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各县、市人民政府、州级各部门：
《凉山州人民政府关于积极稳妥深化城镇住房制度改革促进住房建设发展实施方案》已经四川省人民政府川府函(2000)34号批准，现印发给你们。请各县市、州级各部门切实加强领导，严格执行国家、省、州的有关规定，积极推进城镇住房制度改革，防止可能出现的不正之风，确保该方案的顺利实施。
二000年六月三十日
根据《四川省人民政府关于进一步深化城镇住房制度改革促进住宅建设发展的通知》(川府发[1998]77号)精神，结合凉山民族地区实际，制定以下实施方案。
一、深化房改的指导思想、目标和基本原则
(一)指导思想。积极稳妥地推进我州住房商品化、社会化进程，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我州州情的城镇住房新制度；加快住房建设，使住宅业成为可持续发展的新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。
(二)目标。改革住房分配体制，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场，确保住房质量，强化物业管理。
(三)基本原则。坚持在国家和省政府统一政策目标指导下，根据我州各县(市)经济发展状况确定的三个房改类区，充分考虑当地的财政和单位承受能力，因地制宜，量力而行，坚持国家、单位、个人合理负担，坚持“新房新制度，老房老办法”，积极稳妥，综合配套，平稳过渡，逐步深化。
二、尽快建立新的住房供应体系
要根据职工家庭不同的收入水平，确定相应的住房供应办法，即：最低收入家庭租住廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
(一)合理划分职工家庭收入线。
职工家庭收入线依据职工家庭工资、住房面积标准、住房价格和房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比，下同)等因素测定。近期内，我州职工家庭收入线可按以下房价收入比测定：中低收入家庭为4：1以上，最低收入家庭可按各县(市)最低生活保障线的标准测定，其他收入高的家庭为4：1以下(不含4：1)。职工家庭收入线的具体划分标准，由县(市)人民政府根据以上原则确定，每年公布一次。职工家庭年均工资暂以县以上统计部门公布的上年职工年平均工资乘以2计算，条件成熟时再逐步过渡到以职工家庭总收入(包括工资收入和工资外收入)计算。
(二)根据不同家庭收入水平，确定相应住房供应办法。
1、商品住房(包括别墅、高档公寓和开发利润在3％以上的商品住房)由房地产开发企业按照市场需求进行开发、建设和销售，主要向高收入和较高收入的家庭出售或出租。
2、经济适用住房(开发利润在3％以内的商品住房)，建设用地采取行政划拨方式供应，由县以上人民政府组织建设，并制定和落实在计划、拆迁、税费、信贷等方面的扶持政策。经济适用住房向中低收入家庭出售。经济适用住房的设计标准和户平建筑面积应控制在规定的标准以内；其价格构成包括住房的征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)、1--3％的管理费、贷款利息和税金等七项成本因素加3％以下的控制利润。经济适用住房实行政府指导价，任何部门和单位不得以任何理由增加经济适用住房的价格构成因素，擅自提高住房价格。
3、廉租住房(具有社会保障性质、不以盈利为目的的住房)，主要从腾空的现有公房中解决或收购小户型房改房解决，不足部分由各县(市)人民政府责成房地产管理部门组织兴建。廉租住房的建设用地，以行政划拨方式供应；各县(市)人民政府应采取财政支持、税费减免、给予开发单位开发性补偿、允许在10％以下的腾空公房中收取市场租金予以补贴和利用住房公积金增值部分等措施扶持廉租住房的建设。廉租住房的租金实行政府定价，向最低收入家庭出租。当家庭收入水平超过最低生活保障线时，承租人应迁出廉租住房或按成本租金、市场租金计租。新建的廉租住房应严格控制设计标准，每户平均建筑面积不得超过60平方米。要严格控制廉租住房的建设成本，其成本由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、1％的管理费、贷款利息等因素构成。
(三)购买经济适用住房、租住廉租住房实行申请和审批制度，具体办法由县以上人民政府制定。各县(市)房改领导小组办公室(以下简称房改办)和房管部门应在当地政府领导下，尽快进行职工家庭住房普查，并建立职工家庭住房档案。
