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第一章 总则
第一条 为加强珠海市小区的牧业管理，明确业主、户主、物业管理公司及其他有关管理部门的权利和义务，保障住宅小区物业的合理使用，维护住宅小区的公共秩序，创造良好的生活环境，制定本办法。
第二条 本办法所称的住宅小区，是指经统一规划，综合开发后建成的具有一定规模，公共设施配套齐全，以住宅为主的相对集中的居住区。
对零星开发的住宅应适当合并成住宅小区，具体范围由市人民政府(以下简称市政府)房产管理部门会同区人民政府和有关部门规定。
本办法所称物业，是指住宅小区内各类房屋及相配套的公用设施、设备、绿化地及公共场地。
本办法所称业主，是指住宅小区内住宅和非住宅房屋的所有权人。户主是指上述房屋的使用人。
第三条 住宅小区的公用设施、设备、绿化地及公共场地，由全体业主、户主共同使用与维护。
第四条 住宅小区物业管理实行户主自治与专业服务相结合，小区独立管理与行业管理相结合的管理模式。
第五条 户主有参加住宅小区物业管理的权利，并有合理使用房屋及公用设备、服从管理委员会及物业管理公司管理、维护小区公共秩序的义务。
第六条 市政府房产管理部门(以下简称房管部门)是住宅小区物业管理的主管部门，在上级主管部门领导下，具体负责指导、监督和协调住宅小区物业管理工作。
市规划、市政、绿化、卫生、交通、公安、供电、供水、供气等行政主管部门和住宅小区所在地人民政府按职责分工，协助市房管部门做好住宅小区管理工作。
居民委员会按其原有职责负责住宅小区的各项行政管理工作。
第七条 各住宅小区可以依照本办法成立住宅小区管理委员会(以下简称管委会)。
管委会代表住宅小区全体户主的合法权益，并依照本办法规定、户主公约和管委会章程行使职权。
管委会应协助居民委员会做好住宅小区的各项行政管理工作。
第八条 物业管理公司根据本办法规定和管委会的委托对住宅小区的物业实施统一管理。
集团化的物业管理公司应在其管理的住宅小区内设立住宅小区管理机构。
第二章 住宅小区管理处及管委会
第九条 住宅小区物业管理贯彻“谁开发、谁管理”的原则。
住宅小区经验收合格并交付使用后，由开发建设单位或委托其所在地街道办事处(或居民委员会)选聘二至三人组成住宅小区管理处(以下简称管理处)。管理处所需费用由开发公司承担。
住宅小区验收的具体办法另行制定。
第十条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时，管理处即着手筹建管委会。
第十一条 管委会委员会在户主中选聘。管委会主任由小区所在地的居民委员会委派，副主任由管委会在其委员中选举产生(开发公司自行进行物业管理的小区管委会主任，经与居民委员会协商后，也可由开发公司委派)。
管委会委员应当由热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间的人士担任。管委会可以邀请派出所、国土所、房管所、城管中队等有关单位的人员担任管委会委员。
管委会委员的数额一般为十一至十七人，特殊情况可以适当增减，但最低不得少于五人。
管委会成立后，管理处即行解散，管理处成员回原单位。
第十二条 管委会负责制订章程。管委会章程必须经管委会全体委员一致同意，并报市房管部门备案。
第十三条 管委会章程的内容不得宪法、法律、法规和政策相抵触。对违反法律、法规或政策的章程，市房管部门有权予以纠正或撤销。
关联法规：
第十四条 管委会必须依有关社团法人的登记程序设立。
第十五条 管委会每届任期三年。管委会委员可以连选连任，管委会主任为专职，其他委员为兼职，管委会委员所在单位对其工作应当予以支持。
管委会决定问题，采取少数服从多数的原则。
第十六条 管委会行使下列职权：
(一)审议、决定、监督住宅维修费和公用设备专用维修费的使用；
(二)采用公开招标或其他方式，聘请物业管理公司对住宅小区进行物业管理，并与其签订委托管理合同。
(三)审议物业管理公司制订的对本住宅小区的年度管理计划、住宅小区配套工程和重大的维修工程项目；
(四)监督物业管理公司对本住宅小区的物业管理工作；
(五)审议住宅小区物业管理服务费的收费标准；
(六)负责审批住宅小区内房屋二次装修；
(七)监督、检查户主公约执行情况；
(八)管委会有条件进行物业管理的，经市房管部门批准，可以直接进行物业管理。
第十七条 管委会可从小区管理服务费中提取百分之一作为管理费用。
第三章 物业管理公司及其职责
第十八条 物业管理公司根据委托管理合同的规定，对住宅小区实施物业管理。有条件的住宅小区应采用封闭式的管理模式。
委托管理合同应当包括：委托管理事项、管理标准、管理权限、管理期限、管理费收支、利润及风险、监督检查、违约责任及其他权利义务条款。
委托管理合同应当报市房管部门备案。
第十九条 物业管理公司必须经资质审查合格，并向工商行政管理部门申请注册登记，在领取营业执照后，方可开业。资质审查按建设主管部门有关规定办理。经税务机关批准，可给予物业管理公司减免税的优惠。
第二十条 开发建设单位应当从住宅小区的住户开始入住前六个月自行或者委托物业管理公司对住宅小区进行前期管理，管理费用由开发建设单位自行承担。
