发布文号: 北政办［2003］80号
市辖县、区人民政府，市直各委、办、局，各有关单位：
市国土资源局拟订的《北海市已购公有住房和商品房土地变更登记工作方案》已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二OO三年六月六日
北海市已购公有住房和商品房土地变更登记工作方案
(市国土资源局 二OO三年六月)
为进一步加强土地产权管理，推进我市已购公有住房和商品房土地变更登记工作，促进房地产市场健康发展和维护土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国土资源部关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》(国土资发[2002]31号)、《广西壮族自治区人民政府批转自治区国土资源厅关于加快城镇住房用地登记发证工作意见的通知》(桂政发[2002]50号)及《土地登记规则》等有关规定，结合北海市的实际情况，特制定本方案。
一、登记范畴
本次开展已购公有住房和商品房土地变更登记发证的范畴是北海市辖区(合浦县参照执行)，已购公有住房土地变更登记发证由市国土局各分局承办，商品房土地变更登记发证由市地产交易中心承办。已购公有住房土地变更登记是指职工按房改政策购买全产权公有住房、经济适用房以及全额集资建造的住房后，土地使用权发生转移的变更登记行为；商品房土地变更登记是指对在已办理出让的土地上建成商品房出售后，土地使用权发生转移的变更登记行为。
水平分户的已购公有住房和商品房土地变更登记发证工作按本方案执行；垂直分户的已购公有住房和商品房土地登记发证按《土地登记规则》等有关规定执行。
二、成立机构
为保证已购公有住房和商品房土地变更登记工作按时完成，成立北海市已购公有住房和商品房土地变更登记发证工作领导小组。组成人员如下：
组 长：李延强(副市长)
副组长：陈希光(市政府副秘书长)
陈有华(市国土局局长)
成 员：文泉源(市建委主任)
苏鸿飞(市财政局局长)
邹妮妮(市规划局局长)
黄万荣(市国土局副局长)
劳振强(市房改办副主任)
邹 文(市房产局副局长)
张文军(海城区副区长)
彭鸣达(银海区副区长)
李志旺(铁山港区副区长)
叶吉标(市国土局海城区分局局长)
谭少宏(市国土局银海区分局局长)
裴德西(市国土局铁山港区分局局长)
领导小组下设办公室，主要负责日常工作的协调、技术指导、检查等工作，办公室主任由黄万荣兼任，成员从国土局抽调，办公地点设在市国土局。
三、时间安排
按照国土资源部和自治区国土资源厅的要求，结合北海市的实际情况，已购公有住房和商品房土地变更登记发证工作从2003年 6月15日起至2004年6月15日结束。
四、办理程序
(一)申请
1、已购公有住房土地变更登记申请由辖区国土资源分局受理，商品房土地变更登记申请由市地产交易中心受理。原则上由购房户申请、售房单位统一组织办理。
售房单位已经被撤消、注销的，由房屋所在社区或物业管理部门统一组织办理。售房单位已经被兼并、改制、重组的，由现接管单位统一组织办理。
2、申请土地变更登记时应提交的资料：
1)土地变更登记申请书；
2)土地权属证明：售房单位《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用证》、《建设用地批准书》、《建设用地许可证》或用地批文、建设用地规划许可证、用地界限图等；
3)房改办同意出售公有住房(含集资建房、经济适用住房)的批复文件；
4)购房者的《房屋所有权证》及购房合同；
5)购房者的身份证或户籍证明；
6)分户销售及分摊用地情况表；
7)已购公有住房已上市交易的，须提交变更后的《房屋所有权证》和缴纳土地出让金有关凭证。
8)其他有关材料。
(二)地籍调查
地籍调查的内容包括权属调查和地籍测绘。权属调查：查清共用宗地的权属、权利人、界址位置、用途等；地籍测绘包括测量宗地界址点平面位置、宗地形状、范围、四至、宗地共用面积、分摊面积等。
