发布文号: 杭房局 [2003] 194号
各区建设(房管)局、各县(市)房地产管理处、各物业管理企业、各房地产开发企业：
国家《物业管理条例》(以下简称《物业管理条例》)于2003年9月1日正式实施。为做好《物业管理条例》与《杭州市物业管理条例》的衔接工作，确保《物业管理条例》的贯彻实施，结合杭州市实际情况，特提出以下若干意见试行，请各有关单位认真贯彻执行。执行中遇到的情况和问题，请及时书面反馈我局，以便修改完善。
一、明确职责，全面贯彻落实《物业管理条例》。2003年9月1日起市、区两级人民政府房产行政主管部门、各街道办事处(乡镇人民政府)及各社区居委会、业主委员会和各物业管理企业都应严格执行《物业管理条例》及其各项配套办法，并按照各自职责做好辖区内物业管理服务工作。
(一)市人民政府房产行政主管部门：制订、规范物业管理规章制度；负责全市行政区域内物业管理活动监管工作；负责物业管理企业资质、年检的复审；及时指导处理业主、业主大会、业主委员会和物业管理企业在物业管理活动中的重大投诉；配合同级人民政府价格主管部门加强对物业服务收费的监督；依法查处违反《物业管理条例》规定的行为。
(二)各区人民政府房产行政主管部门：负责辖区内物业管理活动的具体监督管理工作；负责物业管理资质、年检的初审工作；指导成立业主大会、选举产生业主委员会、接受业主委员会备案；撤销业主大会、业主委员会作出的违反法律、法规的决定、责令其限期整改并通告全体业主；在投标人少于3个或物业规模未达到杭州市招投标要求的，批准建设单位采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
(三)街道办事处(乡镇人民政府)党委、社区党委：负责领导筹建业主大会筹备组，成立业主大会、选举产生业主委员会，以及业主大会、业主委员会依法履行自己管理职责的领导工作。
(四)各物业管理企业：根据《物业管理条例》及有关规定，从事物业管理服务活动；依法履行物业服务合同约定的各项义务和职责，提供物业服务。
二、建立业主大会制度，充分发挥业主大会、业主委员会的自治作用。
(一)一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，并应当设立业主委员会作为执行机构。
物业管理区域内有下列情况之一的，应当成立业主大会
(1)入住率达到60%以上的；
(2)入住率达到30%以上的，且物业交付使用已满2年的；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
(二)在业主大会成立前，应当在物业所在地的区房产行政主管部门指导下，街道办事处(乡镇人民政府)及其委托的社区党委(社区居委会)领导下，由业主代表、建设单位组成业主大会筹备组，负责业主大会的筹备工作。
(三)筹备组应当做好下列筹备工作：
1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2、参照杭州市房产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》(草案)和《业主公约》(草案)。
3、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；
4、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
5、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款1、2、3、4项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。
(四)筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区房产行政主管部门指导下，街道办事处(乡镇人民政府)党委及社区党委领导下，组织业主召开首次业主大会会议，选举产生业主委员会。
(五)物业管理区域业主人数在200户以上的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。
(六)2003年9月1日《物业管理条例》实施之前，物业管理区域内已经成立业主代表大会、业主委员会的，要根据本区域内的具体情况，在街道办事处(乡镇人民政府)党委、社区党委的领导下，按《物业管理条例》规定，制订计划，逐步过渡到成立业主大会，并履行业主大会职责。
三、进一步规范前期物业管理工作
(一)开发建设单位在办理商品房预售证前，须完成物业管理招投标工作，并与中标的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。一个物业管理区域，多层物业规划总建筑面积在6万平方米以上或高层物业规划总建筑面积在4万平方米以上的，或多层、高层混合物业规划总建筑面积在5万平方米以上的新建物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。在上述标准之下或投标人少于3个的，经物业所在地的区房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
