发布文号: 京地税地[2002]305号
各区县地方税务局、分局：
为了进一步加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》、国家税务总局关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复(国税函(2002)512号)及市局《关于土地增值税若干征收管理问题的通知》(京地税二(1996)240号)文件，市局制定了《关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法》(以下简称《管理办法》)，现印发给你们，并就有关问题通知如下：
一、土地增值税预征税款的清算工作是土地增值税征收管理的重要环节，各局要严格按照市局关于进一步加强土地增值税征收管理的有关要求，在强化土地增值税税款预征工作的同时，抓好税款清算工作的落实，确保土地增值税征收管理的全面开展。
二、各局要认真按照《管理办法》的要求，结合市局关于行政审批事项的规范程序，组织专人负责清算工作。要认真审核清算企业报送的审计报告及相关资料，保证土地增值税税款清算工作的质量。
三、为了更好地开展清算工作，各局可结合本地区土地增值税征管的实际情况，制定本单位清算工作的具体实施办法，报市局备案。
附件：
1、关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法
2、国家税务总局关于房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的批复
3、《土地增值税清算审计报告》标准格式
二○○二年七月四日
关于房地产开发企业清算土地增值税附送专项审计报告的管理办法
第一条
为了做好房地产开发企业土地增值税税款清算工作，根据国家税务总局国税函[2002]512号文件及其对土地增值税清算税款工作的总体要求，制定本办法。
第二条 凡符合京地税二【1996】240号文规定应办理竣工清算税款手续的房地产开发项目均适用本办法。
第三条
纳税人在办理土地增值税清算税款手续时须在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算审计报告》。(以下简称《审计报告》，标准格式附后)
第四条
房地产开发企业土地增值税清税专项审计业务由纳税人委托中介机构进行。
第五条
中介机构应对不同用途的房地产开发项目所涉及的收入、成本、费用加以区分，并对适用不同预征率的项目情况加以说明。
第六条 专项审计工作的审计重点包括：
(一)
转让房地产收入总额：转让土地收入；转让地上建筑物及其附着物收入；
(二)
扣除项目金额：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；
(三) 利息支出；
(四)
与转让房地产有关的税金：营业税；城市维护建设税；教育费附加；
(五) 预缴税款情况；
(六) 多用途开发项目面积划分情况；
审计人员也可根据项目实际情况补充或根据税务机关的要求及时调整审计重点，并接受税务机关的监督。
第七条
税务机关在收取《审计报告》时应严格按照《审计报告》标准格式进行验收，并审核报告数据及纳税人提供的资料，税务机关有权对审计报告工作底稿进行抽查和检查。
第八条
对在审计事项中违反税收法律、法规的中介机构，一经发现即取消其专项参审资格，并由有关部门追究其他责任。
第九条
税务机关审定后的《审计报告》与京财税【1997】198号文规定的有关材料一并作为纳税人办理清税手续的依据。
第十条 本办法自2002年8月1日起执行。
第十一条
本办法由北京市地方税务局负责解释。
国家税务总局关于房地产开发企业清算
土地增值税款时附送专项审计报告的批复
(国税函【2002】512号)
北京市地方税务局：
你局《关于对房地产开发企业清算土地增值税款时附送专项审计报告的请示》(京地税地【2002】197号)收悉。鉴于土地增值税清算税款工作的难度和目前实际征管情况，同意你局试行对房地产开发企业在项目竣工结算土地增值税税款时，采取由纳税人委托有资质的中介机构，对其开发成本、费用增值额等情况进行清算审计，税务机关在受理申报时，参考专项审计报告确定计税依据的方法。请你们及时总结这方面工作经验并报总局。如可行，便于在其他条件适合的地方加以推广。
国家税务总局
二○○二年六月五日
附件：
土地增值税清算审计报告
公司(所)
年 月 日
土地增值税审计报告
(2002)土增审字号
单位：
我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《实施细则》、国税函发[2002]512号文件及北京市地方税务局京地税二(1996)240号文件关于土地增值税的措施和规定，并参照《中国注册会计师独立审计准则》对贵公司所提供的凭证、帐册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的审计程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及恰商资料、查看现场。贵单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的审计报告。
经审核，贵单位“ ”项目：
取得转让房地产收入为 元；
其中：1、现金收入 元；
2、实物收入 元；
3、其他收入 元；
扣除项目总金额为 元；
其中：1、取得土地使用权所支付的金额为
元；
2、开发土地和新建房及配套设施的成本为
元；
3、开发土地和新建房及配套设施的费用为
元；
4、旧房及建筑物的评估价格为 元；
5、与转让房地产有关的税金为 元；
6、从事房地产开发的纳税人加计扣除额为
元；
7、财政部规定的其他扣除项目金额 元；
增值额为 元；
增值额与扣除项目金额之比 %；
应缴土地增值税税额为 元；
免缴土地增值税税额 元；
已缴土地增值税税额为 元；
项目竣工清算应补(退)土地增值税税额为 元。
特此报告
附件：
1、《土地增值税纳税鉴证表》
2、《土地增值税项目登记表》
3、《土地增值税缴款情况汇总表》
4、《房地产转让收入审定表》
5、《扣除项目汇总表》
6、《取得土地使用权所支付的金额审定表》
7、《土地征用及拆迁补偿费审定表》
8、《前期工程费审定表》
9、《建筑安装工程费审定表》
10、《基础设施费审定表》
11、《公配套设施费审定表》
12、《开发间接费审定表》
13、《利息支出汇总表》
14、《与转让房地产有关的税金审定表》
15、《财政部规定的其他扣除项目审定表》
16、《普通标准住宅审核表》
17、《企业基本情况表》
备注：企业到地税局办理清算手续时，需按市财税(97)198号文件的要求，
附送有关资料.
中介机构负责人： 中国注册税务(会计)师：