(三)权属审核
审核的程序、内容、标准等与土地初始登记相同，主要是对申请人、土地权属依据、地籍调查结果等进行审核。审核的标准即土地登记发证的标准：土地权属合法，界址清楚，面积准确。并将符合土地登记发证的材料报市人民政府审批。
(四)注册登记
根据市人民政府的审批意见，填写土地登记卡、归户卡、国有土地使用证。
(五)颁发证书
由市人民政府向土地权利人颁发《国有土地使用证》。
五、有关规定
1、宗地的划分。
土地登记以宗地为基本单元，原则上按栋设宗，即按一栋住宅楼建筑占地为一共用宗地，包括底层是商场或杂物房等、上面是住宅的群楼用地。对于底层为商业、上面几栋住宅连为一体的群楼用地亦按一共用宗地处理。建筑占地面积为共用宗地面积。
不参加房改的住宅楼附属用房，如车库、杂物房等建筑物以及房前屋后空地、道路、绿化用地等属小区公共用地，只造册，不登记，在造册时，明确公共用地面积归小区所有业主共有。独立的车库、幼儿园、商店及高于2.2米的附属设施用地按产权独立设宗。
住宅区用地为独立共用宗地的，办理已购公有住房、商品房土地变更登记的同时，原单位所持的《国有土地使用证》由登记机关收回、注销；住宅区用地与办公、生产区等其他用地混在同一宗地时，应先申请分割，将住宅区用地单独划出再申请办理土地变更登记。如原售房单位土地使用权已进行抵押或被依法查封的，应先到相关部门办理抵押注销或解封手续。
2、土地使用权面积的确定。
购房者个人使用的土地面积由分摊面积和独立使用面积两部分构成，没有独立使用面积的只包括分摊面积。
购房者个人土地使用权分摊面积=共用宗地面积×购房户房屋产权面积÷共用宗地总建筑面积。
购房户房屋产权面积指房产所有者的《房屋所有权证》载明的建筑面积和分摊共用建筑面积之和。
共用宗地总建筑面积指共用建筑占地面积范围内依据所有的《房屋所有权证》核定的合法建筑总面积。
3、土地使用权权利人的确定。
凡是职工按房改政策购买，且领有房屋所有权证的，土地使用权均要确定给个人。
4、土地使用权类型与年限。
已购公有住房土地变更登记时，可暂不交土地出让金，房屋产权人取得的土地使用类型与售房单位原土地使用权类型一致，即原售房单位是以出让等有偿方式取得土地使用权的，购房者土地使用权类型即为出让，土地使用权的年限为剩余年限；原售房单位是以划拔方式取得土地使用权的，购房者土地使用权类型为划拨。已购公有住房上市交易时，原土地为划拨土地使用权的，由新购房者补办国有土地使用权出让手续，缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款(若原购房者是按商品房价购买的，出让金或相当于出让金的价款应由原产权单位缴纳)，交易后的土地为出让土地使用权；原土地为出让土地使用权的，新购房者按出让土地使用权办理土地变更登记。
缴纳土地出让金的标准：按住房所在宗地标定地价的10%缴纳。
计算方法为：土地出让金(或相当于土地出让金的价款)=该套已购公有住房建筑面积÷楼层数×标定地价×10%，其中底层杂物房不计入楼层数。
5、收费标准：
严格按照北价证119-1、336、445-2号收费标准收取有关费用。收费项目和标准如下：
1)申报登记费：1元/宗；
2)土地证书费：20元/本；
3)变更权属调查费：即变更权属调查费=每户所拥有的土地使用权面积×收费标准。收费标准为：1元/ m2(单位)、2元/m2(个人)、5元/ m2(三资企业)；
4)变更登记手续费：宗地标定地价× 0.6%；
5)每户界址点测绘费：界址总数×326元/点÷共用宗地总户数；界址点测绘收费标准：326元/点。
六、按桂政发(2002)50号文的有关规定，2003年7月1日起，凡没有办理住房用地登记、领取《国有土地使用权》的，其住房不得上市交易。如因特殊情况上市的，必须在上市前及时补办土地登记，否则不予办理土地变更登记，并根据《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号)规定，按非法转让论处。
