发布文号:
各区县房地局、各房地产价格评估机构：
为适应社会主义市场经济发展的需要，促进本市房地产估价市场的健康发展，保证房地产价格评估机构(以下简称“估价机构”)独立、客观、公正执业和平等竞争，按照国务院《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》(国办发[2000]51号)、建设部《关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知》(建住房[2000]96号)和国土资源部《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》(国土资发[1999]318号)及国家法律、法规、规章的有关规定，结合本市房地产估价市场的实际情况，制定本实施意见。
一、指导思想
按照社会主义市场经济发展的客观要求，积极推进估价机构的脱钩改制，使估价机构成为参与市场竞争，独立核算，自负盈亏，自我发展，自我约束，享有民事权利，独立承担民事责任的市场经营主体。
二、脱钩改制的范围
凡在本市设立登记并取得市房地资源局核发的《房地产价格评估机构资质证书》的估价机构均应按照本实施意见的要求在规定的时间内完成脱钩改制工作。按照本市有关部门的规定，已经完成脱钩改制工作的其他经济鉴证类中介机构中兼营房地产估价业务的也应按照本实施意见的有关要求进行调整、完善和申报确认。
三、脱钩改制的原则
(一)估价机构改制后应与原主管部门、投资单位、投资人(以下统称挂靠单位)在人、财、物等方面彻底脱钩，挂靠单位不得持有或变相持有估价机构的股份，不得以任何方式对改制后的估价机构进行干预。
(二)兼顾国家、估价机构和个人的利益，协商一致，合理界定产权，既要保证改制后的估价机构保持必要的财产条件，又要防止国有资产流失。
(三)正确处理脱钩、发展和稳定的关系，既要保证估价机构工作的正常运转，又要促进估价机构上规模、上水平，使其稳步健康发展。
(四)破除房地产估价业务的行政性、部门性垄断或地区性封锁，建立统一开放、竞争有序的房地产估价市场。
四、脱钩改制的目标
这次估价机构脱钩改制工作的目标，是建立、健全与社会主义市场经济相适应的中介机构管理体制和符合市场经济要求的自律性运行机制，估价机构脱钩后，要按照国家有关法律规定改制为由注册房地产(土地)估价师等为投资主体的有限责任公司、合伙制企业。
五、脱钩的内容
估价机构应在人员、财务、业务、名称四个方面与挂靠单位彻底脱钩，具体要求如下：
(一)人员脱钩
1、估价机构的在职人员，不再列入国家行政、事业编制，其人事关系档案及党、团、工会组织关系应转至上海市房地产业人才开发交流中心或经批准的单位管理，内部人事工作由机构自行管理，新增人员由估价机构按有关规定自主向社会招聘；
2、脱钩后的估价机构实行自主管理，挂靠单位不再任免和管理估价机构的负责人，由其自行决定具有注册房地产(土地)估价师等资格的人员担任经营管理者及法定代表人；
3、政府机关及其所属事业单位的工作人员一律不准在估价机构兼职、挂职。挂靠单位派到估价机构工作的人员，参考本人意愿，由挂靠单位决定其去向或自谋出路。原在估价机构的编内人员由估价机构安置。
(二)财务脱钩
1、在脱钩改制过程中挂靠单位应委托社会审计机构对估价机构进行资产清查和财务审计，按国家有关规定进行产权界定和财产分割，并与估价机构签订资产处置协议。资产处置要按照有关规定由挂靠单位与估价机构协商解决。
2、在界定产权和进行资产处置时，应坚持“谁投资，谁所有”和实事求是、从实际出发的原则，充分考虑估价机构人员智力劳动形成资产积累的特点，妥善处理好脱钩改制过程中的财产问题。要严肃纪律，防止在脱钩改制过程中拿原则做交易，严禁违章调度资金、私分或转移钱物。对以权谋私，违法乱纪的人，要严肃查处。
3、脱钩后，界定为挂靠单位的资产可采取由估价机构购买或转为债权的方式一次性或逐年收回。
(三)业务脱钩
1、估价机构脱钩后，不再是挂靠单位的下属机构，不再行使行政、行业管理职能，不得以挂靠单位的名义执业或招揽业务，不得依靠行政权力占领市场。
2、挂靠单位不得以任何形式对脱钩改制后估价机构的执业活动进行干预，不得向估价机构收取不符合规定的费用或变相摊派。
(四)名称脱钩
1、凡按规定必须脱钩改制的估价机构，其脱钩改制后的名称应体现房地产估价的业务性质，并符合《企业名称登记管理规定》，不得以地名、部门、单位的称谓直接作为名称。脱钩后涉及名称变更的，要按照工商行政管理部门的要求重新办理工商登记。
2、改制为合伙制估价机构的名称统一规范为上海×××房地产估价事务所，改制为有限责任公司的估价机构统一规范为上海×××房地产估价有限责任公司。
估价机构脱钩后，如与挂靠单位在一起办公的，要创造条件另行觅址执业。
六、脱钩改制后估价机构的设立条件
(一)专营房地产估价机构设立条件
1、2名以上合伙人或出资人，其中注册房地产(土地)估价师出资额占51％及以上；
