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镇江市城镇国有土地使用权出让和转让规定
2006-11-2
第一章总则
第一条为促进城市建设和经济发展，改革土地使用制度，根据《中华人民共和国城市房地产管理法)、《中华人民民共和国担保法)、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例)和《江苏省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法》、《江苏省土地登记办法》等有关法律、法规和规章，结合本市实际，制定本规定。
第二条本市行政区域内城镇国有土地使用权的出让、转让、出租、抵押等，均适用本规定。地下资源、埋藏物、市政公用设施、文物建筑、军事设施以及按照城市规划不能出让、转让的地块等，不属于土地使用权出让、转让的范围。
第三条国内外企业法人、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本规定取得土地使用权，进行土地开发、利用和经营，其合法权益受法律保护。
第四条土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止及有关的地上建筑物，其他附着物的登记，由国土管理部门、房产管理部门依照法律和国务院、省政府的有关规定办理。
第五条市、县(市)(不含区，下同)国土管理部门依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止等进行检查监督，并负责土地的权属管理。
第二章土地使用权的出让
第六条土地使用权出让是指市、县(市)国土管理部门代表同级人民政府依法将国有土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金(以下简称出让金)的行为。
第七条土地使用权的出让由市、县(市)人民政府负责，具体地块的出让方案，由市、县(市)国土管理部门会同城市规划、建设、房产、物价、财政等管理部门依据年度建设用地供地计划、土地利用总体规划、城市总体规划共同拟订，报市、县(市)人民政府批准或经市、县(市)人民政府审核报上级人民政府批准后，由市、县(市)国土管理部门具体实施。
土地使用权出让方案应包括出让地块的面积、位置、界址、用途、出让年限、建设规划要求、出让底价、出让方式等内容。
第八条出让国有土地使用权由县(市)以上人民政府按照国家建设用地批准权限审批。
第九条土地使用权出让应当签订出让合同。出让合同由市、县(市)国土管理部门(以下简称出让方)与土地使用者(以下简称受让方)签订。
第十条农村集体所有的土地，根据城镇建设发展需要，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可出让。
第十一条土地使用权出让实行价格评估制度。在对城镇土地进行分等定级的基础上，市、县(市)国土管理、物价部门会同规划、建设、房产、财政等有关部门按照土地不同区位和用途，拟定基准地价，报省人民政府批准后公布。基准地价应根据经济发展和土地供求情况，每二年调整一次，定期公布。
出让地块的标定地价，由市、县(市)国土管理部门会同物价等部门以基准地价为基础，依据地块大小、位置、容积率、形状以及土地使用年限和土地市场情况等评估确定，并定期公布。
第十二条宗地出让和成片土地出让的年限，自有批准权的人民政府批准之日起算，划拨土地补办出让年限，由出让合同双方当事人约定起算日期。土地使用权出让的最高年限按下列用途核定：
(一)公寓、住宅用地70年；
(二)工业、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；
(三)商业、旅游、娱乐用地40年；
(四)综合或其他用地50年。
第十三条土地使用权出让，可采取协议、招标、拍卖的方式。
商业、金融、旅游、娱乐、服务、商品房用地，有条件的可采取拍卖、招标方式，暂不具备条件的，可以采取协议的方式．采取协议方式出让的出让金不得低于省政府规定的最低保护价。
第十四条协议出让土地使用权的程序：
(一)市、县(市)国土管理部门向有意受让人提供出让土地使用权地块的必要资料和有关规定；
(二)有意受让人在规定时间内向市、县(市)国土管理部门提交建设项目选址意见书、土地开发建设方案及所出价款、支付方式等在内的意向书；
(三)市、县(市)国土管理部门根据实际需要会同规划、建设、房产等部门对有意受让人提交的文件进行审核论证，在受让人提交文件之日15日内由国土管理部门给予答复；
(四)市、县(市)国土管理部门与有意受让人协调一致后，双方签订土地使用权出让合同，并由受让人支付土地使用权出让金15％的定金；