中介机构名称： 中国注册税务(会计)师：
地址： 年 月 日
联系电话：
土地增值税纳税鉴证说明
我们接受委托，对贵单位转让“ ”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下：
一、 基本情况：
项目简介(1)、项目座落地(2)、总建筑面积(3)、本次清算建筑面积(4)、立项批复文件(5)、竣工验收单
二、主要会计政策：
1、公司执行《 会计制度》及有关规定
2、公司会计年度自 年 月 日至 年 月 日
3、公司会计核算方法
4、记帐本位币
5、其他
三、
转让房地产取得收入说明：(货币收入、实物收入、其他收入)
四、扣除项目有关情况：依据房地产开发企业会计制度，对成本所涉及的项目加以详细说明。同时，主要审核成本的结转是否正确，有无虚列、多转房地产销售成本的情况。
五、纳税情况详细计算过程：
六、其他审核事项说明：
中国注册税务(会计)师：
中国注册税务(会计)师：
年 月 日
附件1
土地增值税纳税鉴证表
会计期间或截止日： 金额单位：元
|
纳税人名称 |
|
纳税地址 |
|
联系人、电话 |
|
|
经济类型 |
|
行 业 |
|
直接主管部门 |
|
|
开户银行 |
|
帐 号 |
|
邮政编码 |
|
|
项目名称 |
|
项目地址 |
| ||
|
项目 |
行 次 |
中介审核数 | |||
|
一、转让房地产收入总额 |
1 |
| |||
|
其中 |
转让土地收入 |
2 |
| ||
|
转让地上建筑物及其附着物收入 |
3 |
| |||
|
二、扣除项目金额合计 |
4 |
| |||
|
1.取得土地使用权所支付的金额 |
5 |
| |||
|
2.房地产开发成本 |
6 |
| |||
|
其中 |
土地征用及拆迁补偿费 |
7 |
| ||
|
前期工程费 |
8 |
| |||
|
建筑安装工程费 |
9 |
| |||
|
基础设施费 |
10 |
| |||
|
公共配套设施费 |
11 |
| |||
|
开发间接费用 |
12 |
| |||
|
3、房地产开发费用 |
13 |
| |||
|
其中 |
利息支出 |
14 |
| ||
|
其他房地产开发费用 |
15 |
| |||
|
4、与转让房地产有关的税金 |
16 |
| |||
|
其中 |
营业税 |
17 |
| ||
|
城市维护建设税 |
18 |
| |||
|
教育费附加 |
19 |
| |||
|
5、财政部规定的加计20%扣除数 |
20 |
| |||
|
6、财政部规定的其他扣除项目金额 |
21 |
| |||
|
三、增值额 |
22 |
| |||
|
四、增值额与扣除项目金额之比（%） |
23 |
| |||
|
五、适用税率（%） |
24 |
| |||
|
六、速算扣除系数（%） |
25 |
| |||
|
七、预收房地产价款 |
26 |
| |||
|
八、预征比例（%） |
27 |
| |||
|
九、预缴土地增值税税款 |
28 |
| |||
|
十、已缴土地增值税税额 |
29 |
| |||
|
十一、本期实际缴纳土地增值税金额 |
30 |
| |||
|
十二、应补（退）土地增值税税额 |
31 |
| |||
|
十三、项目竣工清算应退土地增值税税额 |
32 |
| |||
中介机构：(公章) 单位(公章)
机构负人： 财务负责人：
中国注册税务(会计)师(签章)：
助理人员 年 月 日
附件2
土地增值税项目登记表(粘贴处)
附件3
土地增值税缴款情况汇总表
会计期间或截止日： 金额单位：元
|
纳税人名称 |
|
纳税人地址 |
|
联系人、电话 |
| |
|
经济类型 |
|
行 业 |
|
直接主管部门 |
| |
|
开户银行 |
|
帐 号 |
|
邮政编码 |
| |
|
项目名称 |
|
项目地址 |
| |||
|
日期 |
行 次 |
缴款书号码 |
金额 | |||
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
| |||
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| |||
|
|
|
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| |||
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|
|
|
| |||
|
合计 |
|
|
| |||
中介机构：(公章) 单位(公章)
机构负人： 财务负责人：
中国注册税务(会计)师(签章)： 年 月
日
助理人员： 年 月 日
附件4
房地产转让收入审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
收入类别 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
现金 |
|
|
|
| ||
|
|
|
| ||||
|
|
|
| ||||
|
|
|
| ||||
|
|
|
| ||||
|
实物 |
|
|
|
| ||
|
|
|
| ||||
|
|
|
| ||||
|
|
|
| ||||
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|
|
| ||||
|
其他 |
|
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| ||
|
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| ||||
|
|
|
| ||||
|
|
|
| ||||
|
|
|
| ||||
|
合计 |
|
|
|
| ||
中介机构：(公章) 单位(公章)
机构负人： 财务负责人：
中国注册税务(会计)师(签章)： 年 月
日
助理人员： 年 月 日
附件5
扣除项目汇总表
会计期间或截止日： 金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| |
|
复核人 |
|
日期 |
| ||
|
项目 |
金额 | ||||
|
1.取得土地使用权所支付的金额 |
| ||||
|
2.房地产开发成本 |
| ||||
|
其 中 |
土地征用及拆迁补偿费 |
| |||
|
前期工程费 |
| ||||
|
建筑安装工程费 |
| ||||
|
基础设施费 |
| ||||
|
公共配套设施费 |
| ||||
|
开发间接费 |
| ||||
|
3.房地产开发间接费用 |