(二)建设单位应当在销售(预售)物业之前，参照杭州市房产行政主管部门制订的示范文本，制定《业主临时公约》，向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当遵守《业主临时公约》并予以书面承诺，同时与物业管理企业签订参照杭州市房产行政主管部门示范文本制订的《前期物业服务协议》。
建设单位制定的《业主临时公约》，物业管理企业制定的《前期物业服务协议》，均不得侵害物业买受人的合法利益。
(三)物业管理企业应在与开发建设单位签订前期物业服务合同后15日内，派相关人员进驻现场，实施前期物业管理。其主要职责为：
(1)熟悉场地，掌握开发地块的管网、线路布置及设施设备功能；
(2)向物业买受人解释物业管理政策，并与之签订《前期物业服务协议》；
(3)结合物业管理特点，对设计建设方案提出优化修改建议；
(4)做好物业交付中，接待业主入住的各项准备工作；
(5)做好其他前期物业管理服务工作。
(四)物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验中发现不符合要求的配套设施设备、工程质量等问题，由建设单位负责整改。
在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
(1)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(2)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(3)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(4)物业管理所必需的其他资料。
四、加强对物业管理服务企业资质管理和物业管理从业人员上岗培训工作，提高企业和从业人员的整体素质。
(一)按国务院建设行政主管部门的资质管理等级规定，加强物业管理服务企业的资质管理。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并获得房产行政主管部门颁发的物业管理企业资质证书，方可承接物业，从事物业管理活动。
非本市物业管理服务企业进入本市承接物业的，须经杭州市房产行政主管部门资质确认备案后，方能从事本市物业管理服务活动。
(二)加强物业管理从业人员岗位培训工作。企业的经理、部门经理(含管理处主任)应取得建设行政主管部门颁发的经理、部门经理职业资格证书，方能从事物业管理工作。
其他从事物业管理人员应经物业管理上岗培训合格，取得物业管理职业资格证书后，方能从事物业管理工作。
物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书。
五、市、区两级房产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)党委、社区党委(社区居委会)要在市委、市政府、杭州市物业管理领导协调小组的领导下认真贯彻实施《物业管理条例》以及本若干意见的规定。
(一)统一思想，提高认识。物业管理与人民群众的工作、生活息息相关，涉及人民群众的切身利益。规范发展物业管理工作有利于提高人民群众的居住质量、维护社会稳定、促进经济增长。各级房产行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区、业主委员会、物业管理服务企业应高度重视，充分认识规范发展物业管理服务工作的重要意义。
(二)加强领导。市、区房产行政管理部门是物业管理的主管部门，要把物业管理纳入重要工作的议事日程，加强监管，及进处理相关矛盾和各类投诉；街道办事处(乡镇人民政府)、社区党委(社区居委会)要把物业管理纳入社区建设的重要组成部分，不断理顺规范社区建设与业主、业主大会、业主委员会之间的关系，形成推进社区整体建设，促进社区安定和社区精神文明建设。
(三)做好宣传工作。物业管理涉及千家万户，要让广大业主维护自身权益，遵守《物业管理条例》，各相关部门要加强对《物业管理条例》的宣传，要利用各种宣传工具，包括新闻媒体，进行广泛宣传，扩大影响，使广大业主了解领会《物业管理条例》的主要内容、精神实质和各项规定，自觉遵守《物业管理条例》和有关规章制度。
(四)物业管理涉及建设、规划、市政公用、环卫、绿化、公安、环保、价格、民政、工商及各城区等多个职能部门单位，各相关部门要根据《物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》以及有关规定，履行各自职责，共用努力，推进杭州市物业管理健康发展，为业主创造优良的居住环境。
本若干意见各县(市)可参照执行。
附件1、《业主(业主临时)公约(示范文本试行)》
2、《承诺书(示范文本试行)》
3、《商品房购销合同补充合同》
4、《前期物业服务合同(示范文本试行)》
5、《前期物业服务协议(示范文本试行)》