三、停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。
截至1998年12月31日止，全州城镇一律停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，新建经济适用住房原则上只售不租。住房分配货币化包括职工工资中的住房消费含量、住房补充公积金和住房补贴等。各县(市)按房价收入比实行不同的住房货币分配形式。
(一)房价收入比在4倍以上的县(市)，在停止住房实物分配后，应有计划有步骤地实行住房补贴。
1、住房补贴的发放范围和对象。在党政机关和由财政拨款的事业单位，夫妇双方均未参加过房改购房(含安居房、广厦房和解危解困房，下同)或集资建房，以及虽参加了房改购房或集资建房，但住房面积未达到其控制标准的职工，可发放住房补贴；住房面积已达到面积控制标准的，不发放住房补贴。
2、住房补贴的发放标准。住房补贴本着效率优先、兼顾公平的原则，根据当地财力状况和住房价格水平，确定发放标准。各县(市)发放的标准和额度由县以上人民政府根据当地经济适用住房平均价格、职工住房面积控制(补贴)标准、职工工资水平、工龄等因素，每两年测定一次，并经州人民政府审核，上报省人民政府审批后公布。
3、住房补贴的负担方式。住房补贴应由职工所在单位负担，双职工家庭由夫妇双方所在单位分别负担。
4、住房补贴的资金来源。主要从财政原有住房建设资金、单位公有住房出售收入和单位自有资金中划转解决，具体划转办法由县以上人民政府确定。各级财政部门和各单位要在保持原有住房资金总量不减少的前提下，做好原有住房建设资金的核定划转工作，确保住房制度改革新政策的顺利启动和稳步实施。
5、住房补贴的支取。住房补贴主要用于职工家庭购买住房时支用。各县(市)可结合划转用于住房补贴的资金状况，采取一次性补贴或按月补贴等发放方式，原则上同级党政机关和由财政拨款的事业单位应采取一种发放方式。
6、在停止住房实物分配、实行住房补贴后，职工购房资金的来源主要有：职工工资、住房公积金、个人住房贷款以及住房补贴等。
(二)房价收入比在4倍及4倍以下的县(市)，职工工资与当地房价之比已达到相对合理的水平，不发放住房补贴，应建立住房补充公积金制度，即：对未参加过房改购房或集资建房的职工以及虽参加了房改购房或集资建房但住房面积未达到控制标准的职工，可适当提高单位为其缴存住房公积金的缴交率，但单位缴交率最高不得超过11％。停止住房实物分配后，新建住房应直接进入新的住房供应体系。职工购房资金来源主要有：职工工资、住房公积金、住房补充公积金以及个人住房贷款等。
(三)各县(市)人民政府应根据上述规定，测定本县(市)的房价收入化并制定相应的住房分配货币化方案，在2000年8月底前上报州人民政府审核，报经省人民政府批准后执行。
(四)企业住房制度改革要在坚持住房商品化、社会化的统一政策目标指导下，根据本企业经济效益情况，劳动工资分配方式以及所处地区的房价收入比，确定不同的住房货币分配形式。
1、新建企业，住房补贴或住房补充公积金在企业建立之初就应一步到位，直接进入新体制；工资水平较高，用职工家庭工资收入的4倍及4倍以下在当地可购买一套经济适用住房的企业，视同工资中已含有住房补贴，不再发放住房补贴，但仍要建立住房公积金制度；经济效益好的企业，有一定的住房建设资金，可采取新职工实行按月补，老职工一次性补和按月补相结合的方式；效益一般或效益不稳定的企业，采取能补多少就补多少，特困企业或濒临破产企业可暂不实行房改，职工家庭收入水平在县(市)最低生活保障线的，其住房供应与当地廉租住房并轨。
2、凡实行住房补贴的企业，个人负担不得低于经济适用住房平均价格的60％；住房补贴的资金主要从企业公有住房出售收入和自有资金中划转解决。
3、企业的住房控制面积可不完全套用党政机关的标准执行，由企业根据经济效益自行掌握一个幅度。效益差的，面积可以小一点；效益好的，面积可以大一点。但一般不得超过省委、省政府规定的住房控制面积上限125平方米。总之，企业住房制度改革应按照：可以参照党政机关方案进行，但不要硬套；量力而行，讲求实效的原则进行。
四、做好新老房改政府的衔接工作，实现房改政策的平稳过渡。
(一)全面建立住房公积金制度，逐步提高住房公积金的缴交比例。
1、全州所有党政机关、企事业单位，必须建立住房公积金制度。职工个人和单位住房公积金的缴交率应不低于5％，有条件的单位可适当提高。个别有困难的县，经州政府审核并报经省政府批准后可以低于规定的缴交比例。
