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关于印发西湖区农转居小区物业管理暂行办法的通知
西政办〔2006〕111号
各乡镇人民政府、街道办事处，区政府各部门、各直属单位，之江度假区管委会各单位：
《西湖区农转居小区物业管理暂行办法》已经区政府同意，现印发给你们，请遵照执行。
杭州市西湖区人民政府办公室
二○○六年八月二十六日
西湖区农转居小区物业管理暂行办法
第一章总则
第一条为进一步加强西湖区农转居小区的物业管理，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业的合理使用，创造安全、文明、和谐的社区环境，根据国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《杭州市物业管理条例》和《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》等规定，结合我区实际，制定本办法。
第二条西湖区与之江国家旅游度假区范围农转居小区（含多层、高层、小高层建筑）物业管理均适用本办法。市政府另有规定的除外。
第三条农转居小区物业管理实行社区管理与委托物业专业机构管理相结合的原则，实施社区管理的由乡镇人民政府、街道办事处报区（之江）房产行政主管部门审批，并由社区承担相应的物业管理职责。
第四条区（之江）房产行政主管部门根据本办法对区农转居小区物业管理进行监督和指导，乡镇人民政府、街道办事处负责协调物业管理与社区建设的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。
建设、规划、城管、绿化、公安、环保、物价、民政、工商等部门按各自的职责，协同物业管理部门实施本办法。
第二章业主、业主（代表）大会和业主委员会
第五条本办法中的业主，是指物业的所有权人。包括股民业主和非股民业主。在农转居小区内拥有房屋且持有该区域经济合作社股份的称股民业主。股民业主、非股民业主享有同等权利和义务。
第六条业主享有以下权利：
（一）参加业主大会，享有表决权；
（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；
（三）享有与所交纳物业管理服务费用相符的服务；
（四）监督业主委员会的工作；
（五）监督物业管理企业的管理服务活动；
（六）法律、法规规定的其他权利。
业主应当履行以下义务：
（二）遵守物业管理法律、法规；
（三）遵守业主公约、有关物业管理的规定；
（四）配合业主大会或业主代表大会组织者做好有关选举工作
（五）按照合同约定交纳物业管理服务费用和其他分摊费用；
（六）对业主委员会签订的合同承担责任。
第七条物业管理区域内的全体业主组成业主大会；业主人数超过100名的，可按比例推选业主代表，组成业主代表大会。业主大会或业主代表大会须投票权数超半数以上的业主或业主代表出席才能举行。业主代表的任期一般不超过3年，可以连选连任。
业主的投票权，按每一房地产权证计一票原则确定。建筑面积超过二百平方米的部分，每满二百平方米另计一票，但单个业主所计票数不得超过物业管理区域内全体业主总票数的30％。
建设单位未出售或者已经出售但未交付的物业，按前款规定计投票权数。
第八条物业管理区域内，有下列情况之一的，区（之江）房产行政主管部门应指导、监督前期物业管理单位召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
（一）入住率达到60%以上的；
（二）入住率达到30%以上，且物业交付使用已满2年的。
业主大会筹备组由业主推举的代表和建设单位、居民委员会的代表组成。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。
业主大会筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程通知全体业主，并告知所在地物业主管部门、乡镇人民政府、街道办事处、居民委员会，接受告知的单位应当派代表参加会议，并给予必要的指导。
第一次业主（代表）大会的费用开支由建设单位承担。
第九条农转居小区业主委员会在社区党组织和社区居委会的领导下选举产生。
通过履行相应的选举程序，经业主大会（代表）投票权数的超半数同意，农转居小区业主由单个经济合作社股民组成的，其业主委员会的职权原则上由经济合作社董事会行使；由多个经济合作社和非股民业主组成的，按其占投票权数的比例，在业主委员会组成人员中占有相应的比例。经济合作社董事会行使业主委员会职权的，还需经股民（代表）大会追授。
第十条业主大会或业主代表大会每年至少召开一次；业主委员会认为必要时或经由20%以上投票权数的业主或者业主代表提议，应召开临时业主大会或者业主代表大会。业主委员会应在接到业主或业主代表提议后15日内组织召开临时业主大会或业主代表大会；逾期不组织召开的，由社区居委会负责组织召开。业主大会或者业主代表大会可以邀请乡镇人民政府、街道办事处、社区居民委会和使用人代表列席。业主可书面委托代理人出席，物业管理企业不能以代理人身份出席。
业主委员会要求物业管理企业列席会议的，物业管理企业的负责人或其书面委托代理人应当列席会议。
