发布文号: 沈政发［1990］62号
第一章 总 则
第一条 为加强住宅小区管理，提高社会效益和环境效益，结合我市实际情况，特制定本办法。
第二条 本办法所称的住宅小区，是指以住宅为主体，包括市政、公共公益设施为其配套的建筑面积在五万平方米以上的居民生活区。
无论是房屋开发公司开发建设的，还是各单位联建的住宅小区，均执行本办法。
第三条 市城乡建设委员会负责对住宅小区管理进行指导和协调。
第二章 小区管理委员会和经费
第四条 住宅小区由住宅小区管理委员会(以下简称小区管委会)管理。小区管委会由街道办事处、房产管理所、环境卫生管理所、公安派出所组成，并聘请住户代表参加，由街道办事处一名领导任小区管委会主任，房产管理所一名领导任副主任。小区管委会在区政府领导下，按市政府专业部门有关规定，对住宅小区实行综合管理。
第五条 住宅小区的综合管理，应本着“明确分工，各负其责，整体管理”的原则进行。
房产管理所负责房产管理维修，二次供水加压及与供暖、供水、供电、供煤气等专业部门的业务联系；环境卫生管理所负责街路清扫、垃圾清运、公厕、化粪池掏运，环境卫生设施维修等；公安派出所负责住宅小区内治安；街道办事处负责住宅小区绿化管理。
小区管委会对小区内道路、交通和市政、公共公益设施(如：路灯、窨井、文化站、儿童乐园、自行车库、各类封闭围墙、共用电视天线等)进行统一管理，负责综合平衡与协调。
第六条 住宅小区管理经费来源为：
(一)从住宅小区直管公房和托管房屋的房费中提取5％，由房产管理所按月拨给小区管委会；
(二)对住宅小区中单位自管的房屋，由小区管委会按建筑面积向产权单位每年每平方米收取一点二元管理费(机关事业单位房产除外)；
第七条 小区管理经费用于小区管理和建设。其中10％作为小区管委会的日常办公费用，90％作为维修养护小区内道路、市政、公共公益设施以及小区绿化、庭院管理和治安防范费用。
小区管理经费由小区管委会统筹管理和使用，房产管理所、环境卫生管理所、公安派出所和街道办事处不得从本部门利益出发擅自动用，也不准挪作他用；已有管理和维修经费来源的，不得使用该经费。
第三章 房产管理
第七条 住宅小区房产采取下列形式进行管理：
(一)单位自管。房屋产权属单位所有，并且自行管理，维修和收租。自管房屋单位要服从小区统一管理。
(二)托管。房屋产权为单位所有，委托房管部门代管理、收租、维修等，房屋产权单位按规定向房管所缴纳托管费用。
(三)直管。即小区房产管理所直接经营管理房产。
(四)私人自管。个人自住自修，按月向房管所缴纳房屋公用部分的维修养护费，并缴纳其他应缴费用。
第八条 租用住宅小区公房的单位或住户，必须持有房管部门签发的《准住通知书》或《换房批准书》方可进住。住户不得私自转租、转兑、转让、转借或变相买卖、私自交换房屋使用权。
第九条 在小区管委会领导下，成立以栋为单位的栋管会。栋管会成员由单元住户代表组成，全体住户必须服从栋管会的管理。
第十条 住宅小区内的住户或单位必须精心爱护房屋设施，保持房屋设施完好，严禁拆除或增添。如因使用不当，乱拆乱改或其他过失造成房屋设施损坏的，由承租人负责修复或赔偿。
第十一条 住宅小区的房屋如作经营性使用需进行拆改的，必须事先向房产管理所申请，经批准后方可动工。
第十二条 小区住户不得在公共走廊、楼梯等公用部位堆放物品，放置自行车。严禁在阳台上堆放超高、超宽、超重物品和吊挂有碍观瞻的物品；靠近一、二级街路的房屋封闭阳台，应符合有关部门统一设计要求。严禁向排水管道内倾倒固体污物及易燃易爆物；不准从楼上随便抛撒污物。
第四章 土地管理
第十三条 按规划建设的住宅小区，原则上不准增建新建筑物、构筑物。特殊情况必须增建的，建设单位应征得规划和房产管理部门同意，经规划管理部门批准核发《规划建设许可证》，到小区管委会登记并交纳管理费后，方准开工建设。
经批准在住宅小区内增建新建筑物、构筑物的，按建筑面积缴纳管理费，标准为每平方米二元。临时占用土地的，收费标准为每平方米零点五元。临时占用期满，应由小区管委会将其土地及时收回。
第十四条 住宅小区内土地(包括区内道路)不得随意挖掘。因供暖、供电、给排水、煤气等地下管网养护或维修，需要挖掘时，须经市或区主管部门批准，施工单位持批件到小区管委会登记后方可施工。