第二十一条 住宅小区的住户开始入住后两年内，开发建设单位自行或者委托物业管理公司(委托期限不得超过两年)对住宅小区进行物业管理，但在保修期间的维修费用不得列入管理费中开支。管委会在此期间成立的，管委会应与开发建设单位办理移交手续，但不得终止原委托管理合同；开始入住两年后，管委会应按本办法的规定聘请物业管理公司进行管理。
在住宅小区住户开始入住两年后管委会仍未成立的，由开发建设单位自行或委托物业管理公司继续管理。
开发建设单位自行或者委托物业管理公司管理期间，应当接受户主和有关部门的监督，市房管部门有权对开发建设单位或牧业管理公司违反物业管理法律、法规和政策的行为依法进行处理。
第二十二条 物业管理公司在住宅小区范围内就下列事项进行管理：
(一)房屋的使用、维修、装修和养护；
(二)消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化、沟、渠、池、井、小区道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；
(三)清洁卫生；
(四)四害消杀；
(五)车辆行使及停放；
(六)公共秩序；
(七)治安保卫；
(八)市房管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。
第二十三条 物业管理公司的权利；
(一)根据有关法律、法规，结合实际情况，制定本住宅小区的物业管理办法；
(二)依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；
(三)制止违反住宅小区物业管理规定和户主公约的行为；
(四)选聘专营公司承担专项经营业务。
第二十四条 管理服务费综合收费标准为每户每月二十四元，其中环境卫生保洁费十二元，绿化费五元，公用设施维修养护费六元，四害消杀费一元。各住宅小区可根据上述标准，结合本小区实际，按服务项目制定本住宅小区的收费标准，并报市房管部门及所属物价管理部门备案。保安费收费标准另行规定。
各住宅小区在制定本小区收费标准时，要遵循如下原则：有电梯的高层住宅楼可加收百分之十五的服务费；外销商品房需提高收费的，不宜高于前款相应值的百分之一百五十；商场、写字楼需提高收费的，不宜高于前款相应值的百分之一百，饮食业不宜高于百分之二百。因特殊原因高于上述上限的，应报物价部门审批。
收费标准可根据物价指数、职工工资收入等因素的变化作相应调整，原则上每年调整一次。
第二十五条 户主须于每月十日前缴交各项管理服务费，迟交者，物业管理公司可要求其限期缴交，逾期仍不缴交的，物业管理公司可以请求户主所在的单位协助催缴。连续三个月拒交各项费用的，管委会应责成户主交纳，并可依户主公约进行处罚。
小区开始使用后，未进住的住宅的管理服务费，由开发公司按收费标准50％负责缴交。
第二十六条 物业管理公司的义务；
(一)以为户主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；
(二)依据本办法规定的标准和委托管理合同实施物业管理；
(三)接受管委会和住宅户主的监督，重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可；
(四)组织或协调有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动，接受市房管部门及政府有关部门的监督指导；
(五)按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。
第二十七条 物业管理公司对住宅小区的管理未能达到本办法规定和委托管理合同规定的标准，或者违反委托管理合同规定的，管委会或委托方可以单方终止合同，并有权要求物业管理公司按实际的管理标准计算服务费，退回多收款项。
因管理、维修、养护不善造成户主损失的，物业管理公司应当赔偿损失；违反有关法律、法规和政策规定的，由有关部门依法处理。
第四章 户主公约
第二十八条 本办法所称户主公约是指由户主承诺的，对全体户主具有约束力的，有关户主在住宅小区使用、维护及其管理等方面的权利义务的行为守则。
第二十九条 户主公约由市房管部门统一制订示范文本。管委会可以根据本住宅小区的实际情况进行修改补充，并报市房管部门备案。
户主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。
第三十条 户主公约应包括下列内容：
(一)住宅小区的名称、地点、面积及户数；
(二)公共场所及公共设施状况；
(三)户主使用其住宅和住宅小区内公共场所和公共设施的权益；
(四)户主参与住宅小区物业管理的权利和方式；
(五)户主对管委会及物业管理公司的监督权；
(六)住宅小区各项维修、养护和管理费用的缴交；
(七)户主在本住宅小区内应遵守的行为准则；
(八)违反户主公约的责任；
(九)其他有关的事项。
第三十一条 户主公约在住宅小区入住率达到百分之三十后，经已入住的过半数户主签订后生效，已生效的户主公约对本住宅小区内所有户主具有约束力。