(五)有意受让人按合同规定支付出让金后，再于30日内到市、县(市)规划部门办理建设用地规划许可证后，到国土管理部门办理土地登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第十五条招标出让土地使用权的程序：
(一)市、县(市)人民政府发出招标书或公告：
(二)投标者在规定的截止日期前将标书密封后，到指定地点投入标箱，向市、县(市)国土管理部门缴纳保证金人民币3-5万元(不计息)；
(三)市、县(市)国土管理部门应会同由城建、规划、房管等有关部门并聘请专家组成评标委员会，主持开标，对有效标书进行评审，决定中标者；
(四)市、县(市)国土管理部门向中标者发出中标通知书，中标者持中标通知书在30日内与出让方签订土地使用权出让合同，并交付出让金15％的定金(不计息)；中标者在合同规定的时间内缴纳出让金与其他费用后，应在30日内向规划部门申领建设用地规划许可证；
(五)受让方到国土管理部门办理土地登记，领取土地使用证书，取得土地使用权。
中标者的保证金可以充抵出让金，如中标者收到中标通知书后30日内不签订土地使用权出让合同的，视为放弃中标，所交保证金不予退还，如需延期签订合同的，应在到期前10日内向出让方提出延期申请，延长期不得超过30日。未中标者的保证金原数退还。
第十六条采取拍卖方式出让国有土地使用权的，经有批准权的人民政府批准后，由市、县(市)国土管理部门具体组织进行。
第十七条出让合同应包括土地面积、位置、界址、用途、使用年限、地价、付款方式和时限、投资总额；开发建设期限、土地使用条件和规划设计要求、双方权利与义务，其他附带条件以及违约责任等内容。受让方在取得土地使用权的地块上进行各项活动，必须符合出让合同及土地使用条件的规定。
第十八条受让方确需改变出让合同规定的土地用途的，必须报经国土管理部门和城市规划部门批准后，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订出让合同，相应调整出让金，办理土地使用权登记。
第十九条外商投资企业用地可事先向市、县(市)国土管理部门申请预约，在符合城市规划的条件下，在预约期内可优先获得指定地块的土地使用权。
申请预约用地的，须持向外经贸、计划部门申请投资建设立项的文件资料，与国土管理部门签订预约协议，交付预约金，金额由双方商定。预约用地有效期限为六个月。期内用地的，预约金可折抵地价款，逾期未正式申请用地的，视为自动放弃预约，已付预约金不予退还。
第三章土地使用权的转让
第二十条土地使用权的转让，是指土地使用者将受让土地使用权再转移的行为，包括买卖、赠与等其他合法形式。
第二十一条有下列情形之一的，土地使用权不得转让：
(一)没有合法的国有土地使用权出让合同和未付清全部出让金的；
(二)没有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》等合法凭证的；
(三)未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地或投入资金未达到合同规定投资额25％，但成片开发经营的土地，按出让合同规定的条件和期限进行了开发，形成工业用地和其他建设用地条件的，可以转让；
(四)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权的；
(五)共有土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权，未经其他共有人书面同意的；
(六)土地使用权或地上建筑物、其他附着物所有权有争议的；
(七)法律、行政法规规定禁止的其他情形。
第二十二条土地使用权转让必须签订转让合同，其合同不得违反出让合同中的规定。
土地使用权转让时，出让合同以及权属登记文件中所规定的权利、义务随之转移。
土地使用权转让时，其地上建筑物、附着物随之转让。
地上建筑物、附着物所有权转让时，其土地使用权随之转让。
土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，受让人在签订转让合同之日起30日内，向当地房产管理部门办理过户变更登记后，15日内到国土管理部门办理土地使用权变更登记。未经变更登记的转让无效，其产权不受法律保护。
土地使用权转让后需改变原出让合同规定用途的，按照本规定第十八条办理。
第二十三条土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权可以分割转让。同一建筑物产权分割转让时，建筑物使用范围内的土地使用权同时分割转让。土地使用权不能分割的，按共有土地使用权处理。
土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应经市、县(市)国土、房产管理部门等有关产权管理部门批堆。