| ||||
|
其 中 |
利息支出 |
| |||
|
其他房地产开发费用 |
| ||||
|
4.与转让房地产有关的税金 |
| ||||
|
其中 |
营业税 |
| |||
|
城市维护建设税 |
| ||||
|
教育费附加 |
| ||||
|
5.财政部规定的加计20%扣除数 |
| ||||
|
6.财政部规定的其他扣除项目金额 |
| ||||
中介机构：(公章) 单位(公章)
机构负人： 财务负责人：
中国注册税务(会计)师(签章)： 年 月
日
助理人员： 年 月 日
附件6
取得土地使用权所支付的金额审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
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|
|
|
|
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| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
合计 |
|
|
|
| ||
附件7 土地征用及拆迁补偿费审定表
会计期间或截止日：
金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
合计 |
|
|
|
| ||
附件8 前期工程费审定表
会计期间或截止日：
金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
合计 |
|
|
|
| ||
附件9 建筑安装工程费审定表
会计期间或截止日：
金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
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| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
合计 |
|
|
|
| ||
附件10 基础设施费审定表
会计期间或截止日：
金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
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|
| ||
|
|
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|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
合计 |
|
|
|
| ||
附件11 公共配套设施费审定表
会计期间或截止日：
金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
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| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
合计 |
|
|
|
| ||
附件12 开发间接费审定表
会计期间或截止日：
金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||
|
项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
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| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
|
|
|
|
| ||
|
合计 |
|
|
|
| ||
附件13 利息支出汇总表
会计期间或截止日： 金额单位：元
|
纳税人名称 |
|
纳税人地址 |
|
联系人、电话 |
| |||
|
经济类型 |
|
行 业 |
|
直接主管部门 |
| |||
|
开户银行 |
|
账 号 |
|
邮政编码 |
| |||
|
项目名称 |
|
项目地址 |
| |||||
|
银行同期利率： | ||||||||
|
金融机构名称 |
行 次 |
借款金额 |
借款期限 |
利率 |
允许列支利息金额 | |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
|
|
|
|
|
| |||
|
合计 |
|
|
|
|
| |||
中介机构：(公章) 单位(公章)
机构负人： 财务负责人：
中国注册税务(会计)师(签章)： 年 月
日
助理人员： 年 月 日
附件14
与转让房地产有关税金缴款情况汇总表
会计期间或截止日 金额单位：元
|
委托单位名称： |
编制人 |
|
日期 |
| ||||||
|
复核人 |
|
日期 |
| |||||||
|
项 目 |
行 次 |
账面数 |
调整数 |
审定数 |
底稿索引 | |||||
|
营 业 税 |
应 纳 税 额 |
1 |
|
|
|
| ||||
|
已 纳 税 额 |
2 |
|
|
|
| |||||
|
欠税 |
3 |
|
|
|
| |||||
|
应补（退）税额 |
4 |
|
|
|
| |||||
|
城市维护 建设税 |
应 纳 税 额 |
5 |
|
|
|
| ||||
|
已 纳 税 额 |
6 |
|
|
|
| |||||
|
欠 税 |
7 |
|
|
|
| |||||
|
应补（退）税额 |
8 |
|
|
|
| |||||
|
教 育 附 加 |
应 纳 税 额 |
9 |
|
|
|
| ||||
|
已 纳 税 额 |
10 |
|
|
|
| |||||
|
欠 税 |
11 |
|
|
|
| |||||
|
应补（退）税额 |
12 |
|
|
|
| |||||
|
印 花 税 |
应 纳 税 额 |
13 |
|
|
|
| ||||
|
已 纳 税 额 |
14 |
|
|
|
| |||||
|
欠 税 |
15 |
|
|
|
| |||||
|
应补（退）税额 |
16 |
|
|
|
| |||||
|
|
|
17 |
|
|
|
| ||||
|
|
18 |
|
|
|
| |||||
|
|
19 |
|
|
|
| |||||
|
|
20 |
|
|
|
| |||||
|
|
|
21 |
|
|
|
| ||||
|
|
22 |
|
|
|
| |||||
|
|
23 |
|
|
|
| |||||
|
|
24 |
|
|
|
| |||||
|
|
|
25 |
|
|