在2000年内，原则上房改一类区(即州级单位和西昌市)，住房公积金归集面应达到80％以上，房改二类区(即冕宁、德昌、会理、会东、宁南等五县)，要达到70％以上，房改三类区(即甘洛、喜德、越西、盐源、木里、普格、布拖、昭觉、金阳、美姑、雷波等十一县)要达到60％以上。自1998年开始，年度的公积金归集目标任务已由州人民政府下达各地，纳入各地政府目标管理进行考核。
2、单位为职工缴存住房公积金的资金来源：机关在预算中列支，事业单位由财政部门核定收支后在预算或者费用中列支，企业在成本中列支。
3、对缴存住房公积金确有困难的单位，经本单位职工代表大会或者工会讨论通过，并经住房公积金管理中心审核，报州住房委员会批准后，可以降低缴存比例或缓缴，待单位经济效益好转后，再提高缴存比例或者补缴；要妥善封存下岗职工的住房公积金，待其再就业时启封并办理转移手续；对单位内部提前退休但尚未正式办理退休手续的职工，单位为职工缴存的住房公积金要缴交到国家法定的退休年龄。
4、住房公积金应严格按照国务院颁布的《住房公积金管理条例》(国务院第262号令)关于“实行住房委员会决策，住房公积金管理中心运作，银行专户存储，财政监督的原则”，加强对公积金的管理。住房公积金和其它住房资金要由公积金管理中心直接归集和管理。凡尚未建立和完善职工个人住房公积金帐户和住房公积金个人查询系统的县(市)，应尽快建立和完善，增强透明度，不断完善财政、审计及个人对住房公积金的监督制度。要在提高公积金归集率的基础上，努力提高住房公积金的使用率，公积金的使用率原则上应达到归集总额的60％以上。公积金和其他住房资金增值收益由公积金管理中心集中管理和使用，重点用于建立住房公积金贷款风险准备金、住房公积金管理中心的管理费用、住房制度改革和建设城市廉租住房的补充。
(二)进一步搞好现有公有住房出售。要按照省政府批准的县(市)房改成本价继续出售现有公房。原则上2000年内要出售完毕。2000年后房改成本价要逐步与经济适用房价格并轨。到1997年11月15日止，我州第二轮售房工作基本结束。从1999年12月25日开始至2000年12月30日止为我州第三轮售房工作，各县、市要根据优惠条件逐年减少的原则认真制定实施办法。原则上，1997年底前单位购建的住房，如单位自有资金来源符合政策规定，工程款项已付清，没有欠帐的，可继续执行房改优惠售房政策。如果单位自有资金不足则应参照凉委办(1998)80号文件规定办理。但是，对一次性付款要按照建设部和省政府文件规定，进行必要的调整。
(三)加快部分产权向全产权转换的步伐。在2000年内，职工已购部分产权原则上均应转换为完全产权。在1999年底前转换产权的可按本年度房改成本价计价补足房款。职工已购部分产权住房未转换为完全产权的，不得上市交易；在发生继承时应按届时的经济适用住房价格计价补足房款(含公摊面积)，转换为完全产权后，方可继承。各单位应积极推进这项工作，在符合售房条件的前提下，不得以任何理由拒绝职工完善产权。房改房面积按实际勘丈面积计算发放房屋所有权证，公摊面积可不计入住房面积控制标准，但在上市交易时，应计入销售面积。凡公摊面积已计入房改购房面积的，交易时可实行税费优惠，未计入的，按规定税费征收(具体办法另定)。
(四)要继续做好集资建房的建设和管理工作，多渠道加快经济适用住房建设。停止住房实物分配后，党政机关和财政拨款的事业单位一律不准自建住房。暂未实行住房补贴或住房补充公积金的企事业单位应继续组织好集资合作建房、立足于利用在已取得土地使用权和单位自有的土地上进行，原则上不再新征土地。对参加集资建房的职工，单位应给予适当优惠。对集资建房项目，各级计划、建设、税务、土地和房改部门要继续贯彻落实优惠扶持政策。
1998年1月1日以后开工，1999年底前竣工的住房，执行“新房新制度”的原则，严格按《中共凉山州委办公室，凉山州人民政府办公室关于合作集资建房有关政策规定的通知》(凉委办[1998]80号)办理，即职工个人出资原则上应低于每套建筑面积的建安工程造价和应缴税费的70％以上，单位自有资金补贴不得超过30％。
(五)要认真处理两处以上超标准购占房改房问题。凡两处以上超标准购占房改房的均应严格按省委办公厅、省政府办公厅《关于清理纠正党政机关干部违反规定建房住房等问题的实施办法》(川委办[1996]58号)和“夫妇双方只能购买一处现住公房和只能享受一次优惠购房”的规定，原则上应退出多购占住房。对因工作调整或州内异地集资建房等原因退出确有困难的暂可一处购买、一处租住，但在2000年内必须过渡到按成本租金交纳房租。超标准两处以上购占或一处购买一处租赁的房改房不得上市进行交易、继承和转租。房改购房面积控制标准，科级和一般干部70平方米，县处级干部90平方米，地厅级干部110平方米，在此标准内实行房改成本价，按享受优惠后的价格计价。超过上述标准15平方米以内的按成本价格计价。超16平方米以上的，按市场价格计价。1998年1月1日后参加合作集资建房的职工，因个人出资已达总价70％以上，控制面积标准按：一般干部85平方米，科级干部95平方米，县级干部105平方米，州级干部125平方米，凡超过上述标准5平方米以内，按实际成本价计价，超过6平方米以上，按市场价计价。如系全额集资，在上述控制标准内，超10平方米以内(含10平方米)按实际成本价计价，超11平方米以上按市场计价。相当职务的专业技术人员按上述相应标准执行。
