发布文号: 襄政发［2002］48号
各县(市)、区人民政府，各开发区管委会，市政府各部门：
改革开放以来，我市住宅与房地产业有了长足发展，以实物分房为基本特征的旧的住房体制已经打破，以货币化分房为基本特征的新的住房体制正逐步建立。为了加快城镇住房新体制建设，促进住宅与房地产业发展，不断满足人民群众日益增长的住房需求，拉动全市经济快速增长，根据国务院和省政府有关文件精神，现结合我市实际，就有关问题通知如下：
一、严禁行政事业单位购买商品住房、变相建房
(一)严格执行《关于严禁各级行政事业单位超面积建房和超标准装修住房的紧急通知》(鄂政办电[2000]56号)精神，行政事业单位一律停止自建住房，全面实行住房分配货币化。计划、房产、国土(规划)、建设等部门要停止对行政事业单位新建住房的立项和各类许可证的审批，财政、房改资金管理部门要停止对行政事业单位新建住房资金的审批和拨付。
(二)严禁单位购买商品住房或借房地产定向开发名义以任何形式变相建房。对单位违规所建的住房，房改部门一律不得按房改政策评估出售，必须比照同地段、同档次的经济适用住房价格办理出售手续。违规购买的商品住房一律不得参与房改评估出售。
(三)行政事业单位现有的闲置土地，在符合城市总体规划的前提下，由房产、国土(规划)部门拟定《房地产开发项目建设条件意见书》，纳入房地产开发项目进行管理，其土地使用权由土地部门进行公开拍卖，拍卖所得资金上交财政，在扣除土地出让金和有关税费后剩余部份归土地使用权单位所有。若为出让的土地，其拍卖所得在扣除有关税费后全部为原产权单位所有。单位所得部份专项用于职工的住房货币补贴，不得挪作它用。
(四)监察部门要加强检查监督，每半年组织计划、房产、国土(规划)、建设等部门对各单位建房情况进行一次检查。凡违反本通知精神，单位购买商品住房、变相建房的，根据情节轻重，给予单位主要领导相应的行政处分，并严肃追究上级主管部门负责人的领导责任，同时对把关不严、违规批准建房的有关部门及其负责人给予行政处分。
二、建立多层次的住房供应体系，完善住房保障制度
(一)以规划为龙头，以完善功能、改善环境为重点，按照节地、节水、节能的原则建设住宅小区。住宅小区绿地率不得低于30％，建筑容积率应控制在国家规定的标准之内。城市旧区改建要实行街区整体改造，严格控制城市中心区小规模开发，禁止零星分散建设。对房地产开发项目采取每期最小开工面积底线控制，市区今年每期低于1万平方米的住宅项目不得开工建设(符合控制性详细规划的、临街项目符合街景规划的除外)，每期开工面积高于10万平方米的住宅小区可以享受经济适用住房的城市配套费优惠政策。
(二)以中低收入家庭为供应对象，积极推进经济适用住房建设。经济适用住房建设标准以二、三室的中小户型为主，严格控制大户型。市区已规划建设的国家安居工程小区，要在归还住房公积金贷款、完备相关法律手续后尽快开工建设。市房产、计划、国土(规划)部门要根据住宅建设年度计划，明确每年的经济适用住房开发建设规模，优先安排土地和计划。
(三)严格控制经济适用住房销售价格。进一步落实国家有关经济适用住房建设用地行政划拨和税收减免的优惠政策，加强住房成本监控，禁止乱摊和虚置成本。坚持保本微利原则，实行销售价格、购买对象审批制度。价格主管部门要定期发布经济适用住房指导价格。
(四)建立和完善以低收入家庭为供应对象的廉租住房制度。通过财政支出、直管公房售房款和社会捐助以及其它形式等多渠道，筹措廉租住房建设资金。房产管理部门要会同财政部门按照国务院、省政府要求和建设部规定，研究制定符合我市实际的廉租房实施办法，争取今年内出台实施。
(五)按照“因企制宜、分类指导”的原则，解决企业住房问题。鼓励企业走住房分配货币化的路子，对暂不具备条件执行住房分配货币化政策，且急需解决职工无房和缺房困难的企业，在符合城市总体规划和企业自身合理布局的前提下，可以利用自有闲置土地集资建房，其土地须按具有执业资质的地价评估机构的评估价格计入建房成本，不得减免税费，并一律停止新征土地自建住房。鼓励符合集资建房条件的企业进入市、县统一规划的小区进行集资、合作建房，享受经济适用住房建设的优惠政策。如企业住房问题已解决尚有闲置土地比照第一个问题第三条执行。
三、建立运作规范、功能完善的住房市场流通体系
(一)加快已售公有住房的产权分割步伐。各单位拥有的存量住房必须在产权明晰的基础上，于2003年底前完成初次分割。各售房单位应指定专人尽快到房产(房改)部门办理本单位已购房职工的《房屋所有权证》手续，明晰产权关系，以维护职工权益。市区公房出售要严格按照省批准的成本价执行，各地公有住房成本价要逐年测定，2003年底前逐步与经济适用住房价格相衔接。要按照国家有关租金改革政策的通知精神，加大租金改革力度，逐步理顺公房租售比价关系。
(二)开放住房二级市场，组建住房交易有形市场。市房管局要积极筹建“襄樊市房产交易展示中心”，尽快启动市区已售公有住房和经济适用住房上市交易工作，严格按照《襄樊市已售公有住房上市交易管理实施细则》(襄政发[2000]57号)规定进行运作。各级房产管理部门要为住房交易展示提供设施齐全，集收集、存贮和发布住房交易信息、政策法规咨询、房地产项目展示、房屋租赁、住房保险、住房贷款、住房交易、登记发证为一体的开放型、多功能、现代化的服务场所，为住房交易各方提供信息咨询服务，为政府主管部门实施监督和管理提供条件。