2、5名以上专职注册房地产(土地)估价师；
3、书面合伙协议或公司章程；
4、合伙人实际出资额或注册资本人民币50万元以上；
5、机构名称符合本实施意见规范的要求；
6、固定的经营场所和必要的经营条件；
7、其他规定的条件。
(二)兼营估价业务机构的条件
1、由自然人出资设立，经本市工商行政管理部门设立登记，从事与房地产估价相关业务的有限责任公司或合伙制企业；
2、注册资本或出资额50万元以上；
3、机构的合伙人或出资人(发起人)中应有一名及以上注册房地产(土地)估价师，且专门从事房地产估价业务；
4、机构内设立专职的房地产估价部门，配备5名以上注册房地产(土地)估价师和相应的专业人员；
5、有与开展房地产估价业务相适应的经营场所和固定的办公地点；
6、其他规定的条件。
七、合伙人或出资人的资格规定
(一)注册房地产(土地)估价师或其他注册执业人员的年龄不超过60周岁；
(二)估价机构的法定代表人或负责人应具备注册房地产(土地)估价师资格；
(三)已办理离退休手续人员不得作为出资人或合伙人；
(四)无不良执业记录。
八、脱钩改制的步骤
(一)脱钩
1、各估价机构应与挂靠单位共同组成脱钩工作领导小组，按照本实施意见及其他有关规定，与挂靠单位就脱钩内容进行协商，提出脱钩方案，明确脱钩进度，达成脱钩协议，签订的脱钩协议书应报市房地资源局备案后实施。
脱钩方案应包括人员安置办法、资产处置意向书和脱钩前的法律风险责任、债权、债务处理、业务档案管理等内容。
2、资产清查和财务审计的截止日期作为产权界定和资产处置的基准日。资产处置应按照“先安置员工，再清理债权债务”的顺序进行。员工安置费用在估价机构资产中解决，不足部分由估价机构与挂靠单位协商解决。
3、经产权界定后属挂靠单位的资产，经估价机构与挂靠单位协商，可以由挂靠单位一次性收回，也可以视情况全部或部分租借给改制后的估价机构，挂靠单位可以通过收取租金或分期还本付息的方式逐步收回资产。
4、凡过去未参加保险需补交各项保障统筹费用的，原则上在估价机构的资产中解决。
5、未提取职业风险基金的估价机构可按有关规定与挂靠单位协商后提取，留存改制后的机构并承担相应的风险。
6、涉及国有资产的应按照国有资产管理的有关规定办理。
(二)改制
1、估价机构的改制工作依据国家有关法律和规定，由估价机构的员工民主协商选举改制后机构的出资人或合伙人、法定代表人或负责人。
2、确定改制后的组织形式、出资总额和出资比例，制定机构章程和合伙协议，同挂靠单位签订资产处置协议书，研究机构改制方案。改制方案包括：
(1)机构脱钩前人、财、物等基本情况及基准日资产清查、财务审计结果；
(2)挂靠单位与机构签订的资产处置协议；
(3)改制后机构的组织形式、名称；
(4)改制后机构的组织结构和议事规则；
(5)改制后机构合伙人和出资人的组成及出资情况；
(6)其他有关内容。
(三)向市房地资源局报送改制材料，具体包括：
1、改制方案；
2、机构章程或合伙人协议；
3、改制后机构基本情况表；
4、出资人(合伙人)和其他执业人员注册证书、资格证书、身份证等原件和复印件；
5、机构的内部管理制度；
6、验资报告、合伙人出资的有效证明；
7、机构与人才交流中心或经批准的单位签订的人事代理协议；
8、具备出资人资格的人员出具的承诺书，承诺已知晓所有脱钩改制文件的有关规定；
9、其他有关材料。
(四)改制机构设立
估价机构改制方案经审查后符合规定的，由市房地资源局出具同意机构改制的批准文件。估价机构应在收到批准文件之日起30日内，持批准文件到机构所在地工商行政管理部门办理登记手续，领取营业执照后向市房地资源局申领房地产估价机构资质证书。
九、组织领导
市房地资源局成立房地产估价机构脱钩改制领导小组和工作小组，统一组织实施估价机构的脱钩改制工作，市房地产估价师协会配合开展工作。
十、时间要求
各估价机构应在11月30日前报送改制材料，12月31日前基本完成脱钩改制工作。逾期未完成的，市房地资源局注销其房地产价格评估机构资质证书。
十一、机构的台并、兼并
鼓励各估价机构在脱钩改制中的联合、兼并和合并，支持组建较大规模的估价机构，并给予一定的优惠政策。估价机构间、估价机构与其他经济鉴证类机构、市场中介机构的重组应先报经市房地资源局备案。
十二、其他
(一)估价机构脱钩改制后，应按照国家规定落实养老、医疗、失业等各项社会保险，确保从业人员的合法权益。
(二)估价机构脱钩改制后，目前仍需上级主管部门盖章证明的各类事项，如工商年检、企业代码、集团控购、统计报表等，可由市房地产估价师协会代行。
(三)各估价机构的挂靠单位应充分认识脱钩改制工作的重要性、必要性和紧迫性，积极支持估价机构的脱钩改制工作。
(四)估价机构脱钩改制过程中严禁弄虚作假，一经发现，市房地资源局视其情节轻重分别对估价机构或责任人给予处罚。
十三、本实施意见自文发之日起实施，由市房地资源局负责解释。
二OOO年九月二十日
