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浦东新区建设局、静安区房地局、南汇区房地局、市房地产交易中心、市局执法监察处：
市局同意局调查组的《关于万邦都市花园违规销售行为处理意见的报告》，现将该报告批转你们，请按下列意见作出处理：
一、浦东新区建设局负责在2004年度房地产开发企业资质年检中，注销上海万邦企业集团有限公司的(暂定级)房地产开发资质证书，并提请工商管理部门待“万邦都市花园”项目竣工并销售后，注销上海万邦企业集团有限公司房地产开发经营业务。
二、浦东新区建设局和市房地产交易中心负责将上海万邦企业集团公司售楼处负责人及销售人员的违法违规行为载入房地产企业及人员的诚信档案，在“房地资源”和“网上房地产”网站上予以公示。浦东新区建设局应责令上海万邦企业集团公司进行内部整顿，调整销售人员，并按规定重新进行培训。其商品房销售人员取得岗位水平证书后，市房地产交易中心方可办理万邦都市花园的网上备案和登记。
特此通知。
上海市房屋土地资源管理局
二○○五年一月二十日
附件：关于万邦都市花园违规销售行为处理意见的报告
市房地资源局：
市房地产交易中心近期在对网上备案合同进行日常校核时，发现万邦都市花园销售网上备案的部分定金合同存在很多虚假信息。与此同时又接到购房者的投诉，反映万邦都市花园售楼处拒绝销售和串通中介公司炒卖期房的问题。为迅速摸清情况，市局调查组分别对上海万邦企业集团有限公司(以下简称万邦公司)、参与期房转让中介的经纪公司和实际购房人进行了全面的调查取证。现将有关问题报告如下：
一、调查情况
万邦公司开发的“万邦都市花园”占地9.8公顷，规划建筑面积40万平方米，分6期建设。自1998年至今已开发建设五期，约34万平方米。2004年4月，本市实施了商品房销售合同网上备案后，该项目四期和五期尚未销售的122套、1.4万平方米商品房，于7月初上网销售。目前已签订预售合同的共113套。
经核查，万邦公司为控制销售进度，要求售楼处在网上订立虚假合同，以保留部分房屋沽价待售。在2003年6月16日至9月24日期间，万邦公司分别与锡山市东舟船舶附件有限公司、深圳信达资产公司、中港第三航务工程局等公司签订了“期房抵债”协议，将第四、五期项目中13套预售商品房用于抵偿所欠的材料和工程款，约定由债权人指定的购房人与万邦公司签订合同。同时万邦公司还在内部规定签署定金合同后七日内可根据购房客户的换房要求，撤销并更改合同。由此，自7月至今万邦公司上网销售的商品房合同撤销4次以上的约30套，占上网总数的25％。其中，在28套房屋反复签订和撤销的159份合同中，存在着许多虚假信息：一是购房主体虚假。以刘夏和杨杰的名义，分别在17套房屋中订立合同25次、在4套房屋中订立合同19次；二是购房人信息虚假。购房人的住所分别为“阿哥如果而后”、“的沙皇”、“阿斗发个”、“无可奈何花落去”等；购房人身份证号码只有13位、11位、9位和5位；三是购房价格虚假。利用虚假合同哄抬销售价格，虚假合同的销售价格与实际成交价格相差悬殊，有的甚至高达数百万。
万邦公司的上述违规行为，为公司销售人员或购房者进行期房转让和加价销售，提供了炒作空间。经对相关人员调查询问，查实卓群房地产经纪公司(现为立好信龙阳加盟店)在期房限转后，于2004年10月接受两起万邦都市花园预售合同(75号502室和68号101室)购房业主的期房转让委托业务，经其中介，转让双方已签订了“定金合同”，待原业主取得小产证后再签订房屋买卖合同。
经调查，万邦公司售楼处也有员工将预订的商品房，通过周边中介机构寻找转让对象的情况。客户确定后可在网上重新签订合同，合同中价款维持不变，但另需支付转让差价，并不开具发票和收据(俗称“定单转让”)。2004年11月份，万邦售楼处(通过住商不动产民生、贵龙店的有关人员)向立好信龙阳店等中介公司兜售73号201室、69号702、703室等三套房屋“定单转让”，立好信龙阳店曾带客户到现场看过房，但在签订订金合同前，上述房屋均已被转让，才中止了操作。在对万邦公司提供的购买13套抵债房源和28套虚假合同最终购房者调查时，也发现确实有经中介购买的“定单转让”期房，在支付合同价款外，另行支付了10万左右转让差价，没有取得发票或收据的情况。
