发布文号: 常政发［1999］159号
第一条 为适应社会主义市场经济体制要求，进一步加强商品房价格管理，维护房地产市场秩序，促进房地产业发展，根据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省商品房价格管理规定》等规定，结合本市实际情况，制定本细则。
关联法规：
第二条 凡在本市行政区域内从事商品房管理、开发经营的单位均应遵守本细则。
第三条 本细则所称的商品房是指具有经营资质的房地产开发经营单位建设的以下商品房：
(一)享受政府优惠政策和为特定销售对象建设的经济适用房(包括安居工程房、解危解困房、军转干部房、教师往房、合作建房等，下同)；
(二)普通住宅商品房；
(三)高档住宅商品房和非住宅商品房。
第四条 市对商品房价格实行统一领导，分级管理。
市价格主管部门是全市商品房人格的主管部门，会同有关部门根据国家法律、法规和省有关规定，拟定全市商品房人格管理实施细则和具体办法，指导、协调和监督检查全市商品房价格管理工作，负责审核常州市城市规划区范围内房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格。
各所辖市价格主管部门是本行政区域内商品房价格的主管部门，会同有关部门根据国家和省、市的规定拟定本行政区域范围内商品房价格管理实施办法，审核本行政区域范围内的房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格。
各区价格主管部门应配合市价格主管部门做好商品房价格管理工作。
第五条 商品房价格管理实行直接管理和间接管理相结合的原则。为保护正当竞争，禁止价格垄断，对不同类型的商品房价格实行相应的价格管理形式。
列入国家经济适用房(安居工程)建设计划、享受优惠政策的经济适用房，以及通过集资等方式开发建设的经济适用房，其价格实行政府定价；普通住宅商品房实行政府指导价；高档住宅商品房和非住宅商品房实行市场调节价。
制定经济适用房和普通住宅商品房价格时，应当严格按照《中华人民共和国价格法》关于政府指导价和政府定价的规定办理。
关联法规：
第六条 经济适用房，房地产开发经营单位接价格主管部门核定的预、销售价格执行。
普通住宅商品房，房地产开发经营单位在价格主管部门核定的预、销售基准价格3％浮动幅度内执行。
高档住宅商品房和非住宅商品房由房地产开发经营单位根据开发成本加上合理利润，结合市场供求自主定价，其预、销售价格须报价格主管部门备案。
第七条 商品房预售价格未经价格主管部门审核或备案，建设行政主管部门不予核发《商品房预售许可证》。商品房预售价格申报按常州市建设委员会、常州市物价局《关于加强商品房预售管理的有关规定》执行。
第八条 房地产开发经营单位可按价格主管部门审核的经济适用房和普通住宅商品房预售价格(含浮动幅度)向购房人收取购房预付款，并对购房人所支付的预付款予以计息，利率接银行同期整存整取存款利率(不足三个月按银行活期存款利率)计算，计息时间至房地产开发经营单位向购房人交付商品房之日止。
第九条 经济适用房和普通住宅商品房竣工并经验收合格正式销售前，房地产开发经营单位应主动向价格主管部门申报正式销售价格方案，价格主管部门应及时核定销售价格，并通知房地产开发经营单位接核准的价格执行。
房地产开发经营单位与购房人应按有资质机构测定的面积和价格主管部门核定的销售价格或按规定浮动后的销售价格及时进行结算。
在商品房购销合同中约定的“买断”价格，不得超过价格主管部门核定的销售价格(含浮动幅度)，超过时，按价格主管部门核定的销售价格(含浮动幅度)结算，房地产开发经营单位应将多收的购房款及时结退给购房人。
第十条 房地产开发经营单位逾期交付商品房的，购房人有权提出退房要求，房地产开发经营单位须按预售款加计利息退还购房人。商品房购销合同中另有约定的，从其约定。
第十一条 商品房预、销售必须实行明码标价制度。商品房标价表(本)内容包括：
(一)商品房建筑百积单价；
(二)整套建筑面积(含比例分摊公用面积)和使用面积；
(三)座落位置，房型简图；
(四)楼层、朝向等价格增减系数；
(五)商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准等。标价表(本)由价格主管部门统一监制。
第十二条 商品房价格的制定以合理成本为基础，市场供求为导向，兼顾国家、企业、消费者三者利益并考虑楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。
第十三条 商品房价格的成本构成：
(一)土地征用(出让)及拆迂补偿费：指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。拆迂旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。
