发布文号: 京国土房管物［2002］563号
各区县国土房管局、市房地产交易所、市房屋土地权属登记事务中心、房地产开发企业、物业管理企业：
为了加强物业管理工作，保障产权人、物业管理企业、开发企业的利益，更好地实施“《关于加强商品房物业管理公约“核准和监督管理工作的通知》（京国土房管物〔2002〕326号）”文件，现将物业管理公约有关问题通知如下：
一、《关于加强“商品房物业管理公约”核准和监督管理工作的通知》（京国土房管物〔2002〕326号）第4条“自2002年8月1日起，各区县局在办理商品房交易过户手续时应将购房人签订的承诺书作为基本要件加以核验。”调整修改为：“凡2002年5月1日以后，买卖预售商品房的，应在办理预售登记时即提交购房人与房地产开发企业、物业管理企业签订的遵守公约的承诺书；签订商品房买卖合同的，在办理商品房交易过户手续时提交购房人与房地产开发企业、物业管理企业签订的遵守公约的承诺书，各区县局应在办理预售商品房登记手续和交易过户手续时将承诺书作为基本要件加以核验。
二、开发企业应参照本通知所附“商品房物业管理公约示范文本”制订“商品房物业管理公约”。
开发企业与购房人、物业管理企业应参照本通知所附“承诺书”示范文本签订遵守公约的承诺书。
三、购房人与房地产开发企业、物业管理企业签订的遵守公约的承诺书一式四份，房地产开发企业、物业管理企业、购房人各执一份；房屋交易档案留存一份。
四、本通知所指商品房包含商品住宅和非住宅商品房以及经济适用住房。
商品房物业管理公约示范文本
公约名称：＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿物业管理公约
总则
为落实本小区（公寓、别墅、大厦）的售后物业管理，明确购房人、房地产开发企业和物业管理企业在物业管理中的权利义务，我公司按照有关规定，制定＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿公约，并提交北京市居住小区管理办公室核准，以确保公约具备必要内容。
我公司作如下承诺：
1．如因我公司制订过程中的不谨慎导致本公约内容存在歧义、语义不清或违反有关法规政策，由我公司承担相应责任。
2．我公司和物业管理企业签订的物业管理委托合同与本公约内容不存在抵触。
3．我公司如将项目转让，将保证受让人承诺遵守本公约。
上述条款为本公约内容的组成部分，经北京市居住小区管理办公室核准之日起，我公司即应遵从本公约内容。
开发企业（公章）
年 月 日
第一章 物业基本情况
一、注明物业名称、座落、物业四至、总建筑面积、土地用途及使用期限、国有土地使用证明文件政府批文号。
二、列明共有部位（具体参考公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明等）和共有设施设备（指物业管理区域内，不为单个产权人所有而为多个产权人共同拥有和使用的设施设备，应按实际情况列明。）以及其他配套设施。
第二章 各主体基本情况
一、产权人指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
二、物业管理企业
名称、物业管理资质合格证书号、注册地址、邮编、法定代表人、注册资金、联系人、联系电话。
备选内容：
管理业绩：管理面积、是否获得过市优或国优称号等。
三、开发企业
名称、注册地址、邮编、法定代表人、注册资金、联系人、联系电话。
四、物业管理企业和选定和变更
1．在物业管理委员会成立之前，物业管理企业由开发企业选定。公约核准后除以下情况外，开发企业不得变更物业管理企业。
A、该物业管理企业被取消北京市物业管理资质；
B、该企业注销；
C、
上述情况下变更物业管理企业，开发企业需将变更原因和选定的新物业管理企业等有关事项告知业主，没有50％以上反对意见的方可与新物业管理企业签署正式合同。并须到市小区办备案。
2、物业管理委员会成立之前变更物业管理企业，开发企业需要求变更后的新物业管理企业承诺遵守本公约。
3．物业管理委员会成立后可按有关规定解聘和重新选聘物业管理企业。
第三章 物业管理服务内容和标准
一、物业管理服务内容：一般包括房屋及其设施设备维修养护、环境卫生、公共秩序维护、机动车停放管理、档案资料管理等内容。
二、物业管理服务标准：普通居住小区最低应达到政府规定的普通居住小区物业管理服务最低标准；高档居住小区与其他非居住物业的服务标准由开发企业自定。
第四章 物业管理服务费用和住宅公共维修基金
一、物业管理服务费用
1．物业管理企业须向产权人明示物业管理服务收费标准。
2．收费项目、标准（须具体列出收费项目和标准）。
3．物业管理服务费的交纳办法。
4．在同一物业管理区域内，自房屋交付使用之日起，开发企业和产权人空置房屋均应承担相应的物业管理费。
5．没有约定或约定不明的，应按政府有关文件执行；政府有新规定时，收费应依新的政策进行调整。
6．物业管理服务收费标准如按规定或约定有调整，物业管理企业应在物业管理区域内醒目位置公告和书面送达通知全体产权人。
二、住宅共用部位共用设施设备维修基金
1．共用部位共用设施设备维修基金的归集、使用和管理按政府有关文件执行。
2．共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或物业管理委员会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。