|
| ||||
|
|
26 |
|
|
|
| |||||
|
|
27 |
|
|
|
| |||||
|
|
28 |
|
|
|
| |||||
|
|
|
29 |
|
|
|
| ||||
|
|
30 |
|
|
|
| |||||
|
|
31 |
|
|
|
| |||||
|
|
32 |
|
|
|
| |||||
|
合 计 |
应纳税（费）额 |
42 |
|
|
|
| ||||
|
已纳税（费）额 |
43 |
|
|
|
| |||||
|
减 免 税 额 |
44 |
|
|
|
| |||||
|
欠 税（费） |
45 |
|
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应补（退）税（费）额 |
46 |
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中介机构：(公章) 单位(公章)
机构负人： 财务负责人：
中国注册税务(会计)师(签章)： 年 月
日
助理人员： 年 月 日
附件15
财政部规定的其他扣除项目审定表
会计期间或截止日： 金额单位：元
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委托单位名称： |
编制人 |
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日期 |
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复核人 |
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日期 |
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项目 |
帐面数 |
调整数 |
审定数 |
备注 | ||
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合计 |
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附件16
普通标准住宅审核表(粘贴处)
附件17
企业基本情况表
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企业名称 |
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经济类型 |
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所属行业 |
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企业注册地址 |
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电 话 |
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邮 编 |
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开户银行 |
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银行账号 |
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纳税人识别号 |
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工 商 登 记 |
文 号 |
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地 税 税 务 登 记 |
文 号 |
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日 期 |
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日 期 |
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执照号码 |
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税务代码 |
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经营范围 |
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开业日期 |
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经营期限 |
年 |
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董事长 |
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总经理 |
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财务经理 |
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联系人 |
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投资者名称 |
投资总额 |
注册金额 |
出资比例 |
实收 金额 |
占注册％ |
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合 计 |
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分支机构概 况 |
名 称 |
投资总额 |
投资比例 |
名 称 |
投资总额 |
投资比例 |
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委托项目 |
类 别 |
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前事务所名称及审定报告编号 |
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目的 |
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范围 |
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