权人不在本地又未委托合法代理人代为管理的房屋，均由当地房管机关代管。要求发还房屋时，必须证件齐备，无所有权纠纷，并经审查核实后，才能发还。但在代管期间所收租金不退。如果代管期间进行了大修、翻建、扩建或因国家建设需要被征用拆除的，原房由代管的房管机关作价收购或以同等房屋偿还房主。
3．产权人因不在房屋所在地或因其它原因不能经管其房屋时，可出具委托书，委托房管机关或代理人代为管理，受托方行使代理权并履行应尽义务。
第十一条 严禁涂改，伪造城镇私有房屋所有权证。凡经涂改的权证一律无效，并对伪造权证者依法追究责任。
遗失城镇私有房屋所有权证，须及时向房屋所在地房管机关报告，申请补发，同时登报声明遗失证件作废。
第三章 房屋交易契税
第十二条 买卖城镇私有房屋双方必须携带有关证件(卖方须持房屋所有权证和身份证明)，买方须持购买房屋证明和身份证明)，到房屋所在地房管机关办理有关手续，经批准后方能生效。严禁以城镇私有房屋进行倒买倒卖、投机倒把活动。
第十三条 买卖房屋成交之后，应向房管部门缴纳一定的管理费用。
第十四条 房屋的卖价，应由买卖双方本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经当地房管机关核定，同意后方可成交。
第十五条 私房出卖时，在同等条件下，产权共有人、承租户可优先购买。出卖共有房屋，房屋所有人须提交共有人同意的证明书。出卖租出房屋，房屋所有人须提前三个月通知承租人。
第十六条 出卖个人所购国家投资建造的补贴出售的住宅时，只准卖给原补贴单位或房管部门。
第四章 租 赁
第十七条 租赁私有房屋必须遵守下列规定：
1．承租人必须在当地城镇有正式户口，或者有经公安机关核准的属于农民进城经商办企业的临时户口。
2．机关、团体、部队、企事业单位租用城镇私有房屋，须经房地产管理部门批准。
3．租赁双方必须签订租赁合同，明确双方的权利和义务，并报房屋所在地房管机关备案。
4．出租房屋租金按月收取。住宅租金标准，最高不得超过同类公房租金标准的一至二倍。非住宅不得超过现行同类公房租金标准。房主在收取租金之外，不得收取押金或其它额外费用。承租人应按月交租，不得拒交或拖欠。
第十八条 产权人在租赁期满须收回房屋时，要在租期届满三个月前通知承租人；承租人应积极找房搬迁。确因找不到住房搬迁时，产权人应当酌情延长租赁期限。
第十九条 承租人需换房时，应先征得产权人的同意，产权人要支持承租人的合理要求，不得故意刁难。
第二十条 承租人有下列情形之一者，产权人有权解除租赁合同：
1．承租人违反租赁合同，擅自改变房屋使用性质；
2．擅自将房屋转租、转让或转借；
3．利用承租房屋进行非法活动；
4．故意损坏房屋和设备，经通知后，拒不负责修复或赔偿；
5．无故逾期三个月不交房租。
第五章 修缮和新建
第二十一条 按照政策规定允许在城镇建造私房的个人，可以在政府规定的范围内申请建造私人用户。自建私人房屋，所有权归个人，受法律保护。
第二十二条 修缮出租房屋是产权人的责任。出租人对房屋及其设备，应及时检查、修缮，保障居住安全。
产权分属两户以上的房屋，其共墙、共柱及其它共用建筑和设备必须修理时，应共同协商修缮；与公房结构相连而又必须同时修理、拆除、改建的、私房所有人应积极配合，不得提出无理要求或借故刁难。
第二十三条 私房修缮应由房屋所有人负责，其修缮办理及费用按下列方式解决：
1．房主自筹资金，自行修理；
2．房主与承租人协商，共同修理；
3．房主确实无力修缮，承租人可以垫款代修，其垫付代修款可以折抵租金，或由出租人分期偿还。
第二十四条 出租房屋出现倒塌等危险情形，产权人应及时抢修。拖延不修，因房屋倒塌造成的伤亡事故或使承租人遭受损失时，应由产权人承担经济和法律责任。
第六章 奖 惩
第二十五条 凡与房地产管理部门密切配合，积极宣传房管政策，揭发检举违纪、违章行为，应给予表彰奖励。
第二十六条 有下列违章违法行为者应作如下处理：
1．未经批准，私买私卖城镇私有房屋，房管机关应拒绝办理手续，并按第十三条规定的交易契税处以双方罚款。高价出售、倒买倒卖私房者，除没收其非法所得部分款项外，并按成交额，买卖双方各罚款百分之三十至五十。
2．如系交易、交换、赠与者，而以继承、析产之名假立契约，企图偷税或隐瞒不报者，除责令办理手续、交纳应交费用外，并酌情处以罚款。
3．伪造证件，隐瞒产权者，没收其产权证和房屋。谋夺侵占他人房产权情节严重者，送人民法院依法处理。
第二十七条 凡在城镇营建私房中利用职权搞不正之风的，除经济上赔退外，还应给予纪律处分，直至依法追究刑事责任。
第二十八条 对未经批准而在城镇营建私房者，由当地房管机关、城建部门责令其限期拆除；限期内不拆的，由主管部门强行无偿拆除。对虽经批准但擅自易地营建私房的，按实际占地面积以处罚款。超过规定面积的部分必须拆除。
第七章 附 则
第二十九条 对一九五八年纳入国家经租，且按省政府(1982)51号文件确认符合改造的私房，产权归国有。任何人不得以任何借口收回或侵占，违者由房管机关拆请人民法院处理。
第三十条 城镇私有住房因营业、生产、办公等必须改为非住宅时，须向所在房管部门申请，经审查批准后方能改变用途。
第三十一条 城镇私有房屋因产权、租赁、使用、修缮等发生纠纷时，由所在房管机关调解仲裁；必要时，诉请人民法院裁决。
第三十二条 本办法解释权属市房地产管理局。
第三十三条 本办法自公布之日起实施。过去有关规定与本办法不符的，均按本办法执行。