第二十四条房地产经营、开发单位销(预)售商品房的，应将商品房销(预)售合同报市、县(市)房产、国土管理部门登记备案。
第二十五条转让巳出租的土地使用权时，转让人应提前90天通知承租人，在同等条件下承租人有优先受让权。
第二十六条通过转让方式取得土地使用权者，其使用年限为土地出让合同规定的使用年限减去原土地使用者巳使用年限后的剩余年限。
第二十七条转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，其增值收入部分，应当依法缴纳土地增值税。
第二十八条县(市)级以上人民政府可根据需要，采取行政或经济手段调控土地市场价格，在土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，可以规定最高限价；在土地转让价格明显过低时，市、县(市)人民政府有优先购买权。
第四章土地使用权的出租
第二十九条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将受让取得的土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
但有本规定第二十一条所列情形之一的，土地使用权不得出租。
第三十条出租人必须继续履行土地使用权出让合同。土地使用权租赁合同不得违反法律、法规和±地使用权出让合同的规定。
第三十一条出租土地使用权及地上建筑物、其他附着物的，出租人应在签订租赁合同后15日内分别向所在市、县(市)国土、房产管理部门办理登记手续，并按规定缴纳土地增值税。
第五章土地使用权抵押
第三十二条土地使用权抵押是指土地使用者作为债务人(以下称抵押人)以不转移占有的方式，将依法取得的土地使用权及地上建筑物、其它附着物作为债务履行担保抵押给债权人(以下称抵押权人)的法律行为。
第三十三条以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定土地抵押权。
在抵押物价值范围内，可以同时设立几个抵押权人。共有土地使用权抵押应以抵押人所得的份额为限，并征得其他共有人的书面同意。
凡属本办法第二十一条所列情形之一的，土地使用权不得抵押。
第三十四条土地使用权抵押应签订抵押合同。土地使用权及地上建筑物、其他附着物抵押，按国家有关法律、法规执行。
第三十五条市、县(市)国土管理部门受理土地使用权抵押登记申请后，要对当事人递交的证件进行审核，符合规定的，向当事人颁发《土地使用权抵押证明书》。
第三十六条抵押人到期不能清偿债务或在抵押期间宣告破产、解散的，抵押权人应向办理登记的国土管理部门申请处置土地使用权。
准许处置抵押土地使用权的，抵押权人可凭与抵押人协议委托国土管理部门或者拍卖人转让拍卖土地使用权，并依法从转让拍卖所得价款中优先受偿。但划拨土地使用权抵押或抵押人未付清土地出让金的，土地转让拍卖所得价款应首先扣付结清土地出让金，余额部分方可由抵押权人受偿。
一项抵押物同时设定几个抵押权时，抵押权人处分抵押物所得价款的受偿先后顺序，以抵押登记先后顺序为准。因处分抵押财产而发生权属变化的，必须到国土管理部门和房产管理部门办理过户手续。
第六章土地使用权的终止
第三十七条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用期限期满，提前收回及土地灭失等原因而终止。
土地使用权期满，该地块的土地使用权即由市、县(市)人民政府依法无偿收回，并注销土地使用证。其地上建筑物、附着物同时由市、县(市)人民政府无偿取得，出让合同中规定必须拆除的技术设备和建筑物、附着物等，土地使用者应按时拆除、清理或交纳代拆除、清理费用。
第三十八条土地使用权期满前因社会公共利益确需提前收回土地使用权的，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发程序给予合理的补偿。
第三十九条出让合同规定的土地使用权期满，土地使用者需要续期的，应在期满前6个月向国土管理部门申请，依照本规定第二章规定重新签订土地出让合同，办理有关手续，支付土地出让金。
第七章划拨土地使用权
第四十条划拨土地使用权是指土地使用者经市、县(市)人民政府依法批准缴纳补偿、安置等费用后或者无偿取得的国有土地使用权。
第四十一条划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，其划拨土地使用权由市、县(市)人民政府无偿收回。
第四十二条本规定颁布前以划拨方式取得的国有土地使用权，符合下列条件的，经国土管理部门和房产管理部门审查，报有批准权的人民政府批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权方可转让、出租、抵押：
