发布文号: 沪房地资市[2003]71号
各区县房地局，各工商分局，各区县房地产交易中心：
近年来，在住房制度改革和相关政策的推动下，本市房地产经纪活动发展迅速，为促进本市房地产市场流通起到了积极作用，但也存在着不少问题。为进一步规范本市房地产经纪活动，保障经纪活动当事人的合法权益，促进本市房地产经纪市场的健康发展，根据《上海市经纪人条例》、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》及有关规定，提出以下意见。
一、指导思想和目的
规范房地产经纪活动是整顿和规范房地产市场秩序的重要组成部分，是实践“三个代表”重要思想的具体体现，对于保护居民住房消费积极性、促进房地产市场持续健康发展、营造良好的市场环境具有十分重要的意义。各单位要从实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识这项工作的重要性，进一步增强责任感和紧迫感。规范房地产经纪活动，必须坚持“整顿查处和教育规范相结合”“集中整治与长效管理相结合”的指导思想，标本兼治、重在治本，着力建设房地产经纪市场的长效管理机制，力争使本市房地产经纪行业做到“主体明确、服务规范、诚信自律”，从而取得让老百姓“看得见、摸得着、感受得到”的实实在在的成效。
二、重点内容
各单位要针对当前房地产经纪活动中存在的主要问题，加大执法检查力度，重点查处以下违规行为：
1、房地产经纪组织及其从业人员利用执业便利，在委托的客户之间，通过压低卖出价格，自行收购，再抬高价格出卖给购房者，牟取不当利益；
2、房地产经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬；
3、从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动；
4、无照经营、超越经营范围和非法异地经营；
5、房地产执业经纪人出租、出借经纪执业证书；
6、房地产经纪组织滥用自己的优势地位，利用格式合同对相对人作出不合理、不公正的规定；
7、房地产经纪组织未按规定期限办理登记备案手续；
8、各类房地产广告信息、内容中未标注忠告语及未经登记发布的房地产印刷品广告。
三、具体措施
(一)进一步加强登记注册和备案管理，严格把好市场准入关。
1、加强对专职房地产执业经纪人注册管理。专职房地产经纪人通过其所在经纪组织向工商行政管理机关申请执业注册时，除符合《上海市经纪人条例》及《上海市执业经纪人注册管理办法》规定的条件外，还应根据自身缴纳“四金”(养老保险金、失业保险金、医疗保险金、住房公积金，下同)的实际情况，在执业经纪人注册申请表的“是否由所在经纪组织缴纳四金”栏中正确填写。对填写“否”或不予填写的房地产经纪人，工商行政管理机关将把该经纪人所在经纪组织纳入重点监管对象范围，在日常检查中可以要求该经纪组织出示所属经纪人缴纳“四金”证明，对查实属于出租、出借经纪执业证书的，依据《上海市经纪人条例》第 三十五条第一项进行处罚。
2、加强对房地产经纪组织的登记注册管理。一是申请设立房地产经纪组织的，由申请人承诺其拥有符合《上海市经纪人条例》规定数量的专职房地产执业经纪人，并凭该部分执业经纪资格认定书办理经纪组织的登记注册手续。二是房地产经纪组织设立分支机构的，必须取得经纪执业证书并办理营业登记，实行亮照经营；三是严格查看经营场地，经济小区内不得设立房地产经纪组织，已设立在经济小区的房地产经纪组织不得跨区、县经营。
3、加强对房地产经纪组织的备案管理。新注册的房地产经纪组织和新开业的房地产经纪组织分支机构应当在取得营业执照一个月内，凭执业经纪人经纪资格认定书、营业执照复印件、规定数量专职的执业经纪人的身份证明等材料到房地产管理部门办理备案手续和执业经纪人注记手续。各区县房地产交易中心不得受理没有备案、注记或者不准予备案、注记的房地产经纪组织和执业经纪人任何委托代办业务。
(二)突出重点，加大对违法经纪活动的打击力度，切实规范房地产经纪活动。
1、坚决取缔无照经营及非法异地经营。各工商分局要结合推行“五公示、两示范”的要求，充分利用工商所的综合监管信息系统，按照《无照经营查处取缔办法》等规定，对无照经营及违法异地经营进行查处。