住宅小区入住率达到百分之七十后，经已入住的过半数户主对已生效的户主公约提出异议，管委会应当对户主公约的有关事项进行修订。
第三十二条 房地产开发企业在办理售房手续时，在买卖合同中应当对买主有承诺遵守小区管理办法及户主公约的约定，在租赁合同中对使用人也应有同样的约定。
第五章 住宅小区的使用及维护
第三十三条 住宅小区在其市政道路、绿化及其他公共设施工程经综合验收合格后，方能移交使用。
第三十四条 移交住宅小区时，开发建设单位应当向管委会移交下列住宅小区工程建设资料；
(一)住宅小区规划图，竣工总平面图；
(二)单体建筑、结构、设备竣工图；
(三)地下管网竣工图；
(四)单体建筑、结构、设备验收合格报告及总体工作验收合格报告；
(五)其他必要的资料。
第三十五条 户主使用房屋应当遵守下列规定：
(一)未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途，特别是不得将自行车房(棚)改为营业性的场所或作为民居使用；
(二)不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台、天台、屋面及通道进行违章的凿、拆、搭、占；
(三)不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；
(四)不得利用房屋从事危害公共利益的活动；
(五)不得侵害他人的正当权益。
第三十六条 房屋的维修责任按下列规定划分：
(一)室内部分，由户主负责维修；
(二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备和消防设施等房屋本体公用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修，其费用从住宅维修费中支出。
住宅维修费由户主按规定分摊，分期缴纳，由物业管理公司以房屋本体为单位设立专帐代管，用于房屋本体公用设施的维修养护，不得挪作他用。
房屋产权转让的，其住宅维修费结余部分由新老户主协商处理，并向物业管理公司办理更名手续。
第三十七条 住宅小区的道路、路灯、沟、渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房(棚)等住宅小区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。管理维修养护费用从管理服务费中支出。
人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。
第三十八条 住宅小区公用的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通讯单位负责，维修养护费用由各有关业务单位支付。
第三十九条 凡房屋及附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋及公共安全，按规定应由户主修缮的，户主应及时进行修缮。拒不进行修缮的，由管委会授权物业管理公司进行修缮，其费用由户主承担。
第四十条 住宅小区内禁止下列行为；
(一)践踏、占用绿化地；
(二)占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公司设施而影响其正常使用功能；
(三)乱抛垃圾、杂物；
(四)影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂等。
(五)损毁、涂划园林艺术雕塑；
(六)中午休息时间及晚上十一时后聚众喧闹影响邻居作息；
(七)随意停放车辆和鸣喇叭；
(八)发出超出市有关规定标准的噪音；
(九)排放有毒、有害物质；
(十)经营户主公约所禁止的行业；
(十一)法律、法规和市政府有关规定禁止的行为。
第四十一条 违反本办法第 三十五条、第 四十条规定的，物业管理公司有权制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可进行强制恢复，造成损失的，有权要求其赔偿。
第六章 住宅小区专用维修费与专用房屋
第四十二条 开发建设单位应当在住宅小区移交时，按建筑面积别墅区每平方米一百元，一般住宅小区每平方米二十元的标准，一次性向管委会划拨住宅小区公用设施专用维修费。
本办法实施前已交付使用的住宅小区，其公用设施维修费按原来渠道解决。
第四十三条 公用设施专用维修费由市房管部门管理，用于住宅小区公用设施的重大维修工程项目。
公用设施专用维修费的使用须经管委会审核批准，且在市房管部门的监督下进行。
第四十四条 住宅小区管理专用房屋由开发建设单位按建筑面积千分之五的比例无偿提供，产权属管委会。
第四十五条 住宅小区的公用设施专用维修费和管理服务费的收支帐目，管委会应每三个月至少公布一次，接受户主的监督。
第七章 附则
第四十六条 本办法实施前建成交付使用的住宅小区，规模较小且不能合并成住宅小区的零散居住区以及写字楼、商住楼等物业的管理可参照本办法执行。
第四十七条 本办法自颁布之日起施行。
珠海市人民政府
一九九五年九月五日
