发布文号: 杭政[2003]11号
各区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
为促进我市房地产市场持续稳定更健康地发展，加快实现市委、市政府提出的“居者有其屋”的目标，尽快建立和完善我市中低收入家庭住房供应体系，根据国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发(2003)18号)精神，结合我市实际，提出如下意见。
一、我市房地产业发展的基本态势
1998年以来，我市认真贯彻国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知精神，积极开展住房改革，加快培育房地产业。经过几年的努力，我市房地产市场有了长足的发展，房地产市场体系初步建立，以住宅为主的房地产业已成为我市经济发展的重要支柱，市民群众的住房条件得到了较大的改善。
2002年我市房地产业对GDP的贡献率为11.6%，市区居民人均居住面积由1998年的9.6平方米增加到12.5平方米。从总体上看，我市房地产业的发展是健康的。但同时也要看到，当前我市房地产市场还存在着一些突出的矛盾和问题，主要是住房供不应求，供求关系失衡;住房供给结构不合理，高档住房和低价位住房、经济适用房比例不尽合理;商品房和经济适用房的建设、管理和销售尚不够规范，政府在房地产市场的监管和调控方面存在薄弱环节，特别是商品房的价格上涨过快。
这些问题的直接影响是多数市民群众特别是低收入市民群众的经济收入增长跟不上房价的增长，造成买不到房或买不起房。从长远看，势必导致其他产业经营成本上升，创业门槛抬高，削弱其他产业的利润和竞争力，影响杭州的长远发展。
二、当前和今后一个时期我市房地产业发展的指导思想和工作目标
当前和今后一个时期是我市经济发展的重要战略机遇期，也是我市房地产市场发展的重要时期。当前和今后一个时期我市房地产市场发展的指导思想是：认真落实国务院国发(2003)18号文件关于“总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”的要求，建立房地产业发展两个目标体系，即建立面向全国的充分市场化的房地产市场体系和面向本市居民的以居住、解困为目标的住房保障体系。
基于上述指导思想，当前和今后一个时期我市在房地产业发展中既要完善商品房市场发展的有关政策、措施，加强宏观调控和市场监管，促进商品房市场持续稳定健康发展，又要建立科学合理的面向本市居民的住房保障体系，实现“居者有其屋”的目标，即一手抓市场，一手抓保障，确保我市房地产业发展目标和住房保障目标同步实现。
为实现上述目标，一是要通过深化改革，不断消除影响杭州市城市居民住房消费的体制性和政策性障碍，培育住房消费，完善房地产市场体系，进一步发挥市场机制在资源配置中的基础性作用;二是要以有效需求为导向，立足于调整商品房供应结构，提高住房质量，满足不同收入家庭特别是中低收入家庭的住房需求;三是要针对发展中出现的问题，切实加强宏观调控和市场监管;四是要强化政府的住房保障功能，保证市民群众的基本住房需求;五是要坚持在国家统一政策的指导下，根据我市的具体情况进行科学决策，使我市房地产业的发展与经济社会的发展相适应。
三、采取切实措施，促进我市房地产市场持续健康发展
(一)重点建设与市民群众经济承受能力相适应的经济适用房和中低价位商品房。
在城市总体规划和居住区专项规划的指导下，加大市区普通居民住宅用地的供应量，规划建设若干个大型居住区、大型楼群并尽快投放市场。
要尽快规划若干块大型经济适用房建设用地，加快土地征用，加快经济适用房建设。经济适用房主要用于安置本市中低收入家庭和城市建设拆迁家庭。在经济适用房需求得到缓解前，近年内确保经济适用房建设用地不低于住宅用地供应总量的50%。同时，要加快中低档商品房的建设，力求达到国务院要求的房地产市场供求基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，以尽快解决本市居民的住房问题。
(二)建立《经济适用住房权属证书》机制。
1、要通过《经济适用住房权属证书》这一载体和相关机制，使经济适用房市场体系与房地产市场体系相衔接。要专门设计《经济适用住房权属证书》，使之与普通商品房的《房屋所有权证》相区别。《经济适用住房权属证书》持证人为经济适用房的购房人，享有该房的有限产权。
2、经济适用房必须住一定年份后才可上市交易(其中，经济适用房为五年，经济解困房为十年)，在规定期限内或虽已达到规定期限但未办理补交规费等相关手续的，持证人不得将其转让、抵押(除购房人用于购买该经济适用房的抵押贷款外)、出租。持证人在规定期满并按规定补交相关费用后，可向房产管理部门申请更换《房屋所有权证》。2003年3月31日[即《杭州市人民政府关于进一步加强杭州市区经济适用住房建设和销售管理工作的若干意见》(杭政(2003)3号)下发之日起和新建的经济适用房，其上市交易时需缴纳的费用，由专门工作机构在购房时作出规定，并在其权属证书中注明。此前购买的经济适用房，在规定期满后需上市交易的，按购买时该经济适用房出让土地评估价或市场底价的55%计缴相关费用。
(三)加强经济适用房的管理。
