发布文号: 常政发［2002］161号
各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
为了加快推进城市化进程，建设现代化特大城市，增强我市城市竞争力，推动国民经济和社会发展，现就经营城市中的土地经营提出如下意见：
一、着力提高土地经营水平，实现土地经营与城市建设的相互促进
(一)严格控制土地供应总量，提高土地集约利用水平。
市计划、国土、财政、规划、建设、房管、经贸等部门应根据社会经济发展计划、产业政策、城市规划和房地产市场情况，提出年度土地供应总量，制订年度土地使用权出让计划，报市政府批准后执行。出让计划的调整，必须经市政府批准后方可实施。
积极盘活存量土地，把土地利用引导到对存量建设用地的调整和改造上来，优化土地利用结构，合理配置土地资源，提高土地集约化利用水平，最大限度地显化土地资产。
(二)建立系统化的土地经营运作机制，提高土地经营水平。
土地经营是一项系统工程，既涉及到土地资源市场化配置机制，又涉及到政府的宏观调控机制。为此，必须建立科学、灵活、高效的运作机制。
市计划、国土、财政、规划、建设、房管、经贸等部门，要根据城市发展规划、城市房地产市场行情，研究制订经营性土地收购、储备、出让的中长期计划，提前编制相应的控制性详规指导年度土地经营活动。
市国土部门应会同计划、规划、财政、建设、房管、经贸等部门，对拟收购的地块，制订包括收购、前期开发、基础设施建设、出让计划、资金运作等整体方案，由各部门分工实施。
土地收购储备中心要以规划为先导，灵活采取多种收购储备方式，实现超前收购。对基础设施投入后有增值潜力的地块实行规划控制，“红线”储备；对于规划用于经营性开发的土地，可进行契约收购，预付定金，提前进行搬迁和安置。
对储备地块周边涉及的城市规划道路、绿地及其他公益设施用地，统一纳入城市基础设施建设规划，在城市建设资金中统筹安排，及时实施。在基础设施建设完成后，再进行地块出让。土地收购储备中心应实行经营性用地的净地供应，不断提高土地前期开发深度。
加强土地收购储备中心的融资职能，增加融资渠道，扩大融资规模，在满足收购、建设资金需求的前提下，根据资金运作整体方案，合理安排还本付息。财政部门应根据省政府141号文件的规定，每年从土地收益中划出不少于20％的资金充实土地收购储备专项资金，以降低收购成本。
二、进一步加强政府对土地的统一经营，规范土地使用权出让行为
(一)坚持土地集中统一管理。市区(含辖区内各类省级以上开发区)的建设用地一律纳入全市统一管理、统一供应的渠道，不得多头分散供地。商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须纳入市区国有土地使用权收购、储备、出让计划。
(二)严格执行国土资源部第11号令和省政府141号文件，经营性土地使用权出让一律实行公开招标、拍卖、挂牌方式出让。
(三)农村集体土地征用为经营性用地，一律由市土地收购储备中心作为征用人，依法征用后实行招标、拍卖、挂牌方式供地。
(四)企业、事业单位因破产、结构调整、搬迁等原因需改变土地用途的，一律由市土地收购储备中心依法收购，任何单位和个人不得擅自交易。
(五)旧城改造统一由市土地收购储备中心作为拆迁人，按市场化运作方式实施拆迁，实行净地供应。危旧房改造按常政发[2002]72号文件有关规定执行。
(六)规范土地受让者的用地行为。对依法取得土地使用权，但未按规定开发建设的，应作如下处理：
已办理审批手续的非农建设占用耕地，一年以上未动工建设的，按规定收取土地闲置费，连续二年未使用的，应当依法无偿收回土地使用权；超过出让合同约定的动工开发期满一年未动工开发的，可征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费；满二年未动工开发或立项后二年以上未办理完全部用地手续的，依法无偿收回土地使用权。但因不可抗力或政府调整规划等原因致使土地使用权人无法进行开发的，可以实行有偿收回。
土地出让合同签订后，开发单位应严格按合同约定的土地使用条件使用土地，确保配套基础设施建设按期、按标准实施到位。开发单位不得擅自改变建筑密度、容积率等规划指标，确需改变规划的，必须按规定报批，经批准同意改变容积率等规划指标的，应当重新签订出让合同，补缴土地出让金和相关规费。具体操作办法由市国土、财政、计划、规划、建设、房管等部门另行研究制定。
三、规范土地征用、收购行为，实行刚性征用、刚性收购
土地征用、收购一律按原核定用途；按规定的标准和程序实施补偿，用地单位不得任意加价，阻挠土地的征用和收购。
(一)征用农村集体土地，土地补偿、青苗附着物补偿、劳力安置等严格按《常州市征用土地补偿安置办法》规定的补偿标准和程序实施补偿。
(二)企业、事业单位用地的收购按市政府常政发[2000]207号文、常政发[2001]146号文的规定实施。
(三)国有土地上的民房拆迁按《常州市城市房屋拆迁管理办法》规定的标准和程序补偿；集体土地上的民房拆迁按《常州市征用土地补偿安置办法》规定的标准和程序补偿。
四、合理分配土地净收益，调动各级各部门经营城市土地的积极性
土地净收益是指土地出让收入扣除土地收购成本后取得的收益，是政府实施城市规划，进行城市建设所产生的收益。为了鼓励国有土地使用者和集体土地所有者按城市规划调整使用土地，调动市、区、乡三级政府及用地单位的积极性，土地净收益作如下分配：
(一)集体土地征用出让后的净收益按不高于30％的标准返回所属的乡(镇)政府统筹使用，在优先保证原土地使用人的补偿安置外，其余一律用于乡镇基础设施建设。对征用后即出让的地块，按出让后的净收益计算分配比例；对征用后予以储备、前期开发的土地，按征用时的基准地价扣除成本后的净收益计算分配比例。
(二)土地净收益实行市、区两级财政分成。天宁、钟楼、戚墅堰区的经营性用地净收益，市、区财政按9∶1分成；新北区及市区其他省级以上开发区经营性用地按出让合同总价，市、区财政按1∶9分成；武进区范围内的土地净收益全额返回给武进区政府。
(三)国有、集体破产关闭企业、困难企业改变土地用途的，由市土地收购储备中心按企业土地原用途实行有偿收购，其获得的收购资金用于安置职工。通过市场化操作出让后取得的土地净收益全部纳入市解困资金，专项用于企业职工分流安置。
(四)需搬迁的企业，土地收购资金全额留给原土地使用者作为搬迁补偿，土地净收益归政府所有。国有、集体企业搬迁后职工分流安置确有困难的，可向市财政局提出申请，经市财政局会同市国土局、经贸委审核，报市政府批准后予以补助。
(五)区、乡政府及用地单位主管部门应从经营城市土地，促进经济发展的大局出发，积极支持和配合土地收购储备和出让工作，协助用地单位做好调整土地过程中的分流安置、搬迁等工作，协调处理因调整土地而产生的各种矛盾，确保土地收购储备和出让工作的顺利进行。
(六)各级政府的土地收益主要用于城市基础设施建设和土地复垦开发。
五、各所辖市可根据本地实际情况参照本意见执行。
六、本意见自2002年10月1日起施行。本市以前有关文件与本意见不一致的，以本意见为准。