2、严厉打击房地产经纪组织及其执业人员以所谓“收购”、“包销”等形式牟取不当利益的行为。各区县房地局、各工商分局要切实按照《上海市经纪人条例》、《上海市房地产经纪人管理暂行规定》等法规、规章的规定，根据各区县实际，组织开展对此类案件的专项整治，加大对此类案件的执法力度，遏制非法获取差价的势头。
3、强化房地产经纪合同管理，推广使用房地产经纪合同示范文本。市工商局、市房地资源局联合监制的《上海市房地产居间/代理合同》示范文本对于规范合同内容、避免合同纠纷、保护当事人权益有着十分重要的作用。各房地产经纪组织应使用该示范文本，各房地产经纪组织使用自行制定的含有格式条款的房地产经纪合同的，在合同订立前，应当将合同文本报工商行政管理部门备案。
4、坚决制止未备案的房地产经纪组织和未取得房地产执业证书的经纪人从事房地产经纪活动。各区县房地产交易中心受理房地产经纪组织代办的房地产转移登记手续时，要核查房地产买卖合同中是否注明房地产经纪组织名称和执业经纪人姓名，未注明的(或已注明，但被注明的房地产经纪组织未经备案或经纪人未取得房地产执业证书的)，房地产交易中心应提交房地和工商的执法部门按照法规、规章的规定予以处罚，房地产买卖当事人可以拒付佣金。
5、加强房地产广告监管，查处房地产虚假广告。一是加强对大众媒介发布的各类房地产广告的监测；二是辖区工商所加强对售楼处、居民小区、房产中介门店等重点地区的巡查，在巡查中重点查处未经工商部门登记，擅自发布房地产印刷品广告的违法行为，督促房地产经纪组织履行向社会不乱发布二手房中介的承诺。
(三)标本兼治，着力治本，探索建立房地产经纪管理的长效管理机制。
1、继续在全市房地产经纪组织全面推行“五公示、两示范”活动，对已达标的经纪组织要着力于巩固、完善、提高，对尚未达标的企业在年内完成规范达标。
2、逐步建立健全执业经纪人和经纪组织动态信息数据库，为建立执业经纪人资信等级打下基础。各区县房地产交易中心在受理房地产经纪组织居间或代理的房地产转让交易登记手续时，应查验承揽该项经纪业务的执业经纪人经纪执业证书、IC智能信息卡及有效身份凭证。
3、建立健全违法经纪案件公示制度，督促房地产经纪人诚信自律。对于被依法处罚且情节恶劣的房地产经纪人，在各区、县房地产交易中心大厅、有关媒体等适当场所或范围予以公布，推动房地产经纪信用体系的建立。
4、推行房款收付监管制度。为了保障房地产经纪人和委托人的合法权益，委托买卖二手房屋的当事人可以约定委托房地产交易中心监管房款收付。
四、工作进度
第一阶段(2003年2月中旬－3月中旬)为宣传准备阶段。市房地资源局、市工商局在本市房地资源系统、工商系统进行具体部署，明确工作措施和要求，各区县房地局、各工商分局要做好对辖区内经纪组织的调查摸底、制定计划和教育宣传工作，引导企业依法经营。
第二阶段(2003年3月下旬－7月下旬)为集中规范阶段。各区县房地局、各工商分局针对重点内容和工作措施，结合本地实际，集中力量落实各项工作措施、查处违法经纪案件并予以公示，做到有节奏、有声势、有力度。
第三阶段(2003年8月)为督查总结阶段。市房地资源局、市工商局将组织力量对各区县开展情况进行督查，并将督查情况反馈给各区县。
阶段性任务完成后，房地、工商管理部门要本着“标本兼治、着力治本”的原则，加强基础管理，突出重点，长抓不懈，认真贯彻落实本实施意见中的各项工作措施。
五、组织领导
规范房地产经纪活动是一项民心工程，各区县房地局、各工商分局要提高认识、明确目标、落实责任，切实将这项工作抓紧抓好，取得实效。
1、各区县房地局、各工商分局既要各司其职，又要密切配合，本市房地产行政管理部门应会同工商行政管理部门通过定期协调、联合检查、事后通报、信息互享等工作机制，充分发挥综合管理的职能优势。
2、市房地资源局由市场处牵头组织房地产经纪活动的规范工作，权籍、市交易中心、执法总队等处室(单位)予以配合；市工商局由市场处牵头，企管、合同、广告等处室予以配合。市房地资源局、市工商局主要负责对各区、县规范工作进行指导、检查；各区、县房地局、各分局制定计划，组织力量进行实施。
3、各区、县房地局、各工商分局应按照市房地资源局、市工商局的部署上报计划方案、督查总结，同时要加强请示和报告制度。
上海市房屋土地资源管理局/上海市工商行政管理局
二○○三年三月十一日