(一)土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
(二)领有国有土地使用证；
(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
(四)按本规定第二章的规定签订土地使用权出让合同，订明出让的起止期限并补交土地使用权出让金，或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金的。
第四十三条划拨土地使用权转让、出租、抵押补交土地使用权出让金，应按地块标定地价的一定比例收取，但不得低于地块标定地价的40％。
第四十四条以划拨方式取得的土地使用权，经有批准权的人民政府批准转让的，受让方应当在转让合同签订之日起20日内办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳出让金。转让划拨土地使用权时，经报有批准权的人民政府批准也可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应当依照规定办理土地划拨批准手续，并将转让土地使用权所获收益的土地收益逐年上缴国家或作其他处理。
第四十五条：以营利为目的，出租在划拨土地使用权的地块上建成的房屋的，应将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法按照国务院规定执行。
第四十六条以划拨土地使用权设定抵押权或者连同地上建筑物，其它附着物抵押的划拨土地，应在依法补办出让手续和补交出让金后，方可抵押。抵押人无法缴清土地使用权出让金的，经国土管理部门同意，划拨土地也可按以下条件实行抵押：
l、抵押金额不得超过评估地价的60％；
2、抵押人与国土管理部门签订意向出让合同。
第四十七条对无偿划拨的土地使用权，市、县(市)人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本规定予以出让。无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县(市)人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
第八章罚则
第四十八条违反本规定，末按程序批准或越权批准出让土地使用权的，按非法占地和越权批地行为处罚。
第四十九条不按法定程序办理土地登记、领取土地使用证的，其土地使用权出让、转让、出租、抵押行为不具有法律效力，市、县(市)国土管理部门应予以纠正，并可根据情节处以出让、转让、出租、抵押金额5‰以下的罚款或无偿收回土地使用权。
第五十条土地使用者未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发(因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外)利用土地或擅自改变土地用途的，国土管理部门应予以纠正，并可根据情节处以出让地价30％以下的罚款；情节严重的，可无偿收回土地使用收。
第五十一条未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的，国土管理部门应没收其非法所得，并可根据情节处以非法所得50％以下的罚款。
第五十二条对不如实申报土地使用权和房产转让、出租成交价格者，国土管理部门或房产管理部门可贵令其补交所漏规费，并可处以瞒价金额50％以下的罚款。
第五十三条当事人对行政处罚不服的，可在接到处罚决定书之日起15日内，向决定处罚机关的同级人民政府或者上一级主管部门申请复议，也可依法向当地人民法院起诉。
第九章附则
第五十四条从一九九o年五月十九日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布施行后至本规定施行前转让、出租、抵押、划拨土地使用权的，应在本规定发布施行之日起3个月内，到国土管理部门依法补办有关批准手续。
第五十五条土地使用者应按国家及本省、市有关规定缴纳税、费。
第五十六条土地使用权出让后，财政部门按规定核拨给国土管理部门按出让金总额的百分之二的土地出让业务费。
第五十七条依照本规定的规定取得土地使用权的个人，其土地使用权可以依法继承。
第五十八条土地出让金的征收和管理，按国家有关规定执行。
第五十九条本规定中的保证金、定金纳入财政预算外资金管理。
第六十条本规定收缴的罚款，应当出具省财政部门统一印制的罚没财物收据。罚款收入按照规定上缴国库。
第六十一条本规定由市国土管理局负责应用解释。
第六十二条本规定自发布之日起施行。镇江市人民政府一九九二年七月二十二日印发的《镇江市国有土地有偿使用暂行规定》同时废止。过去本市有关行政性文件与本规定不一致的，一律以本规定为准。