第十一条业主大会或业主代表大会的决定，须经出席大会的业主或者业主代表投票权数的超半数通过，并予以公布。
第十二条业主大会或业主代表大会行使下列职权：
（一）审议通过或修改业主委员会章程和业主公约；
（二）听取和审议业主委员会工作报告；
（三）选举、罢免业主委员会成员；
（四）决定聘用或解聘物业管理企业；
（五）审议通过物业管理方案；
（六）变更或撤销业主委员会不适当的决定；
（七）审查本区域内物业管理制度；
（八）决定其他有关业主权益的重大事项。
第十三条业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施管理的自治组织。
业主委员会委员由业主大会或业主代表大会在业主中选举产生，业主委员会由5人以上的单数组成。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中选举产生。业主委员会成员提前两个月书面通知业主委员会可以辞职，缺额按业主委员会章程补选。根据工作需要，业主委员会可聘请社区居民委员会有关单位的人员担任业主委员会顾问。
第十四条业主委员会应在选举产生之日起十五日内，将业主委员会章程和名单报区（之江）房产行政主管部门登记备案。
第十五条业主委员会是业主（代表）大会的执行机构，履行下列职责：
（一）组织召开业主大会或业主代表大会；
（二）草拟业主公约、业主委员会章程草案或修订草案；
（三）提议聘用或解聘物业管理企业；
（四）根据业主大会或业主代表大会的决定，可以通过招投标或其他方式，及时选聘、续聘或改聘物业管理企业，并代表业主签订、变更或解除物业管理服务合同；
（五）审定物业管理企业的物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
（六）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理服务合同的执行，协调业主和物业管理企业的关系，监督业主履行业主公约和物业管理服务合同，协助物业管理企业催交物业管理服务费用；
（七）监督共用部位、共用设备设施的使用和维护；
（八）业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
第十六条业主委员会会议由主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须经业主委员会半数以上委员同意，决定应在作出之日起3日内公布。
第十七条业主委员会的活动经费在小区经营性收益中列支，但不得超过同期物业管理费总额的1%，具体数额和计划由业主大会或业主代表大会审议决定。如由经济合作社行使业主委员会职权的，相关活动费用由经济合作社董事会参照上述标准，并经业主代表大会通过后决定。
第十八条业主大会、业主代表大会、业主委员会作出的决定，不得与法律、法规相抵触，不得损害社会公共利益。
第三章 前期物业管理
第十九条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位应当选聘前期物业管理企业，签订书面的前期物业服务合同。
第二十条 建设单位应当在物业分配之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的业主临时公约，不得侵害业主的合法权益。
第二十一条建设单位应当在物业分配前将业主临时公约向业主明示，并予以说明。
业主在与建设单位签订相关物业合同时，应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第二十二条 建设单位与业主签订的分配、受让合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十三条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、小区业主委员会新选举产生并与物业管理企业签订新的物业服务合同，前期物业服务合同同时终止。
第二十四条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十五条 物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十六条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第二十七条 物业交付使用前发生的前期物业管理费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理费用，由建设单位和业主按照前期物业服务合同的约定承担。
第二十八条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章物业管理服务
第二十九条物业管理服务内容（包括委托社区所实施的物业管理，下同）：
（一）物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新；
（二）物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务；
