发布文号: 徐政发[1986]37号
各县、区人民政府，市各委、办、局(公司)，市各直属单位：
现将“徐州市城市私有房屋管理实施办法”印发给你们，望认真贯彻执行。
城市私有房屋在房屋总面积中占有一定的比重。管好私有房屋对于解决好部分居民住房，减轻国家负担具有重要的意义。过去，由于长期没有统一的法规，加之管理措施不力，有些地方在私房租赁、转让等方面，存在不少问题。有的擅自提高租金，有的私自高价买卖，有的偷漏契税。这些问题，各级领导应引起足够重视，认真加以解决。各级房地产管理部门，要认真贯彻国务院国发(1983)194号文件颁布的《城市私有房屋管理条例》，积极落实《徐州市城市私有房屋管理实施办法》，切实加强对城市私房的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，以充分发挥私房的作用，更好地为四化建设和人民生活服务。
徐州市城市私有房屋管理实施办法
第一章 总 则
第一条 为贯彻国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》，加强对城市私有房屋的管理，保护房屋所有人和使用人的合法权益，更好地发挥私有房屋的作用，特制定本办法。
关联法规：
第二条 本办法适用于本市市区和县、镇范围内的一切私有房屋。
第三条 国家依法保护公民城市私有房屋的所有权，任何单位或个人都不得侵占、毁坏。
城市私有房屋所有人必须在国家规定的范围内行使所有权，不得利用房屋危害公共利益，损害他人合法权益。
第四条 城市私有房屋因国家建设需要征用拆迁时，按江苏省和徐州市城市建设用地管理和房屋拆迁安置实施细则有关规定处理。
关联法规：
第五条 城市私有房屋由市、县人民政府房地产管理机关(以下简称房管机关)依照本办法管理。
第二章 所有权登记、发(换)证办法
第六条 凡座落在本市、县城区内的私有房屋，均须依照本办法之规定，向市、县房管机关申请登记，经审查确定产权后，发给所有权证书，受国家法律保护。
以前已领房管机关发的房产所有证，亦应换领新证。
第七条 产权人须填具登记申请书，并交验房产的各种契证及其它有关证件：
1．新建、翻建和扩建的房屋，须提交房屋所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；
2．购买的房屋，须提交原房屋所有权证，买卖合同和契证；
3．受赠的房屋，须提交原房屋所有权证，赠与书和契证；
4．交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证，双方签订的协议书和契证；
5．继承的房屋，须提交原房屋所有权证，遗产继承证件和契证；
6．分家析产分割的房屋，须提交原房屋所有权证，分家析产单或分割单和契证；
7．获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。
如无契证或证件遗失，须书面申述原因，取得四邻及有关人证，经当地居民委员会审查签章后，方予登记。
产权人不在本地或因故不能亲自办理登记者，可书面委托代理人代办登记手续。
第八条 数人共有的房屋，可推定一人代表办理申请登记，填报共有人名单，注明各人所有部分，在全体签章后，领取共同共有或按份共有的房屋所有权证。
第九条 在本市城区和县镇有两处以上房屋者，登记时，须将本户所有各处房屋分别填表，全部登记。
第十条 凡有典当关系之房屋，出典人登记时，必须在申请书内填明典当范围、当价、约定日期、存续年限及其他条件等项目；承典人须交验典当契约，如出典人下落不明又无合法继承人者，可由承典人取具有关证明，申请登记。
第十一条 无合法继承人的绝产，应由房管机关收回国有，其他和个人不得自行接收，过去已接收的应予以登记，听候处理。
第十二条 房屋所有人下落不明，又无合法代理人，或所有权不清楚的城市私有房屋，由当地房管机关代管。
代管的房屋，因天灾或其他不可抗拒灾害遭受损失的，房管机关不负赔偿责任。
房屋所有人申请发还由房管机关代管的房屋，必须证件齐备，无所有权纠纷，经审查核实后，方可发还。
第十三条 违章或虽有临时执照建造的房屋，不予登记。
第十四条 房屋登记费按房价千分之五计交。房管机关在核实产权后，开出交款通知书，由申请登记人负责交纳。
第十五条 逾期不登记者，按情节轻重及逾期时间长短，加罚登记费一倍至五倍。
第十六条 不论何时，发现申请登记人有下列情节者，除注销其登记外，并按情节轻重予以批评教育或依法惩处：
1．侵占公房或他人房屋不据实登记者；
2．伪造或涂改证件者；
3．不使用真实姓名或冒名登记者。
第三章 私房买卖、产权转移及缴纳契税办法
第十七条 城市私有房屋买卖、赠与、继承、析产、交换等产权转移，均须持房屋所有权证书和身份证明，到房屋所在地房管机关登记，经审查核准缴纳契税后，方可办理产权转移，更换房屋所有权证。
违章或虽有临时执照建造的房屋以及墙框、房基等一律不予办理产权转移手续。
任何个人都不得私买、私卖城市私有房屋，严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。
第十八条 房屋所有人出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。