二、有关违规行为
根据有关法律、法规、规章等规定，万邦都市花园上网销售期间，万邦公司、参与中介的卓群房地产经纪公司、立好信龙阳店和住商不动产民生、贵龙店有关人员有以下违法违规行为：
1、万邦公司为保留房屋沽价待售，要求售楼处员工在网上订立虚假合同，虚报信息和哄抬价格的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第 三十四条不得瞒报或者作不实申报的规定和《中华人民共和国价格法》第 十四条第一款、第三款、第八款所禁止的哄抬价格等不正当价格行为的规定。
2、万邦公司内部规定允许签署定金合同后七日内以换房方式撤改合同，任其员工和购房者违规炒卖期房，赚取差价，并不出具发票的行为，违反了《中华人民共和国价格法》第 十三条不得在标价外加价销售的规定、《投机倒把行政处罚暂行规定》第三条和《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》第 六条不得牟取非法利润，扰乱经济秩序，危害国家、社会公共和他人利益的规定。
3、万邦公司与债权人签订“期房抵债”协议，并同意将抵债房源转让给债权人指定的对象，违反了《上海市房地产转让办法》第 八条未经依法登记取得房地产权证的房屋不得转让的规定和市政府有关期房限转的规定。
4、卓群房地产经纪公司经工商登记取得营业执业后，未向房地产管理部门备案，即开展经纪业务，并设立分支机构，分别加盟立好信经纪公司和住商不动产经纪公司。违反了建设部《城市房地产中介服务管理规定》第 十二条的应及时向房地产管理备案的规定。
5、卓群房地产经纪公司、立好信龙阳店和住商不动产民生、贵龙店及有关人员违规开展期房转让的居间委托业务，违反了《上海市经纪人条例》第 二十七条执业经纪人不得从事禁止流通商品经纪活动的规定和《上海市房地产转让办法》第 四十条及市政府有关期房限转的规定。
三、处理意见
万邦公司和有关经纪公司及其人员在万邦都市花园销售过程中的上述违法违规行为，严重扰乱了房地产交易市场秩序。经研究，提出以下处理意见：
1、依据建设部《房地产开发企业资质管理规定》和《关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知》第十二条等规定，在2004年度房地产开发企业资质年检中，注销万邦公司的(暂定级)房地产开发资质证书，并提请工商部门待“万邦都市花园”项目竣工并销售后，注销万邦公司房地产开发经营业务。
2、将万邦公司售楼处负责人及销售人员的违法违规行为载入房地产企业及人员的诚信档案，在“房地资源”和“网上房地产”网站上予以公示。同时，责令万邦公司进行内部整顿，调整销售人员，并按规定重新进行培训，通过商品房销售人员岗位水平考试，取得岗位水平证书后，市交易中心方可办理万邦都市花园的网上备案和登记。
3、将卓群房地产经纪公司和立好信、住商不动产加盟店有关人员违规转让万邦都市花园期房，违反《上海市经纪人条例》的行为，提交工商部门进行查处。并责令立好信和住商不动产中介公司对其加盟店进行整顿。
4、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国价格法》、《投机倒把行政处罚暂行条例》、《关于查处利用合同进行的违法行为的暂行规定》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规，将万邦公司虚构合同、虚报信息和价格，以及加价期房转让等违法案件，提交工商、物价管理部门依法进行查处。