（三）公共绿地、花草树木的养护、管理；
（四）协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序（交通秩序），开展安全防范工作；
（五）协助工商、城管执法等部门维护物业管理区域内的广告等商业经营活动秩序；
（六）物业装饰、装修的管理服务；
（七）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案的保管；
（八）物业管理单位可与业主和使用人约定其它服务项目。
业主和使用人对物业管理企业提供的特约服务有自主选择权。
第三十条物业管理单位的权利：
（一）依法制订物业管理区域的物业管理制度和物业管理方案；
（二）按照物业管理服务合同对物业实施管理；
（三）依据物业管理服务合同和有关规定收取物业管理服务费用；
（四）制止违反物业管理制度及业主公约的行为；
（五）委托专营企业承担专项物业管理业务；
（六）依法开展有偿服务；
（七）法律、法规规定的其他权利。
第三十一条物业管理单位的义务：
（一）根据行业规范以及经济合作社审定的物业管理服务合同年度计划，实施物业管理服务；
（二）每6个月向业主委员会报告工作，并报送物业维修、更新费用和小区经营性用房、停车费等经营性收入的收支帐目，小区经营性收入每年审计一次，接受业主委员会的监督；
（三）根据业主委员会的要求，列席业主（代表）大会，解答业主和业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；
（四）接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；
（五）接受物业管理部门、其它有关行政管理部门的监督、指导；
（六）配合社区居民委员会提供社区生活服务和开展社区文化活动；
（七）法律、法规规定的其他义务。
第五章物业使用与维护
第三十二条物业使用中禁止下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和主体结构、破坏房屋外貌、擅自改变房屋用途；
（二）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备
（三）践踏、占用绿地；
（四）损毁树木、绿化设施；
（五）违章搭建；
（六）抛、扔、堆放垃圾、杂物；
（七）排放有毒、有害和污染环境的物质或产生超出规定标准的噪音；
（八）在建筑物、构筑物及其附属物上张贴、涂写、刻画；
（九）利用物业从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
第三十三条业主或使用人进行物业装修，应事先告知物业管理单位，并按物业装修的规定办理有关手续。
物业管理单位应当对业主或使用人的物业装修活动进行监督，发现违反装修规定的行为，应当劝阻和制止，并督促改正；对拒不改正的，应及时告知业主委员会并报有关行政主管部门依法处理。
物业管理单位违反有关装修规定的，业主委员会应及时报告有关行政主管部门依法处理。
业主或使用人因物业装修而造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由物业管理单位督促责任人负责修复或赔偿。
第三十四条业主对物业出租的，应事先告知物业管理单位，并按相关房屋出租的规定办理有关手续。
第三十五条新建物业应当设立物业共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称物业维修基金）。物业维修基金属于全体业主所有。
物业维修基金实行“业主交纳、统一缴存、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则。
第三十六条新建农转居小区首期物业维修基金由房屋所有人按杭州市规定标准缴纳，在领取房屋钥匙前，由建设单位或安置实施主体向房屋所有人代收。
第三十七条物业维修基金按规定存入银行维修基金专户，并以一个物业管理区域为管理单位，按幢设置，核算到户。
第三十八条物业维修基金的使用应当履行下列程序：
（一）物业管理单位持物业维修基金使用申请表和业主委员会审核同意的使用方案，报市物业维修资金管理机构；
（二）市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；
（三）工程完工后，物业管理单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额：
⒈经审计的工程决算单；
⒉业主委员会审核签章的施工承包合同；
⒊维修、更新工程的发票；
⒋业主委员会验收合格证明。
第三十九条经房屋专业机构鉴定为危房的，以及出现电梯故障、屋面漏水等严重影响物业正常使的紧急状况，需要立即进行维修的，在征得业主委员会同意后，按规定向市物业维修资金管理机构申请。
第四十条之江度假区范围物业维修基金缴交、提取、使用按市有关规定执行。
第六章物业管理用房
第四十一条建设单位应当将物业用房（包括物业管理办公用房、公共活动用房和物业管理商业用房）纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。