五、调整住房投资结构，重点发展经济适用住房，加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
(一)经济适用住房建设要纳入建筑市场统一管理。通过招投标，优选施工队伍，推行住房保证书制度，住房和设备及部件的质量赔偿制度。对工程建设要实行“企业保证，社会监理，政府监督，群众评价”的质量保证体系，以确保工程质量。
(二)经济适用住房建设要采取扶持政策，当地政府统一领导，由计划部门会同建设、国土等部门制定建设计划，国土部门组织土地供应，建设部门组织实施。要符合城市建设的统一规划，合理确定建筑标准。要坚持“统一规划，合理布局，综合开发，配套建设”的新体制，以小区建设为主，尽量减少零星、分散建设，着力建设有一定规模，配套齐全，环境优美的居住小区，切实改善群众的居住质量和生活质量。
六、培育、规范和开放已购公有住房和经济适用住房交易市场。对交易市场实行准开制度，对已购公有住房和经济适用住房上市交易实行准入制度。开放住房交易市场的审批权限在省人民政府。各地均应按“先规范、先试点、后放开”的原则，在建立职工家庭住房档案，清理、纠正违规住房和建立住房准入制度的基础上，先进行试点，制定切实可行的措施，报经省政府批准，慎重稳妥地实施。职工所购公有住房和经济适用住房进入市场后，其住房只能通过市场解决，单位不再负责。
七、积极推进居住小区的物业管理。建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。加强对物业管理企业的监督和管理，切实减轻住户负担，引入竞争机制，努力提高管理水平和服务质量。对住房售后的维修管理，要建立房屋公用部位、设备和公有设施的专项维修基金。物业管理要与新区管理相结合，为居民创造整齐、清洁、安全、宁静、方便、舒适的居住环境。
八、发展住房金融，积极支持个人消费，促进住房建设持续发展
(一)各地要积极推行对职工购房的政策性住房抵押贷款。调整公积金贷款使用方向，用于职工个人购买、建造、大修自住住房贷款。对已建立公积金制度的无房户，特困户职工要优先发放个人政策性抵押贷款，贷款额度和期限可适当放宽。
(二)扩大个人住房担保贷款的发放范围。所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房担保贷款，取消对个人住房担保贷款的规模限制；适当放宽个人住房贷款期限。有条件的地方，可成立住房抵贷款担保公司，以支持银行发放住房担保贷款规模。
(三)发展住房公积金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房抵押贷款业务。住房资金管理机构和商业银行要简化贷款手续提高服务效率。
(四)完善住房产权抵押登记制度。加快发展住房抵押贷款保险，防范贷款风险，保证贷款安全。
九、加强领导，确保城镇住房制度改革的顺利实施
(一)各级政府要切实加强对城镇住房制度改革工作的领导。城镇住房制度改革政策性强，涉及面广，关系到城镇居民的切身利益，是一项长期的艰苦任务。各级政府要高度重视，建立健全政府直接领导下的独立的，具有综合协调能力的房改工作机构。各级房改部门要加强自身建设，提高整体素质，保证住房制度改革的健康发展。州房改部门应督促各县(市)，尽快拟定住房货币分配办法，经州政府审核，报省政府审批。
(二)各级党政领导机关应积极发挥示范作用，率先实施房改新政策。按省政府要求，各州、县、市实施方案公布时，要同步出台直属机关深化住房制度改革的实施办法。
(三)要切实加强房改政策的宣传培训工作。
要加强舆论引导，搞好政策宣传，转变城镇居民住房观念，保证住房制度改革的顺利实施。
(四)严肃纪律，加强监督检查。对违反房改政策，继续实行无偿实物分配住房，低价出售公有住房，变相增加购房补贴，用成本价或低于成本价超标准出售、购买公有住房，公房私租，已购房改房私下交易，拒不将公有住房出售收入上交住房资金管理机构而挪作他用，以权谋私等违纪违规行为，各级监察部门要认真查处。
十、本方案自发布之日起实行，原有住房制度改革政策和规定，凡与方案不一致的，一律以本方案为准。