四、加大住房信贷投入，健全住房金融体系
(一)加大住房公积金个人住房贷款发放力度。市住房公积金资金管理中心要在完善担保、规避风险的基础上放宽条件，简化手续，扩大住房公积金个人购房贷款的覆盖面，为市民购买新房或二手房，提供适应不同年龄、不同收入群体借款人需要的多样化的贷款品种。
(二)鼓励商业银行扩大住房贷款。全力支持商业银行调整信贷结构，增加住房信贷投入，进一步提高住房信贷在整个金融资产中的份额，促进我市住房消费市场和住房金融体系的形成。房产管理部门要简化商业银行住房信贷的房地产抵押登记手续，提高办事效率，5日内办好抵押登记手续。
(三)完善住房贷款担保形式。为降低贷款风险，支持和鼓励国内外资本、民营企业和国有企业参与住房贷款担保业务，允许投资入股或者独资成立贷款担保公司，形成质押、抵押和担保公司担保并存的贷款担保体系。
五、建立健全物业管理体系，加快住房管理社会化进程
(一)加快改革现行的住房维修、管理体制。按照“建管分开、政企分开”的原则，各单位要将本单位的办公楼、职工住宅楼和生活配套设施的管理、维修逐步分离出来，实现社会化的物业管理，按市场经济的方式运作，加快推行社会化、专业化、市场化的物业管理体制。鼓励各单位及个人兴办物业管理公司，促进第三产业的发展。到“十五”期末，各单位原则上均不再负责本单位的职工住宅楼和生活配套设施的管理、维修工作，一律实行社会化的物业管理。
(二)规范物业管理行为。建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体系，推动物业管理工作规范运作。物价部门要将物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成向社会公布，并会同房产管理部门加强监管。房产管理部门要大力推行和规范物业管理项目的招投标活动，注重组织多层次的物业管理人才培训，建立持证上岗制度，支持和鼓励物业管理企业使用计算机实现住宅小区的智能化管理。
(三)加强共用部位和共用设施设备维修基金的归集和使用管理。已售公有住房，按规定从售房款中一次性提取一定比例的资金作为住房共用部位、共用设施设备维修基金，存入财政部门指定的维修基金帐户，维修基金归房屋业主所有，房产管理、财政部门监管，按幢建帐，专项使用。在需要维修使用维修基金时，按市房产局与市财政局有关文件规定执行。从现在起，开发商必须交纳住宅总规模建安造价的1.5%-2.5%、购房户交纳购房总价的2%作为住房共用部位、共用设施设备维修基金，存入财政部门指定的维修基金帐户，维修基金归房屋业主所有，房产管理、财政部门监管。在住房需要维修使用维修基金时，按国家、省、市有关文件规定执行。凡不按规定足额交纳维修基金的开发企业和购房户，房产管理部门不准办理预售许可证，不准交易，不准办理房屋产权证。
六、加强宏观调控，促进住宅与房地产业发展
(一)加强住宅建设与房地产开发的年度总量控制。市房产、计划、国土(规划)、建设等部门要在城市总体规划指导下，根据我市社会经济发展状况、人口、住房水平和市场需求，以及建设用地可供数量等情况，尽快编制襄樊市房地产发展中长期计划和年度建设计划，以年度计划统筹安排地方年度土地供应量和开发建设规模。
(二)充分发挥城市规划的先导作用。各级城镇要在总体规划的指导下，尽快组织编制居住区规划，按年度对住宅建设和房地产开发作出规划安排。未编制控制性详细规划的地段，不得进行住宅建设和房地产开发。禁止占用城市规划确定的绿化用地、体育用地、中小学教育用地等公共用地开发建设商品房。
(三)强化土地市场调控。严格执行《关于规范土地市场积极推行经营性用地招标拍卖的通知》(襄政发[2002]33号)精神，实施政府对土地市场的垄断，确保土地市场有序运作。
(四)拓展住宅建设与房地产开发投融资渠道。支持和鼓励国外资本和国内资本、民营企业和国有企业参与住宅建设与房地产开发投资，鼓励国内外有实力的房地产开发商到我市从事房地产开发建设。支持和鼓励有实力的房地产开发企业通过发行股票从资本市场直接融资。
(五)加快住房分配货币化进程，提高城镇居民购房能力。要认真落实《襄樊市市区职工住房分配货币化实施办法》(襄政发[2001]27号)规定，千方百计筹措住房补贴资金，在3-5年内将城镇无房户和住房面积不达标户的住房补贴发放到位。
(六)严厉打击非法联合建房。禁止在国有划拨土地上一方出资、一方出地的方式开发销售商品房的行为；逐步解决“城中村”问题，禁止城市规划区内农村以建村民住宅的名义，在集体土地上开发销售商品房，对违规建造的“城中村”住房，房产和国土(规划)部门不得办理《房屋所有权证》和《土地使用权证》。
(七)创新房地产企业制度。到2003年底前，各级政府及其部门设立的房地产企业都要脱钩改制，实行政企分开。属于事业单位性质的房地产开发公司要一律改为企业，实行事企分开。大力发展股份制和民营房地产企业。鼓励房地产企业实行资产重组、强强联合，建立现代企业制度，激活经营机制，壮大企业规模，提高竞争能力。
(八)建立房地产市场需求分析与预警预报信息系统。加强房地产统计制度建设，引导市场，服务政府、企业和消费者。
各县(市)要根据本通知精神制定实施意见，并报市人民政府备案。原政策规定与本通知精神相抵触的，以本通知精神为准。
二○○二年八月十三日