第四十二条建设单位应在物业交付使用、办理房屋产权证之前，按照规划图纸中确定的位置，按市有关规定提供物业管理用房，由市物业管理行政主管部门代为接收。
按规定市物业管理行政主管部门接收物业管理用房后，将接收清单及相关资料交给物业管理用房所在地的区（之江）房产行政主管部门，由其负责日常监督管理。
建设单位办理物业管理用房交接手续时，应提交物业管理用房测绘成果文件。
第四十三条物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变。
第四十四条物业管理用房由物业管理单位使用和经营。
第七章物业管理服务费用
第四十五条物业管理服务收费标准的确定，应当遵循合理、公平、公开以及与物业管理企业资质等级、服务内容相适应的原则。
物业管理服务收费实行政府指导价和市场调节价。农转居小区公寓已竣工但尚未出售或者尚未交给业主的物业，物业服务费用由建设单位交纳；农转居小区公寓交付业主后，由业主自行承担。具体标准，由物业管理企业与业主委员会在政府指导价基础上协商确定，并报价格管理部门备案，同时在小区内向全体业主公示。
第四十六条物业管理服务费由物业管理单位按物业管理服务合同约定的期限向业主收取。未作约定的，预收期限不得超过12个月。业主与使用人约定由使用人缴纳物业管理服务费的，从其约定，业主负连带缴纳责任。
其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
第四十七条交付使用但业主或使用人尚未居住的物业，物业管理服务费应按标准的70%收取。物业管理企业收费项目和标准向全体业主公布。
第八章法律责任
第四十八条业主、使用人违反业主公约、前期物业管理服务协议、物业管理服务合同的，应承担相应的民事责任。
业主不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，业主委员会或其委托的物业管理单位可按法律法规或业主公约的规定采取相应的催缴措施。
业主委员会或物业管理单位催缴，业主仍不缴纳或续筹应分摊的物业维修基金的，按《杭州市物业管理条例》第五十二条规定由区（之江）房产行政主管部门责令其限期缴纳。逾期仍不缴纳的，每日加收应缴纳费用2‰的滞纳金。
业主、使用人违反本办法有关物业使用、维修养护规定的，物业管理企业有权予以劝阻、制止，并督促其限期改正或提请有关部门依法处理；造成损失的，责任人应承担赔偿责任。
第四十九条物业管理企业未经物业管理部门资质审查擅自从事物业管理服务业务的，由区（之江）房产行政主管部门按《杭州市物业管理条例》第五十四条规定责令限期补办资质审查手续，逾期不补办手续的，可处2000元以上20000元以下的罚款。
第五十条物业管理企业违反本办法规定，不履行物业管理服务合同或者履行合同未达到规定标准的，应当承担相应的违约责任；造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责任。
对物业管理企业违反本办法的行为，业主委员会有权予以制止并督促其限期改正，逾期不改正的，可以终止物业管理服务合同。情节严重的，物业管理部门可以依职权降低其物业管理资质等级，直至吊销资质证书，其他法律、法规有规定的，从其规定。
第五十一条建设单位或安置实施主体违反本办法关于物业维修基金收缴规定的，按《浙江省物业管理条例》第五十四条规定由区（之江）房产行政主管部门责令其限期缴纳，逾期不缴纳的，自逾期之日起，按日加收应缴纳费用万分之五的滞纳金，并可处以10000元以上30000元以下的罚款。
第五十二条建设单位违反本办法第二十六条、二十七条规定的，按《杭州市物业管理条例》第五十五条规定由区（之江）房产行政主管部门责令其限期履行，逾期不履行的，处以5000元以上50000元以下的罚款。
第五十三条物业管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊或者截留、挪用、侵占物业维修基金的。由其所在单位或上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第九章附则
第五十四条本办法中有关专业用语的含义：
（一）自用部位，是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院以及室内墙面等部位；
（二）自用设施设备，是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；
（三）共用部位，是指物业管理区域内属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。
（四）共用设施设备，是指物业管理区域内，属全体业主或单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾通道、垃圾箱（房）、电视天线、电梯、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门、邮政信箱、娱乐设施等设施设备。
第五十五条本办法中未尽事宜，参照相关规定执行。
第五十六条本办法由区建设局和之江度假区建设局依职责分工负责解释。
第五十七条本办法自2006年10月1日起实施。
