发布文号: 浙建房[1995]第34号
为了进一步加强对房地产抵押贷款的管理，保障抵押贷款当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》及其他有关法律、法规，结合我省实际，特作如下规定，请认真贯彻执行。
一、房地产抵押的原则
房地产抵押，是指抵押人(借款人或第三人)以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人(即贷款银行)，提供债务履行担保的行为。借款人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
房地产抵押时，房屋所有权和该房屋使用范围内的土地使用权同时抵押。
二、设定房地产抵押的条件
1．抵押房地产必须具备相应的《房屋所有权证》、《土地使用权证》，尚未核发的应由发证机关出具相应的证明。
2．申请房地产抵押的当事人必须是法人或具民事行为能力的自然人。
抵押人以共有房地产抵押贷款时，须经共有人书面同意。
3．以部分房地产设定抵押权的，应明确抵押范围。
房屋期权，即买卖合同约定将来某一时间取得房屋所有权或以建筑工程承包合同等约定将来某一时间取得建成房屋的权利可以用于抵押贷款。
4．申请抵押的房地产应在抵押期内办理保险手续。
5．被依法查封、扣押或采取其他司法保全措施的，以及法律规定禁止产权转移的房地产，不得设定抵押权。
三、房地产抵押贷款的办理程序
1．申请房地产抵押。抵押人应持下列资料向抵押权人提出房地产抵押申请：
(1)房地产抵押贷款的申请书；
(2)抵押房地产的权属证明；
(3)抵押当事人身份证明或法人资格的证明；
(4)抵押房地产在抵押期内的保险证明；
(5)其他有关资料。
2．签订抵押贷款合同。银行全面审查抵押人(包括借款人)申请后，对符合条件的，签订抵押贷款合同。
3．办理抵押登记。抵押人应在抵押贷款合同签订后十五日内持《房屋所有权证》及抵押合同到所在地房地产管理部门办理抵押登记手续。房地产管理部门应当在收到申请后七日内对抵押房地产予以审查。符合条件的，应在《房屋所有权证》上注记，并核发《房屋他项权利证》。《房屋他项权利证》由银行持有，经注记的《房屋所有权证》退还抵押人。
当事人认为对抵押的房地产需要评估时，抵押人应先到具有估价资格的房地产估价机构申请评估，然后按上款要求，办理《房屋他项权利证》。
4．发放贷款。银行凭《房屋他项权证》及贷款合同向抵押人发放贷款。
5．抵押权的注销。借款人按抵押贷款合同规定归还借款本息后，向银行领回《房屋他项权利证》，并在一个月内持《房屋他项权利证》和注记过的《房屋所有权证》办理注销手续。房地产部门应在三日内予以办理。
四、抵押房地产的处分
当法律或抵押贷款合同所规定的银行可以处分抵押物的情形出现时，银行有权依照下列程序处分抵押的房地产。
(一)估价。银行将抵押的房地产交由具有估价资格的房地产估价机构进行评估。
(二)变卖。银行将抵押的房地产委托房地产交易机构或拍卖机构进行拍卖或变卖。如抵押双方已有约定的，也可以按约定的处理。
(三)清偿。处分房地产所得款项，应按下列程序和原则清偿：
1．支付处分抵押物的费用；
2．如处分的房地产系划拨土地使用权，应补交土地出让金；
3．偿还借款人所欠抵押权人借款的本息及违约金；
4．剩余款项交还抵押人。
同一房地产设立数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿。款项不足清偿所欠债务的本息及违约金时，抵押权人有权依法向借款人追索不足部分。
(四)变更登记。房地产受让人应按有关规定，办理房屋所有权以及土地使用权变更登记。
五、其他规定
1．房地产管理部门在办理抵押登记时，应按省物价局规定的标准收费，需要评估的，按抵押房地产评估价0．5％内收取，对不需要评估的，应降低收取标准，按件定额收费。具体标准由当地房地产部门、工商银行、建设银行共同确定，各地不得擅自或变相提高收费标准。
2．本通知下发前未办理抵押登记的房地产抵押贷款，确认抵押关系成立，但抵押人应在一九九五年十月一日前到房地产管理部门补办手续。
3．各级房地产管理部门要建立健全抵押登记制度和办事程序。
4．各级房地产管理部门和银行要加强联系，密切合作，共同做好房地产抵押贷款管理工作。
5．本通知自下发之日起生效。