1、改革摇号办法，采用摇号轮候制，确保所有符合购买经济适用房条件的市区居民都有机会购买经济适用房。要确保经济适用房户型结构合理，中小户型应占大部分。要严格经济适用房准入条件，防止高收入者、投资和投机者进入经济适用房市场。
2、对被拆迁困难户实行有条件的安置保底政策。即经核实被拆迁人在本市另无住房，确因经济困难而申请放弃拆迁房屋产权的，可由建设单位在本市范围内提供建筑面积不小于46平方米的成套房作为安置用房，其产权归属建设单位所有，双方建立租赁关系。
(四)加强商品房市场管理。
1、对商品房销售，在销售时除注明建筑面积外，必须注明套内面积，以提高销售透明度。
2、公开商品房预(销)售房源信息。房地产开发公司在取得《商品房预售证》后，必须向社会公开所有经批准的可预(销)售房屋的房源信息。市房管部门应将所有经核准的预(销)售房源信息在网上公示。公示内容包括：预售证号、房号清单、预(销)售总面积、预(销)售总套数。
3、实行商品房销售全程管理。对经批准销售的商品房，实行全程控制、动态管理。由市房管部门向社会公布各开发公司销售并备案的商品房(凡房屋完成交易的，必须报备、公布)各销售楼盘的销售现状，包括经批准后己预(销)售备案房源(房号)和未销售备案房源(房号)。
4、严肃查处商品房销售中的违规行为。对房地产开发公司有房源而拒绝销售的行为，市房管部门要在接到投诉、举报并经查实后作出处理。接到群众第一次投诉并经查实后，予以警告，责令其限期整改，并在新闻媒体上曝光，被拒绝人确定购买房源的销售价格不得高于其开盘时的备案价格;接到群众第二次投诉并经查实后，在新闻媒体曝光的同时，记入房地产开发企业信用档案，作为该开发企业开发资格核定和验审的依据，情节严重的降低或取消其开发资格。
5、切实遏制房地产炒作行为。为缓解目前我市住宅供不应求、房价持续上涨、房地产炒作屡禁不止的状况，按照国家财政部、税务总局的有关规定，通过加强税收征管和恢复征税进行税收杠杆调节，切实遏制房地产炒作行为。从2004年1月1日起，对房地产交易(本市居民为改善住房条件的买卖行为除外)征收20%税率的个人所得税，具体办法及实施细则由市财政局(税务局)会同市物价局、房管局、房改办另行制订。
(五)加强住宅建设用地的开发管理。
1、控制单体农居，鼓励建设小高层(12层)以上农居。具体措施另行制定。
2、对经济适用房建设实行统一政策、统一规划、统一标准、统一管理。具备下列条件的企事业单位可申请自建或通过土地置换取得经济适用房。
(1)符合杭州城市总体规划要求，规划为住宅用地的;
(2)在市区四类土地以外(含四类土地)，为单位自有宿舍生活区用地的;
(3)所建经济适用房供给对象为生产销售困难且住房困难的双困企业中符合申购条件并已领取《经济适用住房准购证》的;
(4)所有购买、办证等手续纳入市里统一办理，不得变相搞福利分房或实物分房，多余的经济适用房房源必须交市里按经济适用房销售管理办法实施销售。
符合上述条件的企事业单位，原建住宅被鉴定为整幢危险房屋且未纳入近期拆迁计划的，因城市环境整治其住宅需要拆翻建的，可申请建设经济适用房或利用单位自有存量土地置换以及由政府分配取得经济适用房，原则上不能自行建造经济适用房。具体细则由市建委会同市规划局、国土资源局、房管局另行制定。
3、严格商品房开发中的土地管理。加强对商品房开发的土地管理，遏制房地产开发商在商品房建设中的违法违规行为。对征而不用超过两年的土地，由市国土资源局按照《土地法》的规定依法予以收回。
(六)建设一批大学毕业生和外来务工人员的租赁公寓。
为保护好大学毕业生和外来务工人员在杭创业的积极性，解除其后顾之忧，建设一批专供来杭创业大学毕业生和外来务工人员居住的专项租赁公寓。从今年开始，筹建大学毕业生公寓，按照人均8平方米的标准建造集体宿舍，第一期建设面积为5万平方米。要按照政府主导、社会参与、市场化运作的方式，将公寓出租给来杭创业的单身大学毕业生。外来务工人员的暂住公寓，由各区政府负责，通过租赁市区存量住房以及采取政府供地监管、只租不售、市场定价、合约租住的市场化运作方式予以解决。可由资信良好的开发企业组建服务公司，建设外来民工集体宿舍。具体办法由市房管局会同市建委、物价局、财政局另行制订。
(七)加强房地产信息体系建设。
要尽快建立以城市地理信息系统为基础，依托杭州市政务外网，实现全市各类房地产及相关信息资源数据共享的杭州市房地产宏观决策支持系统，为各职能部门日常管理、公众信息查询、网上办事提供网络平台，并在此基础上为政府宏观调控提供决策支持。
系统应以图形化的形式展示全市各类土地、房产资源的分布，全面、准确地反映各类房屋的产权情况和租赁信息，实现以个人和家庭为单位的房产信息统计，并具有面向社会及时发布房地产信息的功能;通过对人口、住房拥有情况、土地供应情况、不同房产分布情况等信息资源的分析，利用各种知识决策模型，有效地帮助政府职能部门对土地定价、经济适用房和商品房的投放比例，以及城市规划、产业布局、交通组织、城市管理等提供决策支持。
杭州市房地产宏观决策支持系统的建设由市政府办公厅牵头，各相关部门协同配合，力争明年上半年基本建成。
(八)尽快落实住房补贴政策。
为解决市民群众的住房困难，要认真落实住房分配货币化改革的各项政策，尽快发放住房补贴，重点提高中低收入家庭的购房能力。各行政事业单位要从立党为公、执政为民的高度，认真负责地落实好这项工作。
杭州市人民政府
二○○三年十一月二十四日