3．产权人在出售、转让或馈赠其单元或因其他原因房屋产权转移时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第五章 产权人权利和义务
一、产权人权利
1．产权及基于产权的财产权利如使用公共设施设备的权利、自有部位的装修和维护权利、要求毗连产权人承担维修责任等。
2．在物业管理中的权利：管理权、监督建议权等。
二、产权人在物业管理中的义务
主要包括守法义务、服从产权人大会及管委会决议义务、交费义务、转让或出租房屋的告知义务、合理使用房屋及公共部位和设施设备义务、承担责任义务等。
第六章 开发企业权利义务
一、权利主要包括产权权利。
二、义务主要包括保修义务、组建物业管理委员会义务、有关事项变更告知义务等。
三、按规划建设配套设施和不更改配套设施设备用途义务。
四、材料移交义务
包括新建项目竣工总平面图、单体建筑、结构、设备安装竣工图、附属公建配套设施、地下管网工程竣工图、有关设施、设备安装、使用和维护保养技术资料和各单项工程竣工验收证明材料、房屋质量保证文件和房屋使用说明文件、房屋销售清单和产权资料、公共配套设施的产权及收益归属清单等物业管理所必须的资料。
备选条款
五、关于未出售车位的使用管理。
六、会所在经营管理等相关情况。
第七章 物业管理企业的权利和义务
一、权利主要是：实施管理、收费、要求委托人协助管理等。
二、义务主要有：履行合同提供服务、接受建议和监督、有关事项的告知义务等。
第八章 关于房屋使用、管理和维修
一般应包括以下内容
一、合理使用自用部位和公共部位公共设施设备。
二、禁止改变用途、破坏环境、妨碍管理等行为（应具体列明）。
三、装饰装修房屋的规定。
四、改变房屋、公共部位和公共设施使用性质的规定。
五、利用物业公共部位和设施设备获取收益如何处理的规定。
六、配合对房屋及其人配套设施维修养护的责任。
七、紧急情况下物业管理企业进入产权人或使用人的单元进行维修工作的规定。
备选内容
八、本小区（公寓、别墅、大厦）关于产权人和使用人饲养家禽或其他宠物的规定。
九、本小区（公寓、别墅、大厦）关于阳台封闭的规定。
第九章 违约责任和纠纷的处理
一、物业管理企业应依照本公约、委托管理合同和国家有关规定对小区实行物业管理，提供质价相符的物业管理服务。物业管理企业不得擅自提高各项收费标准，如物业管理企业擅自提高各项收费标准，产权人有权要求清退多收费用。
二、产权人、使用人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日／月加收＿＿＿的滞纳金。
三、开发企业在售房时未向购房人明示本公约的，购房人有权解除房屋买卖合同，并向开发企业提出违约赔偿。
四、对个别产权人、使用人违反公约或损害其他产权人、使用人合法权益的行为，物业管理委员会有权代表产权人提起诉讼；在其他有关本物业的法律诉讼中物业管理委员会可作为全体产权人的代表。有关诉讼费用由各产权人分摊。
五、遇以下情况本公约解除：
1．开发企业与购房人签订的房屋买卖合同解除；
2．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
3．＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。
六、产权人、开发企业、物业管理企业执行本公约产生的纠纷和争议，首先可通过协商或调解的方式解决，协商或调解达不成一致意见的，双方约定选择以下方式解决争议：
1．＿＿＿＿＿向北京仲裁委员会申请仲裁；
2．＿＿＿＿直接向人民法院提起诉讼。
第十章 附则
一、公约的效力：及于开发企业、产权人、使用人和物业管理企业。
二、适用法律：适用中华人民共和国法律、法规、政府规章、有关规范性文件以及北京市法规、政府规章和有关规范性文件。
公约不得与前述法律、法规、规章、规范性文件相抵触，如有抵触，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
三、公约的解释与修改：
开发企业对本公约负有解释义务。在物业管理委员会成立前，不得对已核准的公约进行修改；物业管理委员会成立后，可由物业管理委员会根据产权人大会决议对公约进行修改。修改后的公约，应重新申请核准。
四、本公约报审一式五份，市国土资源和房屋管理局备案一份，北京市居住小区管理办公室一份，
区（县）小区办备案一份，开发企业一份，物业管理企业一份。
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｜ 物业名称：＿＿＿＿＿＿＿小区（别墅、公寓、大厦）＿＿＿＿楼（栋、座） ｜
｜ ｜
｜ ＿＿＿＿＿门＿＿＿＿单元 ｜
｜ ｜
｜ 房屋买卖合同编号： ｜
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承诺书
为维护本小区（公寓、别墅、大厦）的管理，本人／我等／我公司已详细阅读过经北京市居住小区管理办公室核准的《＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿物业管理公约》，核准号为＿＿＿＿＿＿＿＿＿，同意遵守本公约内的一切条款，如有违约，原承担相应违约责任。
本人／我等／我公司特签署此承诺书。
购房人姓名／名称：
签章：
年 月 日
房地产开发企业名称：
法定代表人： 签章：
年 月 日
物业管理企业名称：
物业管理资质合格证书号：
法定代表人： 签章：
年 月 日
北京市国土资源和房屋管理局