(二)前期工程费：指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。
(三)房屋建筑安装工程费：指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办法按省物价局、省建委联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。
(四)附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
(五)公共基础设施费：指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
(六)管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本条前五项之和为基数，根据项目开发规模确定，具体标准为：
1、项目开发面积在2万平方米以下(含2万平方米)的为2％，最高不超过每平方米建筑面积25元；
2、项目开发面积在2万平方米以上至5万平方米(含5万平方米)的为2．5％，最高不超过每平方米建筑面积35元；
3、项目开发面积在5万平方米以上的为3％，最高不超过每平方米建筑面积45元。
(七)销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本条前五项之和为基数的2％计算。
(八)财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数为本条前五项之和的30％，利率按国家规定执行，计息时间接下列建设周期确定：
1、多层住宅一般为12个月，最多不超过24个月；
2、高层住宅一般为24个月，最多不超过36个月。
(九)公共设施专项维修资金：暂接常政发[1998]110号文件规定执行，今后国家、省如有新的规定再接新规定执行。
前款第(一)至(九)项所列费用，必须严格按照经批准的规划设计方案实际发生的项目执行。未经市价格主管部门批准，任何单位和个人不得擅自增加或变更。
第十四条 商品房的利润是指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本细则第 十三条第一款第(一)至项之和。具体标准为：
(一)经济适用房的利润率为3％。
(二)普通住宅商品房的利润率按项目开发规模确定：
1、项目开发面积在2万平方米以下(含2万平方米)的为5％；
2、项目开发面积在2万平方米以上至5万平方米(含5万平方米)的为7％；
3、项目开发面积在5万平方米以上的为8％。
(三)高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由房地产开发经营单位根据市场供求自主确定。
第十五条 商品房的税金接国家税法规定执行。
第十六条 商品房的住宅差价按以下规定执行：
(一)楼层、朝向、环境差价由价格主管部门会同建设行政主管部门按照楼层、朝向、环境增减差率的代数和分别等于零的原则制定具体规定；
(二)质量差价由价格主管部门根据县级以上建筑工程质量监督部门确认的优良工程核定，其中市级及以下优良工程按商品房建筑安装工程造价的：％计算，省级及以上优良工程按商品房建筑安装工程造价的1．5％计算。
第十七条 不得计入商品房价格的费用：
(一)开发小区(片)内的营业性用房和设施的建设费用，按“谁投资、谁所有、谁受益”的原则，不得变相通过收费形式无偿占用或平调投资者的资金；
(二)按规定不能计入成本的其他费用。
第十八条 商品房价格的计算按下列规定执行：
商品房价格＋成本＋利润＋税金士楼层差价士朝向差价士环境差价十质量差价前款所称成本＝土地征用(出让)及拆迂费十前期工程费十建筑安装工程费十附属公共设施费十公共基础设施费十管理费用十财务费用十销售费用十公共设施专项维修资金
第十九条 列入商品房价格的收费项目，另行公布。
第二十条 本细则制定的有关费目、费率需要变动时，统一由市价格主管部门根据上级规定予以调整。
第二十一条 有下列商品房价格违法行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和有关价格法律、法规、规章予以处罚：
(一)擅自定价的；
(二)超过政府定价或政府指导价(含浮动幅度)销售的；
(三)住宅差价超过规定幅度的；
(四)超面积(不含合同约定的允许误差)销售的；
(五)未按规定实行明码标价的；
(六)违反规定乱收费用的；
(七)其他价格违法行为。
关联法规：
第二十二条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依据《行政复议法》和《行政诉讼法》的规定提起行政复议或行政诉讼。
关联法规：
第二十三条 涉外商品房价格除国家和省另有规定外，均按本细则执行。
第二十四条 本细则自公布之日起施行。以前发布的有关规定，凡与本细则相抵触的，以本细则为准。
常州市人民政府
1999年12月7日