第十九条 房屋所有人出卖其典出、租出的房屋，须提前三个月通知承典、承租人，住房人有优先购买权。
住户如无房搬迁，卖主应与住户协商，待其住房有所安排后，方可成交。
第二十条 产权人不在本地或因故不能亲自办理手续，可委托他人持委托书、房产证件和产权人的身份证明代为办理。
在本市无常住户口的，不准购买房屋。
第二十一条 机关、团体、部队、企业、事业单位，不得购买或变相购买城市私有房屋，如因特殊需要，市区的必须经市人民政府，县镇必须经县人民政府批准，违者除没收卖方抬高的房价外，其房屋所有权由房管机关收归国有。
第二十二条 禁止任何单位或个人，以买卖房屋或其他设施为名，变相买卖土地。违者，撤销其土地使用权，没收其非法所得。对情节严重的，依法追究刑事责任。
第二十三条 买卖私有房屋，应当本着按质论价的原则，买卖双方议价后，经房管机关评定。
私房买卖价格，不得含有地价的因素，否则，全部收缴归公。
第二十四条 职工住进单位宿舍后，在出卖其私有房屋或转移私房产权时，必须征得单位同意，取得书面证明，方可办理过户手续。
第二十五条 凡享受国家或企业、事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关。
第二十六条 近郊的城市居民和农民之间进行私房买卖、产权转移，如土地属集体所有，须有土地产权单位同意房屋承受人用地的书面证明。
第二十七条 凡进行私房买卖、赠与、交换等产权转移，承受人、出让人须按契税暂行条例规定，在产权变动成立契约三个月内，到房管机关办理手续、缴纳契税。
凡隐匿不报或假借其他名义，企图逃税者，除责令据实完纳契税外，按情节轻重予以处罚。
已办理契税手续，而不按期交纳税款者，除限期追交应纳税款外，并酌情罚以滞纳金。
关联法规：
第二十八条 契税税率规定：
1．买契税按买价征收百分之六；
2．赠与契税按产价征收百分之六；
第二十九条 手续费规定：
1．买卖、赠与契，分别按买价和产价双方各交千分之二十；
2．交换、分析契，按产价各交千分之五；
3．继承、建筑契，按产价交纳千分之五。
第三十条 从一九七八年一月一日起至本实施办法公布之前，私自进行的房屋买卖等行为，限三个月内，向房屋所在地房管机关登记，补办有关手续，逾期按隐匿不报处理。
第四章 租 赁
第三十一条 私房租赁事项，须由出租人和承租人签订合同，明确双方的权利和义务，各执一份，并报经当地房管机关审查备案。
第三十二条 租赁双方必须遵守管理办法，履行合同规定的各项义务。如发生纠纷，应协商解决；协商不成，可由房管机关调处或向司法机关申请仲裁。
第三十三条 房屋租赁期限，由双方自行商定。租赁合同终止时，承租人应当将房屋退还出租人；如承租人确实无法找到房屋，双方协商可酌情延长租赁期限。任何一方不得无理刁难对方，如一方因此给对方造成损失，肇事者应负赔偿之责。
第三十四条 在租期内，出租人如确需收回出租房屋自用，可与承租人协商提前终止租约，并应协助承租人另找住房。在有所安排后，承租人不得久占不让。
承租人要求终止使用房屋之一部或全部时，亦应与出租人协商，妥善解决。
第三十五条 承租人需要与第三者互换住房时，应当事先征得出租人同意，出租人应当支持承租人的合理要求。换房后，原租赁合同即行终止，新承租人与出租人另行签订租赁合同。
第三十六条 租赁双方应本着公平合理的原则，协商议定房屋租金，可高于公有房屋租金标准，但不得畸高畸低。
对畸高租金或收取大头租、押租及其他额外费用者，其非法所得一律没收。
承租人应按时交租，不得拒交或拖欠。
第三十七条 房产税、公地使用费由出租人负担，出租人不在本地的可委托房屋承租人代交，其垫款从租金中扣除。
第三十八条 修缮出租房屋，是出租人的责任。对房屋及其设备，应当及时、认真地检查、修缮，保障住户的安全。
出租人确实无力修缮，双方可协商合修或由承租人代修，承租人垫付的修缮费用，由出租人分期偿还或折抵租金。
因房屋破危，出租人不及时修理，造成承租人损失的，出租人应负经济赔偿等责任。
第三十九条 承租人有保护房屋及其设备之责，如人为的损坏房屋、设备或附着物，应负责修复和赔偿。
承租人为自己便利，如需添建、改建、增加设备或拆改租用房屋，应事先取得出租人同意，并商定善后处理办法，订立协议。
第四十条 出租人、承租人共同使用的房屋及设备等，应本着互谅互让、照顾公共利益的原则，合理使用和维护。
第四十一条 承租人有下列行为之一者，出租人有权解除租赁合同：
1．承租人擅自将承租的房屋转租、转让或转借的；
2．承租人利用承租的房屋进行非法活动，损害公共利益的；
3．承租人累计六个月不交租金的。
第四十二条 机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用城市私有房屋。如特殊需要必须租用，须报经市、县人民政府批准。
本实施办法下达后，任何单位未经批准不得再行租赁城市私有房屋，违者，除没收出租人全部租金，对承租单位处以租金一至三倍之罚金外，并解除租赁关系。
第四十三条 不按本规定办理租赁备案手续的，视情节及超过的时间，按房屋租价处以一至三个月的罚金。
第五章 附 则
第四十四条 各县人民政府可结合本县情况，制订补充办法。
第四十五条 本办法自公布之日起施行。