第五章 环境管理
第十五条 住宅小区绿化以植物造园为主，逐步实现裸露地面的全覆盖。住宅小区内的单位，对其庭院和门前的绿化实行包栽种、包活、包管理。小区住户不得在绿化带内种植瓜果蔬菜和农作物，不得损坏花草树木、景点等。
第十六条 住宅小区内道路、景点与草坪要按时清扫，垃圾要日产日清，化粪池要及时清掏。
第十七条 街道办事处要组织保洁队伍，分片包干，加强对楼内外环境卫生的管理，并定期检查，确保环境卫生良好。
第十八条 住宅小区内不准饲养家禽家畜。凡私自饲养鸡、犬等家禽家畜的，小区管委会有权没收饲养物。
第六章 市政、公共公益设施管理
第十九条 住宅小区内的市政设施，包括道路、路灯、窨井等，小区管委会要定期检查，发现损坏，及时修补。
第二十条 住宅小区内的儿童乐园、景点、共用电视天线等公共公益设施，小区管委会要设专人看管，经常养护和及时维修。
儿童游戏设施严禁成年人使用。
第二十一条 住宅小区内的单位和居民有义务保护市政、公用公益设施的完好。对造成市政、公共公益设施损坏的，应负责修复或赔偿。对破坏或故意损坏的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚。
关联法规：
第二十二条 住宅小区内的自行车库、文化活动室要有健全的管理制度。凡小区住户的自行车，夜间一律存放在自行车库内，实行收费管理。文化活动室要定期、定时向住户开放，活动内容要丰富、健康，严禁把活动室办成专门盈利的场所。
第七章 交通管理
第二十三条 住宅小区允许救护车、消防车、警备车、清洁车，工程抢险车等特许机动车辆和小型汽车驶入，禁止大型载重车和拖拉机驶入或穿行(小区内市政路除外)，以防压坏路面和地下管网。遇有特殊情况(如居民搬家、小区粮站和商店运送物资等)大型载重车或拖拉机确需驶入小区时，要先到小区管委会登记，领取通行证方可通过。如有损坏路面，撞坏围栏，压坏花草树木，应予赔偿。
第二十四条 进入住宅小区的机动车辆不准乱停乱放，不准在小区内停放过夜。各单位在小区内建设或购买的车库，每个单位每月须向小区管委会交纳一定数额的管理费，其停放车辆必须按固定线路行驶；夜间驶出驶入时，禁止鸣喇叭。
第八章 治安管理
第二十五条 加强住宅小区治安防范，实行庭院式管理。一个庭院由一栋或几栋楼用通透式围墙或金属栅栏组成，整个小区由若干个庭院组成。每个庭院应设收发室，有专人昼夜值班。值班人员负责外来人员登记、收发报纸和信件，并配合公安派出所搞好治安防范。
第二十六条 小区管委会与公安派出所，要采取群防、群治的办法，组织多种形式的治安巡逻队，开展轮流值班护院活动，保证小区内居民人身财产安全。
第九章 供水、供暖管理
第二十七条 住宅小区内的房屋产权单位，无供水加压设备的，应按建筑面积每年每平方米零点二元的标准，向房产管理所交纳供水加压费，由房产管理所负责确保连续供水或定时供水；有加压设备的，产权单位应确保连续供水或定时供水。
第二十八条 小区管委会要与供水部门紧密配合，督促有关部门对高位水箱、贮水池、泵房及加压设备定期维护、清理、清扫，进行防腐处理，防止水质污染，保证饮用水符合标准。
小区居民要爱护供水设施，不得擅自更改供水管网。要节约用水，严禁长流水。
第二十九条 凡住宅小区的住户或单位，均须向房管部门提交采暖认证书，或签订代烧合同，并预交本年度的采暖费用。供暖部门要保证室内温度不低于零上十五度。供暖人员要经常走访住户，发现故障及时排除，保证正常供暖。
凡不提交采暖认证书(或不签订代烧合同)，不预交当年度采暖费用的，供暖单位不预供暖。
第三十条 住宅小区住户要爱护供暖设备，不准私自增设暖气片或安装水门。如私自乱动供暖设备，发生跑水、跑气等事故的，其后果由肇事者自行负责。
第十章 附 则
第三十一条 五万平方米以下的住宅群和企事业单位自管住宅群，可参照本办法执行。
第三十二条 本办法由市城乡建设委员会负责解释。
第三十三条 本办法自一九九○年十月一日起施行，原《沈阳市住宅小区管理办法》(沈城乡委发(1984)61号)和《住宅小区管理细则》(沈房地字(1987)14号)同时废止。
